谢逸枫:温水“煮房价”怎难降温?
温总理的话“说不清”能道的明吗？
引语：凤凰卫视报道,2011年11月6日,国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示：“中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。今年国家的财政收入约十万亿元，取之于民，更要用之于民。房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。作为发展中的大国，我们将自己事情办好，就是对世界最大的贡献。当然，我们要按照国际规则，调控好应该发展的速度。”
欧债危机解决前途未卜，美国经济形势难言明朗，此背景下，中国经济能否平稳着陆转型，更受各方高度关注。2011年10月份，短短一个月内，国务院总理温家宝就深入四省区考察，召开了五次国务院常务会议。温家宝总理如此密集的经济调研和部署，传递出经济政策上的些许“新信号”。2011年10月3日到4日，温家宝赴浙江温州等地考察，要求妥善处理企业之间担保、企业资金链断裂问题，防范区域性风险。2011年10月13日，温家宝在广东出席广交会期间，就经济形势尤其是外贸企业情况进行调研。他在与企业人士座谈时首次透露，将出台落实关于鼓励和引导民 间 投资“36条”的细则，引发业界广泛关注。
2011年10月21日，温家宝在广西南宁走访人才市场、农贸市场和居民小区，询问民生节，表示要把改善民生放在更加重要的位置。2011年10月24日-25日，温家宝赴天津调研，并主持召开天津、内蒙古、江苏、山东四省(区、市)经济形势座谈会。他要求与会官员“多谈问题”，重申把稳定物价总水平作为首要任务，督促落实社会保障措施和救助机制。要把握好宏观经济政策的力度、节奏和重点，适时适度进行预调微调。这让房地产市场产生幻想空间，甚至认为货币政策松绑信号来临。
2011年10月五次召开的国务院常务会议，还分别作出了加强农产品流通体系建设、支持小微型企业发展等决策。2011年10月29日，温家宝主持召开的国务院常务会议作出9项经济部署，明确提出宏调政策将“适时适度进行预调微调”。再次重申这一说法。这让房地产市场也浮想联翩，甚至认为调控可能出现松动。
附：2011年10月以来国务院常务会议内容概览：
201年10月8日，温家宝主持召开国务院常务会议，部署加强鲜活农产品流通体系建设，鼓励设立周末直销菜市场、早晚市等临时摊点，强调产销对接，以解决市民“菜篮子”过重问题。2011年10月12日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究确定支持小型和微型企业发展的金融、财税政策措施。会议要求进一步清理取消和减免部分涉企收费，提高小型微型企业增值税和营业税起征点，并将小型微利企业减半征收企业所得税政策，延长至2015年底并扩大范围。
2011年10月19日，温家宝主持召开国务院常务会议，会议讨论通过了《找矿突破战略行动纲要》，要求我国地质矿产勘查工作通过实施找矿战略，实现新的重大突破，形成一批重要矿产资源战略接续区，建立重要矿产资源储备体系，为经济平稳较快发展提供有力的资源保障和产业支撑。2011年10月26日,温家宝主持召开国务院常务会议， 决定从2012年1月1日起，在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税。
2011年10月29日，温家宝主持召开的国务院常务会议作出9项经济部署，明确提出宏调政策将“适时适度进行预调微调”。同时就稳定物价、保障农业生产、坚持房地产调控、支持小微型企业、防止年终突击花钱等作出一系列部署。2011年11月2日，温家宝主持召开国务院常务会议，讨论通过《全国抗旱规划》和《中华人民共和国军人保险法(草案)》。会议强调，抗旱根本出路在节水，要深化水资源管理体制改革，充分运用价格等经济杠杆，引导节约用水，严格控制高耗水项目，鼓励发展低耗水的高新技术产业。根据《规划》，我国将因地制宜建设农村、乡镇和城市抗旱应急备用水源工程。
媒体采访：中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫。
一，你作为房地产业内资深房地产政策和市场研究专家，你如何看国务院温总理11月6日的讲话，究竟是传播一种什么信号，你作何感想？怎么理解温总理的讲话？
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“温总理从“新国十条和新国八条及929新政”的最初调控目标“遏制部分城市房价上涨过快（目标针对房价上涨过快），到要使房价回归到合理的价格水平（控制房价合理涨幅），再到下调房价是国家坚定的政策（下调房价）”，表明中央政府承上启下坚决遏制房价上涨的决心。所以，这次温总理总算讲到调控核心的针对目标--下调房价，是温总理调控房地产有史以来首次针对下调房价的讲话，也是中国房地产调控二十年以来相对最明确的目标，为房地产调控指明了方向。同时，也表明中央政府房地产调控不可动摇的决心，其意义非常重大。”
谢逸枫指出：“但是温总理的讲话，有三处没讲明白，一是下调房价是国家坚定的政策。下调房价究竟是指下调房价的涨幅还是下降房价？还是调控房价？由于凤凰卫视和新华社报道不一，究竟谁报道的才是温总理的原话，有待官方文件说明。二是调节后的房价将使民众能够接受。民众能够接受的房价肯定是自己能够承担得起的房款支付能力范围。如果按照目前城镇居民年收入的工资水平计算，估计平均得二十年以上不吃不喝才能买得起。调节后的房价是指商品房还是保障房的价格？是按照什么标准来计算他们能够买得起房？
三是特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设。不知道总理是所谓的确保究竟是什么意思，是强保保障房开工1000万套还是确保保障房完工1000万套？如果是开工1000万套，如何能够保证保障房起到缓解房价的压力，缓解居民的需求？况且目前的房价处于僵持阶段，如何才能够打破房价僵持局面转变为下调房价的趋势？四是我们的目标是要使房价回归到合理的价格。请问什么叫“合理的价格”？是市场能够接受得起？房子能够卖出去？有什么指标和参考的因素去界定，什么是“合理的价格”？这样模糊的话说了等于没说，不过是安慰老百姓对高房价不满的情绪。
二，目前政策调控要退出或放松的现象？如果是退出或放松在什么时间？放松或退出的条件是什么？限购政策是否会放松?货币政策是否会放松?
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“回顾此轮调控政策，自2010年4月“新国十条”这个“史上最严厉的调控政策”出台以来，已经过去了17个月，其间还接二连三地出台了更严厉的“新国八条”(限购/限贷)；房价控制目标；一房一价、“上海重庆征房产税”、“限购令”升级……房地产调控一轮紧过一轮。温总理的讲话主要是传播,房价未下调到合理水平,房地产调控短期内不会出现松动。另一层意思是中央有决心调控房价。
其一，国务院会议并未表示房地产调控政策会微调。会议不但重申要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，而且还意味深长地要求“促进房价合理调整”。其二，与2008年房地产市场因遭遇猝不及防的国际金融危机而陷入低迷不同，此轮调控是中央政府主动为之。中央政府对经济形势的分析和掌控游刃有余。在目前情况下，即使部分开发商因房价下跌而陷入困境，也不会动摇政府继续推进房地产调控的决心。
谢逸枫认为：“当下，这是个重要信号，说明中央政府不允许地方放松调控，对继续调控房价的态度很坚决。房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松后。温总理强调坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。不久前，为促进银行加大对小微实体企业发放信贷，国务院表示适时适度预调微调政策，结果被一些舆论曲解成政府将松动房地产调控政策。
这次国务院的表态，重申对楼市调控的坚定态度，及时消除了舆论误导，直接迎击了房地产调控政策“放松论”，传递出继续推进调控、房价调控不成功绝不罢休的决心。这种形势之下，无疑会有更多的开发商放弃对市场的观望、对政府松动调控的期望，加大推盘上市、促销的力度，甚至是直接加入直接降价的阵营，或加大降价促销的力度。
即便如此，目前各地房价仍是参差不齐，部分城市房价下降“犹抱琵琶半遮面”。一线城市房价连续第三个月处于环比“停涨”的状态。虽然未迎来久违的房地产市场拐点，但打折降价之声开始不绝于耳。可以说，尽管今年3月就有一些地产商开始打折销售，但这轮降价潮的起点却是从8月的北京通州算起。北京通州梨园的房价已经出现实质性下降，平均降幅达23.8%-26.3%，个别房源的最高降幅甚至接近30%。说明中国房地产去泡沫化初见成效，中国经济正在实现“软着陆”。”
谢逸枫表示：“今明两年限购政策不会出现实质上的松动。自去年起的本轮房地产调控的主打政策毫无疑问为限购令，其实不可否认的是，限购这一手段在根本上与市场经济原则相违背，且不可能成为我国房地产的一项长期机制。分析政府动用限购这一行政手段且不断增强压制力度，其旨在通过压制市场需求来为保障房建设争取时间。换一句话，保障房规模体系形成之前调控将是楼市的常态。
谢逸枫表示：“银行信贷仍有进一步收紧的可能。自2010年1月份国十一条至今，银行信贷政策呈现逐步收紧态势，二套房首付从2010年之前的3成提升到当前的6成，首套房从2成提升到3成；而事实上，当前相当一部分银行在实际操作中对首套房首付已经实行4-5成，未来依然有进一步提升的空间。不排除会出台进一步紧缩房地产信贷的政策。
谢逸枫表示：“虽然整体宏观经济环境不容乐观，但是货币政策继续从紧。PPI和CPI持续高位运行，固定资产投资增幅小幅放缓，消费增幅平缓，欧债危机等致国际金融环境从紧，整体经济环境不容乐观。银行对购房和开发贷款额度8月回落，加上房地产调控深入信号释放，预测对房企、个贷的贷款政策不会放松。银行贷款收缩和信托监管升级，涉矿谋求融资破局。
谢逸枫表示：“目前融资渠道受限，主要融资渠道（银行及其他金融机构贷款）和资本市场融资渠道（上市融资、股票增发融资、发行债券融资）及次重要融资渠道（信托融资）。新兴融资渠道有“房地产私募基金”：具有非金融融资特点，可灵活操作，降低企业金融风险。2010年在全社会的融资达到了2000亿元。2011年内上实发展青岛项目获得宝宏基金10亿增资。其他渠道有“代建模式”：企业内部品牌价值、业务管理与外部社会资本资源整合合作。
比如，截至2011年6月底，绿城已签45个代建项目，预计年底将突破80个，可售金额将超1500亿元。“投资矿业多元化”：上市房企推出投资矿业概念，实现股价提升，逢高位减持套现。宁波联合2011年7月1日公告土耳其投资矿业进展事宜，后两日股价涨幅达到18%，而公司大股东持续减持。“民间集资借贷”：2011年3月，绿城工会委员会的名义发起融资计划，以10万元起步，年利率为12%。受到绿城内部员工广泛支持。温州民间借贷1100亿，资金来自民营企业和家庭 ，其中220亿流向房地产项目。
三，目前房地产调控是否达到预期效果？中国房价是否下降了？房价为什么难下降？
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“近期，新国十条、房产税、限购令的调控作用逐渐显现，从房价涨幅回落城市个数增加和房价涨幅下调的幅度及销售成交环比同比数据看看，楼市“金九银十”俨然已变成“铜九铁十”，销售成交出现2008年零成交的城市，一线城市房价上涨步伐停止，房价涨幅明显回落不断扩大，房价下降的城市个数蔓延到二三线城市，说明楼市调控作用渐显，开发商不敢扛价抵抗调控，市场上出现楼盘打折扣或团购变相方式大幅度降价现象不断隐现。楼盘打折降价之声不绝，似有2008年房价拐点痕迹之影。
因此，房价“只涨不跌”的“非常道”不是市场发展主流方向，房价“有涨有跌”的“常道”才房价回归合理状态的主流。高房价的主要原因在于四点，一是房屋供应量不足，二是市场存在问题太多，三是投资带动太大，四是资金、消费过于集中。”
四，四季度成交量是否会上升？房企应该如何调整？
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫：认为“短周期上扬仍有可能出现，大规模行情基本无望。从去年以来，房地产市场共经历了四波政策调控，虽然每轮调控之后市场成交量都迅速回落，但经过一段时间的消化后，却都能出现反弹，究其原因这与我国楼市需求体量的巨大以及国内投资渠道相对匮乏有直接关系。从这个角度出发，一方面由于政策面的收紧，未来出现大规模行情的可能性几乎没有，但四季度市场仍有可能出现短周期的成交上扬。
大型房企依靠“快速周转”，继续规模化发展。大型房企继续规模化运作方向（如万科、恒大、绿地等），但对于并非以中档产品为主的企业，或者前期未作好平台准备（如产品线、土地布局等）的企业，在规模化的道路上则难以为继。在区域上：加快全国化拓展步伐。在产品上：完善产品线，加强以中档为主的项目。在运营模式上：重视流量，加快周转。在融资渠道上：多种融资方式并进，手段更趋丰富。中大型企业规模化道路坎坷，须寻求专业化发展。部分中型房企进入城市较多，项目分散，管理成本和管理难度较大，资金链紧张。与大企业相比，中型企业在品牌和资金实力方面都存在一定差距，唯有专业化发展使其更具竞争力。
中大型企业开拓“特色路径”，谋求持续发展。中大型企业寻求定位，走专业化方向。 产品专业型（如明发、宝龙、朗诗），区域专业型（如苏宁环球、建业、亿达、蓝光。 土地储备：储备丰富，地价低廉。城市布局：立足南京，向长三角及其他地区扩张。小型企业“断臂求生”，面临淘汰危机。小企业囿于资金、土地压力逐步退出市场。主动型：寻求大企业合作或直接转让项目和土地。被动型：手头项目开发完成后无以为继。
谢逸枫
2011年11月8日