谢逸枫：请问央视 地王之责谁之过？
把地王之责推给开发商是否有失公平？
提要：2010年7月初，国土部曾联手银监会对全国闲置土地进行清查，已经形成一份高达1463宗的闲置用地名单，相关部门要求7月15日之前，各银行要将这些项目的授信情况、贷款余额和不良贷款等具体数字上报。国土部部长徐绍史7月初也表示，今年下半年仍将积极参与房地产调控，开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管。
2010年08月04日,国土资源部最新调查资料显示，全国共闲置土地1457宗，其中北京有160宗闲置土地进入“黑名单”。这份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中，详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。其中北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地。这份统计表是前段时间国土资源部第一次全国大规模调研后总结出的“黑名单”，此次调研共派出31个调研组，赴31个省区市。
这份闲置情况表也披露，北京地区闲置土地共计160宗，其中有125宗地块是由于政府原因造成的土地闲置，而有35宗是企业原因造成的土地闲置。据披露，这35宗闲置土地共计148万平方米，涉及合同金额8.5亿。这些闲置地块的持有者是26家房地产企业和个人，其中不乏一些知名的房地产企业。其中隶属于“泛海系”的泛海东风置业和星火房地产在泛海国际生活区附近闲置住宅土地3宗，共计21.6万平方米，北京崇文新世界房地产发展有限公司闲置商服用地3宗，共计2.4万平方米，北京华润京通房地产有限公司闲置商服用地一宗，土地面积为6401平方米。
国土部向媒体提供的材料显示，这35宗闲置土地其中绝大多数项目本应该在2007年前竣工，如果按照《闲置土地管理办法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，这些土地由于闲置满两年，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用。
《闲置土地管理办法》是由国土部在1999年正式颁发，而在2009年国务院又发布了更为严格的《关于集约用地的通知》。其中要求，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%缴纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。但该办法也指出，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
我认为，土地闲置主要由政府原因和企业原因两种情况导致。其中政府方面是主要的原因包括：规划调整，土地出让时未做完拆迁，后期拆迁不力，土地出让后办理手续出现拖延。企业原因大致分两种：一种是资金不到位，另一种则是囤地牟利。而诸如周边居民阻挠等复杂因素，则归为社会因素。在法律定义里并没有“囤地”一词，囤地是近些年房地产行业自发形成的新名词。其真正的叫法应该是土地闲置。法律中明确规定了多少年不开工建设的土地就属于闲置土地。
但同时，法律中对居民阻力、政府修改规划等因素导致的无法开工的闲置土地，允许另行经过讨论，超时开工。也就是说，法律为闲置土地留了口子。按长期趋势看，中国的土地或者说北京的土地价值还是会看涨的，但是不排除像2008年那样的波动出现，所以，“囤地”不是稳赚不赔的，企业应该明白这个道理。今年国土部加强了对土地使用的监管，不少地方政府出台了具体监管的操作细则，这说明各级政府部门对此非常重视。不过，也有地方政府至今还没有实质动作。土地资源非常宝贵，闲着非常不应该。
2010年08月20日,在1457份闲置土地名单曝光之后，国土部昨日公布了全国违法违规土地清理的最新数据。数据显示，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中闲置土地面积16.95万亩。国土部通气会上，土地利用司司长廖永林坦言，在各类房地产违法违规用地中，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。今年3月到7月，国土部组织了房地产专项整治行动，清理查处不及时开发建设囤地炒地、违法闲置土地、保障性住房用地未经批准擅自改变用途等问题。
根据国土资源部数据，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩。其中闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。发布会后，廖永林称，17万亩的闲置土地是多年的积累量，今年全国住宅土地供应总量预计超过10万公顷，17万亩土地约为1万公顷，占到十分之一左右。从闲置土地分布来说，东部地区数量较多。从闲置时间上看，闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48%；闲置时间5年以上的地块共875宗，占31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21%。根据通报，截至目前，全国已开展查处的各类房地产违法违规用地共计2208宗，总面积约13.25万亩。其中，闲置土地2044宗，面积12.35万亩；别墅用地74宗，面积7836亩；保障性住房用地改变性质83宗，面积943亩；违法违规转让7宗，面积290.04亩。
按照国土部的要求，2011年10月底前，要求基本完成查处任务，目前全国已查处结案的房地产违法违规用地，宗数为826宗，面积约4万亩，共收回土地使用权面积1.2万亩。
我认为，地方政府成土地闲置主因,目前房地产用地专项整治取得初步成效，但整体看由于政府原因造成闲置的比例大、协商查处难度大，再加上较早出让的“毛地”拆迁难，以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率较低。在各地上报的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。政府原因造成的闲置用地中，拆迁难、更改规划，大约各占一半。此外，保障房用地改变用途是另一个重要问题。根据上报的违法违规情况，保障性住房用地改变用途宗数92宗，面积1257.85亩，分别占上报总宗数和面积的3%和0.67%。
国土部与国家土地总督察，联合向地方政府发电报，督促地方政府加大处置力度。由政府原因造成的闲置，要尽快改变开工条件，促进开工。根据国务院10号文中，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组的要求，国土资源部及时将闲置土地等违法违规用地情况抄送相关部门。17万亩的闲置土地大约有1.13亿平方米，如果将这些土地都开发成普通住宅，按照容积率为2来计算，建筑面积就是2.26亿平方米。
如果每套房子平均为90平方米来计算，那么将可以盖出251万套房子。根据统计数据，2010年上半年，全国房屋竣工面积2.44亿平方米，其中，住宅竣工面积为1.96亿平方米。这意味着，全国闲置土地量与上半年竣工住宅量几乎相当。如果这些房子都进入房地产市场，将对房市和房价有一定的积极作用。现在开发商的闲置土地，两三年后土地增值很快，甚至上百亿，但是处罚可能只有几百万，所以企业明知要处罚但是还要囤地。
2010年08月20日,2815宗土地闲置可供房企开发半年。截至今年5月底，全国共上报房地产闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。其中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。这是昨日（8月19日）国土资源部召开的房地产用地专项整治工作新闻通气会上公布的最新数据。据国家统计局数据，2009年全国房地产开发企业完成土地开发面积23006万平方米。照此计算，目前闲置的房地产用地面积可供开发半年。对于此前闹得沸沸扬扬的“闲置土地风波”，国土部也首次公开表态，国土资源部执法监察局副局长王玲说：“国土部门没有执法权，对闲置土地的处理，还需要公检法部门的配合。”
国土部昨日公布的数据显示，截至今年5月底，全国共上报房地产违法违规用地3070宗，面积约18.84万亩。其中，闲置土地2815宗，面积16.95万亩，分别占91.69%和90%。国土部称，此次公布的房地产违法违规用地，是各地按“国十条”要求上报的，截止时间为今年5月底。此前有媒体披露的闲置土地，则是在去年工程建设领域专项治理中查出的，截止时间为2009年9月30日。上述闲置土地名单将抄送银监会和证监会。“国十条”规定，“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”
这次清查出的闲置土地规模为历年罕见。根据国家统计局的数据，2009年，全国房地产开发企业完成土地开发面积23006万平方米。照此计算，目前闲置的房地产用地面积可供企业开发近半年。国土部土地利用管理司司长廖永林表示，从闲置土地分布来看，东部地区分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%。从闲置时间上看，闲置5年以下的地块1354宗，占48%；闲置5年以上的875宗，占31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的586宗，占21%。闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占6成以上。因开发商自身原因造成的土地闲置，仅占不到4成。这可能会对结案工作带来影响。上述数据显示，截至目前，全国已开展查处的各类房地产违法违规用地2208宗，总面积约13.25万亩，但已查处结案的房地产违法违规用地仅826宗，面积约4万亩。
中国国土资源部2010年12月30日公布了26宗闲置至少两年的住宅土地相关情况及有关房地产开发企业名单。中国石化旗下一家公司也被列入该名单。名单上的18家企业均为小型未上市房地产开发企业。公告称，查处整改到位前，这些房地产开发企业暂停参加新的土地竞买活动。被闲置的土地面积从0.2至58.8公顷不等，大多计划用于建设住宅项目。北京和上海各有5块，河北省有8块。福建省的一块土地自1993年以来一直被闲置。
近日,央视《曝光广州多个开发商囤地,半数地王未上市》的新闻受到全国强烈关注。
《经济半小时》继续关注地王，也就是高价地块的命运。对于地王这个词，房地产业界一直有各种不同的判断标准，这次调查的地王，指的是楼面地价曾刷新过当年所在区域的最高值，或者总价曾创下当年所在区域土地出让历史上的新高位。在广州，被人们称作地王的高价地块较多，随着日益逼近的“地产寒冬”，广州地王的情况现在如何呢？广州2004年规划的白云新城，以原广州白云机场为核心，总占地12.82平方公里，这里定位要成为“广州市的副中心”、未来广州城北的新文化中心。虽然还处于规划开发阶段，但是2010年底，这里一下产生了三块“地王”，轰动一时。
保利（地产公司）在白云新城的那块地，面积是1.9万平方米，2010年12月，它的拍卖成交价格是11个亿，楼面价格每平方米超过了两万元，创下了广州楼面价格的新高，时间过去将近一年多，但那里依然是荒草丛生，看不到动工的迹象。这一地段包括三处地块，也就是三家“地王”。其中两块属于保利地产，2010年12月16号，由保利地产先后以总价24亿元和11亿元竞下，成交楼面地价达到约19632元/平方米和20605元/平方米，溢价率达300%，不但刷新了广州楼市的纪录，更超过了珠江新城的地价。但是，昔日风光过后，那里已是一片静悄悄。时间已经过去快一年了，那里围墙大门紧锁，只能看到离进出大门很远的简易工房、停在空地上的两三台挖掘机，四周是长满青草的小山坡。
绕场一周看不到施工人员。根据国土资源部《闲置土地处置办法》，“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权”。那么现在距离出让满一年只有半个多月时间，这块土地是否会开工呢？保利地产拒绝了记者的采访。广州市国土部门则给出了这样的答复。
广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波说，一般一年内必须要动工开发，如果项目的规模涉及几万方，一般要求三年竣工。动工以后的开盘时间没有明确规定，如果取得了国土证，具备了预售，可以申请预售许可，但没有特别约定。由于现在距保利地产拿到这两块土地还没有正式满一年，现在管理部门对这两块地王还只能持观望态度。一些业内人士则告诉记者，现在看，当初保利拿地的价格确实过高。
业内人士认为，行业内有个指标叫做楼面地价售价比，如果楼面地价售价比在30%之内，那就是一个相对合理的楼面地价，不管它是五千元，还是一万还是两万元，但是如果这个比超过了50%，可能就有泡沫，换句话讲，以这样的楼面地价拿出来的楼盘，开发很可能是亏本。
整理的公开资料显示，从2005年至今，广州土地出让市场先后共出现过52块“地王”共670多万平方米，规划总建筑面积达1200多万平方米，交易金额高达705.55亿元。2005年只有4块地王，2007年也就是金融危机前迅速攀升到顶峰，达到26块，2008年降到2块，2010年又恢复到9块。保利地产拿下这块地王时，楼面地价就已超过了当时周边楼盘的售价。
保利（地产公司）当初拿那块地周边楼盘价格最高不超过一万七千元，而楼面地价却到了两万元，售价至少是三万元以上，所以保利地产公司拿下之后，也不会急于开发。保利地产的“地王”在白云新城，周边还处在开发期，附近也没有建好的楼盘，以距它两公里远的高端楼盘颐和上院、颐和庄园为例，2010年时每平方米均价分别是20381元和11233元，最贵售价也没有达到“保利”当时拿地的楼面地价。保利这块新“地王”正是房地产业内“面粉比面包贵”的样板。事实上，保利在广州，已不是第一次成为地王。
2009年7月27日《经济半小时》节目中提到，2007年9月11日，保利地产以楼面地价每平方米8769元和8112元的高昂价格，拿下了白云区金沙洲的两块土地，成为地王。与这两块地王一墙之隔的是恒大地产正在销售的御景半岛小区。那里紧邻珠江，建筑从外观看起来非常豪华。御景半岛如此豪华的建筑也仅仅是9000元的售价，2008年市场不好的时候甚至还卖到8000多元带装修。而保利的地王仅地价就已经8000多元，如果算上建筑成本和利润，在价格上显然没有任何优势。两年时间过去了，该区域的房价早已不是8000、9000的价格了。那么，保利地产这块“地王”现在的房价如何呢？
保利西海岸项目的售楼处销售人员介绍说，现在保利西海岸小区的价格一般1万7千元/平方米，低一点的1万4千元/平方米。近两年，随着房地产行情一路上涨，该区域的房价也节节攀升，现在与保利西海岸一墙之隔的恒大地产御景半岛小区，2010年下半年售价最高卖到每平方米1万6千元，随即在调控背景下，稳定在均价每平方米一万2千元左右。保利地产等了差不多4年的时间，终于以期望的价格开盘迎客。只是不知道，这一次，白云新区这块“地王”要等多少年才能达到期望的价格。
房地产开发商有足够的资金拍下这块地，又能够把这块地抵押给银行贷款，在这种情况下，房地产开发商也没有动力去开发。开发商另辟奇径，应对国家规定。以时间换空间，囤地等待升值是开发商消化高价地的重要手段。所以，很多开发商在拿到土地之后并不急于开发。
1999年，国土资源部颁布的《闲置土地处理办法》规定，对超过出让合同约定，动工开发日期满一年尚未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。广州众多开发商想出了很多办法来应对新规。2007年9月17日，广东中莱投资有限公司，以44亿多元的价格，拍下了位于萝岗区广汕公路大观路交汇处东南侧的那块地，到2009年7月一直闲置。2009年8月，广州市国土资源和房屋管理局对包括这块地在内的诸多闲置土地进行了处置。
广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波表示，广州在查处闲置土地这块的力度是非常大的，从1997年到现在已经收会了26平方公里的闲置土地，闲置费收了两个多亿了。像员村街马场地块够大的，在2009年已经收回来了。2009年，广州24块晒太阳的“地王”中，包括广东中莱在内有5块被收回，监管部门没收广东中莱8000万押金、解除土地出让合同，收回这块土地。2009年10月，这块地的大部份被重新拍卖，雅居乐地产控股有限公司以楼面地价7074元/平方米获得，这一次，雅居乐地产超过了中莱投资的楼面价成为新“地王”开发商。那么，这个二度“地王”现在情况怎样了呢？
一位工地保安说，今年才开工三个月，预计明年竣工开盘，价格等具体不清楚。工地现场虽然在动工，但是工人不多，大门口看不到施工告示牌，顺着工地道路往里走2、300米，到第二个工地时，才发现施工告示牌，但上面只写着2011年，具体月份、日期、安全生产多少天一栏，完全是空白。 随后，记者和雅居乐地产控股有限公司的一名负责人取得联系。雅居乐地产控股有限公司负责人也透露，不清楚什么时候竣工、开盘也没具体时间，前年拿的地，要请示上面老总。
与这种分期建房策略不同的是，有些被收回再拍卖的“地王”，又是另一种做法。位于白云区金沙洲的“地王”，占地面积9万4千多平方米，2007年9月，深圳市鸿荣源地产以总价21亿元拍到，楼面地价7935元/平方米，后因迟迟未开发，同中莱地产一起被退地，2010年11月，同样被深业南方地产以22.1亿元，以更高的楼面地价8351元/平方米的拍卖成交价获得。那么，这块地现在的情况又怎样呢？
广州白云区金沙洲地块施工工地负责人说，上个月才开始动工，要到明年年中才能完工，价格和保利差不多，1万多一平米。现场运石块沙土的卡车在工地穿梭，远处挖掘机在忙着挖土填坑，整个工地还处在刚开始打地基、做基础的动工阶段。还有的“地王”，虽然开发商一直没变，但也是拖到期限将至才开工。以珠江新城的地为例，占地面积6349平方米， 2009年6月，越秀地产以总价3.45亿元、楼面地价15324元/平方米拍卖成交拿下的“地王”，直到2011年两年期限快到才开工。
半小时观察：摆脱土地财政，打消地王暴利。北京、上海、广州三地的房地产价格走势，对全国房地产价格的变化，会起到重要的示范作用。可以说，这三个一线城市是全国房地产市场的风向标。而到目前，广州市已经通过拍卖市场供应的住宅开发项目中，没有上市销售的存量面积，已经接近广州一年的住宅面积成交量。由此可见房地产市场交易的冷清程度。有观点认为，这是开发企业用手中存有的大量土地，来博弈地方政府的政策，期待市场回暖。所以，保障房的建设进程和分配，会直接关系到整个市场的价格预期。同时，中央和地方政府的调控决心，也将会给市场更明确的信号。只有摆脱土地财政，才能真正让地王打消暴利的幻想。
我认为，不明真相的人纷纷把责任推给了开发商，明显是歧视开发商和对开发商的不公平。不知道央视是配合政府调控还是受到了政府的指示，非要把地王制造的矛头指向开发商？可以毫不客气的说：“央视在报道广州地王事件上明显对开发商有失公平,竟然赤裸裸强奸被迫拿地王的开发商。”为什么只把矛头瞄准开发商，难道开发商愿意买地王吗？为什么非要把地王制造的责任强加开发商？为什么不把卖地王的政府报道出来，难道地王不是政府拍卖出来的吗？
难道不是地方政府过分依赖土地财政，吃差钱吃到房价的30%-40%，导致地价越来越高吗？难道不是中国特殊的土地计划经济市场，土地公有制，导致土地资源被政府垄断吗？难道不是中国政府的土地制度，价高者得地的规则，导致地王出现的根源吗？难道不是政府的保障房建设跟不上市场需求，保障房建设缓慢，导致大家无奈的购买商品房吗？难道不是政府调控越调，房价越涨，导致楼市混乱吗？难道不是政府吃房地产税费吃到房价的40%-50%，导致房地产市场难调控吗？开发商有什么错。
我认为，自住房市场化改革以来，土地闲置问题早就存在。根据万得资讯的数据，自2000年至2009年，10年间全国房企土地购置面积共32.87亿平方米，但完成开发的土地面积只有20.6亿平方米。在一定程度上，这一状况被归咎为制度问题。在2008年的新版土地出让合同中，对土地的开竣工时间都有约定。但在最初的土地出让合同中，并没有约定开工时间和竣工时间。此前，国土部还酝酿，在土地出让合同中增加条款，即企业有义务定时上报房地产开发进度。事实上，由于没有执法权，国土部面对土地闲置也显得力不从心。处理违法违规问题，土地执法部门只是下达一个处罚通知书，但能不能落实到位，还需要公检法部门的配合。土地部门对闲置土地也好、违规违法用地也好，下达了很多处罚通知书，但一般都落实不到位。
闲置土地是影响本轮调控效果的重要因素，但由于房地产开发周期长，并涉及多个管理部门，查处难度较大，国土部作出上述表态实属无奈。国土部在清查出土地违法行为后，通常交由当地省政府备份，并督促其进行整改。但执法工作通常由公检法部门执行，国土部门并没有执法权。同时，土地整理、出让、建设和监管的整个过程，要涉及土地、建设、规划、监察、公安等多个利益部门，多头监管也被认为加大了闲置土地的处理难度。
谢逸枫
2011年12月12日