谢逸枫：全国11月百城房价全线下跌了吗？
开发商如何度过今年寒冷市？
提要：中国指数研究院2011年12月1日权威发布《2011年11月中国房地产指数系统百城价格指数》，调查数据显示：11月百城住宅均价环比连续第3个月下降，10大城市价格环比全线下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5900元/平方米，与10月基本持平。
总体来看，11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，二、三线城市的当地代表性房企，以特价房等形式，推动楼盘均价进一步下调，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。部分新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场。
百城住宅价格环比10月涨跌幅分析，11月住宅价格环比10月涨幅居前的十个城市是：威海、烟台、汕头、包头、太原、聊城、桂林、淄博、赣州、呼和浩特，涨幅较上月均有所下降，威海和烟台环比涨幅在1.5%-2%之间，汕头、包头、太原和聊城，环比涨幅在1%-1.5%之间，其他4个城市涨幅皆不超过1%，另外，湖州、洛阳等33个城市价格环比10月上涨，涨幅均不超过0.7%。环比跌幅居前的十个城市是：宁波、江门、无锡、西安、东营、南京、嘉兴、江阴、郑州、株洲，跌幅均较上月有所扩大，宁波跌幅超过2%，江门和无锡跌幅在1.5%-2%之间，西安、东营等6个城市跌幅在1%-1.5%之间，株洲跌幅低于1%；另外，昆山、吴江、成都等47个环比下跌的城市，跌幅在1%以内。
百城住宅价格同比去年11月涨跌幅分析，11月百城住宅价格同比去年11月上涨4.06%，涨幅较上月缩小1.15个百分点，是今年6月以来的最低涨幅。其中，93个城市同比涨幅在10%以内。11月有9个城市住宅价格同比下降，下跌城市个数比上月增加4个。这9个同比下跌的城市是：宁波、芜湖、海口、苏州、北海、嘉兴、重庆（主城区）、哈尔滨、杭州，跌幅皆在5%
以内。
十大城市住宅价格涨跌情况，根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据：11月十大城市住宅均价为15663元/平方米，环比10月下降0.36%。具体来看，本月十大城市住宅价格全部环比下降，其中南京和成都降幅最大，分别环比下降1.20%和0.90%，上海、武汉、深圳等8个城市降幅皆在0.5%以内。同比来看，十大城市平均价格上涨1.66%，是去年6月以来的最低涨幅。11月，8个城市同比上涨，但涨幅较上月有所缩小，2个城市同比下跌。其中，广州、武汉、深圳、北京、成都、天津涨幅介于1%-6%之间，上海和南京涨幅皆在1%以内；重庆（主城区）和杭州同比下降，降幅分别为0.57%和0.28%。
百城住宅重点项目分析，11月调查数据显示，一、二线城市受调控政策的影响进一步加大，万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%，如金隅万科城、绿地秋霞坊、龙湖郦城等。此外，从区域来看，远郊区县的价格进一步下降，如北京的通州区，住宅成交均价自今年7月开始连续5个月下降，最高降幅超过20%，具体项目如京贸国际城，其成交均价与年初相比，降幅高达25%。同时也有部分三、四线城市规模较小的开发商开始加大打折力度以加快推盘速度，11月部分楼盘价格降幅接近20%。
一.11月，百城房价下降的原因是什么？你怎么看？
著名房地产专家谢逸枫认为，调控效果特别明显，不仅成功遏制房价上涨过快趋势，还让房价涨幅回落，房价实质下降为期不远了。当前房价下降的主要原因是调控不断收紧和开发商资金链压力大及外资撤离市场等卖方市场转向买方市场。从11月百城价格报告的数据看，全国房价“降”字当头，一线城市房价环比更是全线下跌。特别是二线城市受调控政策的影响进一步加大，毫无疑问，楼市逐渐暴露开发商也扛不住的信号。一旦调控到明年二季度前不放松，房价有希望下降到15%以上。
二，你觉得房价还能下降多少？
著名房地产专家谢逸枫表示，未来房价很难有20%以上大幅度下降空间。主要是开发商目前手上依然有1.7万亿到2万亿现金。况且下降房价过大会引起老业主砸场闹事。另外是开发商早就准备了过冬的粮草。但是，市场上继续会有部分开发商的楼盘打10个点-15个点价格折扣。一方面是调控未实质放松，开发商年底为创造良好的销售业绩和拉动销售，会通过价格促销的方式，回收现金。另外一方面是开发商资金紧张的局面将维持到明年二季度前。部分开发商已经开始“以价换量”，或者是减缓拿地或开工的速度，减少现金外流。所以，房价下降范围不会继续扩大，更不会蔓延到二三线城市。
三，为什么房价离实质拐点还早？什么情况下才会出现房价大跌的情形？
著名房地产专家谢逸枫认为，房价拐点没有出现的原因是2011年楼市内外环境比2008年好，况且地方政府一直在“变相托市”。另外是国务院的调控目的不是让房价大降，仅仅是让房价涨幅上涨不要过快。目标是让房价回到合理价格和合理的水平范围。并且房地产行业依然是地方政府经济发展最有力的推动力和支柱产业。
著名房地产专家谢逸枫指出，今年房价不会大跌，不会回到2008年出现楼市价格拐点局面。除非爆发2008年金融风暴的经济危机或者是地方债务危机。或者是银行全面停止个人住房贷款就地产开发贷款及房产开发贷款等土地抵押贷款，另外是上调房地产项目资本金到35%，
取消商品房预售制。
四，未来调控走势如何？
著名房地产专家谢逸枫表示，2012年，房地产调控基本以执行原有政策为主，不会有新的严厉政策出台。一方面是当前部分城市房价上涨过快趋势得到有效遏止，楼市逐渐回到理性，但离房价回到合理价格有时间差距，有待时间检验。另外一方面是调控时间过长，不利中国经济发展和楼市稳定。其他方面是楼市过于疲软，容易导致因调控拖累GDP和土地财政及城市化进程等地方经济。因此，考虑到调控需要时间和房价已经回落及其他因素，政府不会再出新的政策调控楼市。
2012年房地产调控将是从紧政策，首先是中国房地产市场双轨制建立。一方面是确保2012年全国保障性住房1000万套完工和1200万套保障房性住房开工。在融资渠道和土地供应及质量监督等分配方面会继续加强管理。由于2011年保障性住房频繁暴露出大量问题，2012年出台《住房保障法》是刻不容缓。另外一方面是保证商品房市场供应的总量和监督新项目动工和完工及产品上市销售等。其次是中国土地市场双轨制建立。完善市场供应体系，调整产品结构供应问题。增加普通住宅土地和中小户型配比及普通住宅中、低端产品等供应，同时加强保障性住房土地供应。最后是继续遏制投资投机炒房不合理购房需求，部分城市严格执行限购和限价及限贷等一房一价的政策。另外是继续执行房产税和货币政策及房地产税费相关政策。
五，开发商如何应对调控？
著名房地产专家谢逸枫表示，面对今年国务院的调控和货币政策收紧及限购等政策，开发商应该觉悟了，如果不想在今年冬天“穿裤衩”被冻死，必须采取以下过冬策略。首先是销售业绩和销售成交下降严重及贷款困难等外债高的房企，必须现金为王。因为现金流比利润率更重要；其次是加大销售价格折扣，以价换量，积极销售。并且不囤地、不捂盘；再次是减缓拿地和开工的步伐，减少现金外流。并谨慎买地，不当地王。最后是延长地价和工程款及税费支付期限。另外是开源节流，管控运营成本。以免出现“一分钱难倒英雄汉”的悲剧。对于资金更加紧张的房企，活下来比降房价更重要。
谢逸枫
2011年12月1日