谢逸枫：30城市缘何未完成房价控制目标？
121个城市出台房价控制目标 四分之一未达标
提要：临近年终，又到清算时刻。“房价控制目标”已成为悬在不少地方政府头上的一把利剑。2011年1月26日，国务院出台的“新国八条”规定，“新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标”的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门将根据规定对相关负责人进行问责。按住建部公布的数据，我国共有608个城市发布了房价控制目标，数据显示，将该目标公之于众的城市只有121个。尽管房价控制目标的确定被认为是地方政府在博弈中的一次 “胜利”，但今年下半年，不少二三线城市的房价逆势走高，已危及这一目标的实现。北京中原地产发布的报告显示，截至11月底，在上述公示目标的121个城市中，至少30个城市未完成。
以广东中山市为例，今年4月1日，该市住建局公布今年住房价格调控目标，即“低于全市年度生产总值(GDP)增幅”。按照去年该市11%的GDP水平测算，今年中山的住宅均价须控制在5853元/平方米以内。但据中山市公布的楼市成交数据，除2月和3月外，中山一手住宅的成交均价都超过6000元/平方米，在9月份甚至已经达到6336元/平方米，与调控目标5853元/平方米存在差距，明显超出上述目标。类似中山等难以完成调控目标的城市约有30个，占比接近三成。这些城市主要分布在东部、东北、华南等地，其中大部分为非限购的三线城市，部分城市价格上涨已经超过10%。这与官方数据似乎并不相符国家统计局数据显示，今年10月，全国70个大中城市的新建住房价格平均环比下降0.15%，在涨幅持续缩小数月后，终于实现下滑。
根据中国指数研究院的最新统计，今年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，有43个城市价格仍保持环比上涨。其中，威海、烟台、汕头、包头、太原位居涨幅榜前5位。而在这5个城市中，威海、汕头、包头未纳入国家统计局的统计范畴。尽管年初市场普遍低迷，但自今年二季度以来，不少中小城市房价开始出现较大幅度上涨。北京中原地产的统计称，部分城市价格上涨甚至超过10%，几乎触及房价控制目标“红线”。从今年第四季度开始，一些城市已开始着手控房价，突击“限价”。例如，中山就曾在上月初发布“限价令”，新房最高限价标准为5800元/平方米，略低于该城市的“房价控制目标”。此外，韶关、丹东、廊坊、烟台、珠海等城市也曾先后出手限价。
对话：著名房地产专家、亚太城市发展研会房地产研究所所长谢逸枫
一，今年有多少个城市实施和执行价格控制目标？主要参考指标是什么？执行效果如何？
谢逸枫：根据国务院今年1月26日“新国八条”中提出，按照住建部的汇总，截至今年3月31日，全国657个城市中，已有608个城市发布了年度新建住房价格控制目标，占92.5%。此后，又有城市陆续公布上述指标。将该目标公之于众的城市，仅有121个城市出台房价控制目标的调控政策，除北京等个别城市明确要求“稳中有降”外，其他大部分城市制定的今年控制目标标准主要参考GDP增速、居民可支配收入增速等指标挂钩，因此相对比较宽松。从数据看，出台房价控制目标的调控政策121个城市之中， 四分之一未达标，说明今年价格控制目标政策执行效果不容乐观。
二，为什么121个城市出台房价控制目标，四分之一未达标？
谢逸枫：主要是大部分城市不属于国家统计局统计范围和限购城市实施范围有限及限购政策执行不到位等实施发布今年价格控制目标的城市比较少，覆盖率仅占到全国城市的20%。一方面是全国657个城市，剔除70个大中城市，未纳入国家统计局的城市达到587个。纳入国家统计局范围的城市，主要是70个大中城市。而房价涨幅较快的二三线城市主要是未纳入国家统计局范围。另外是限购的“挤压效应”。由于限购城市投资客和资金及热钱流入到非限购城市二三线城市，非限购城市房价涨幅稍微超过今年价格控制目标。三是地方政府的土地财政和房地产税费锐减及GDP增长缓慢等政治业绩的需要，地方政府放松调控的意愿颇为强烈。
从今年前10月数据看，全国70个大中城市房价并未进入下行通道中，是否进入下行通道，关键是看是否有新的严厉政策出台和地方政府是否严格执行原有政策，至少要到明年第二季度前才知道。
三，你如何看地方政府的限价令？最后剩余不到一个月时间内地方政府是否能够完成？如果不能完成，地方政府将如何完成？
谢逸枫：“限价令”和“限涨令”的出台，目的在于通过限价规避限购政策，达到完成今年房价控制目标。不过，即便今年仅剩一个月时间，完成上述控制目标似乎也不是难事。由于国家统计局的统计指标为“房价指数”。今年价格控制目标的参考数据是以2010年全年的平均房价为统计基期，涨幅比较小。即便是有部分城市的房价上涨较快，地方政府完全可以通过保障房价格统计到商品房的价格里面，打平均。或者是公开限价和限涨、暂发高价房的预售证、限制高价项目开盘的方式，控制高价新房上市价格，达到拉低全年均价，实现今年价格控制目标。
无论地方政府今年房价控制目标是否能够完成，“限价令”和“限涨令”都是带有鲜明的行政强硬干预楼市色彩，并且采取不讲理的“一刀切”做法，不公平的政策已造成地方的抵触情绪。因此，才导致除佛山和成都等地尝试公开放松限购调控外，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让条件下降要求、房源解禁、购买资格放宽、以限价取替限购、放宽公积金贷款、房地产交易税费优惠政策等环节试水，以促进市场成交。虽然除个别城市难以完成房价控制目标外，今年最终实现“皆大欢喜”局面是肯定的。不过，地方政府如此完成，恐怕招惹中央政府不满，而降责地方政府。
四，2012年房地产调控会怎么调？
谢逸枫；目前，全国有48个城市执行限购政策，但是其实松紧程度远不一样，最严格的北京目前房价已出现明显松动。但多数城市限购令较为宽松，佛山、成都等城市还一度放宽限购政策。临近年底，执行限购的11个城市面临限购政策即将到期的情况。虽然目前房地产调控并不具备放松的条件，但明年多数城市的政策细则可能会微调，中央和地方之间政策博弈将持续。事实上，住建部近期已经知会地方政府，明年继续实施 “限购令”，但对于明年是否继续出台“房价控制目标”，目前仍不确定。
谢逸枫
2011年11月6日