楼市调控下半场：理性回归

　　笔者曾撰文认为，楼市调控只要坚持2至3年，打破开发商过去时间预期及“屡调屡涨”的经验，开发商扛不住，随着房地产政策法规体系的完善，对地方政府问责制的强化，楼市调控已有一年半，楼市调控进入下半场，只要政策不放松，房价理性回归可期！

　　从“国十条”到“国八条”；从差别化信贷的经济政策，到限购、限价的行政手段；从增加普通住房供应到抑制投资投机性需求；从全国统一的政策到地方的执行细则……2011年号称“史上最严厉的楼市调控”凌厉推进，房地产市场、房地产行业在调控中正在向更加理性、健康的轨道发展。当前时至年关，全国房地产市场调控仍在持续。从“新国八条”的颁布实施到“限购、限贷、限价”等多项调控政策的叠加，房地产业进入严冬。

　　从总体上看，房地产调控政策措施已经取得初步成效。当前房地产市场调控仍处于关键时期，调控取得的成果还是初步的，部分城市房价过高的局面还没有根本改变，房价上涨的潜在压力仍然较大。目前房地产价格回落在一定程度上是通过限购、限贷、限价和行政问责等措施实现的，而不是市场自发调整的结果。在这种情况下，调控力度一旦放松，就可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹。

　　有分析指出，从中国情况看，无论是个人住房消费信贷、房地产企业开发贷款，还是地方政府融资平台公司贷款，房价合理回落都不会引发金融风险。从个人住房消费贷款和房地产开发贷款看，近两年来，不良贷款比率都在逐步下降，２０１０年分别降至０．３７％和１．２６％。今年以来，购房的首付比例进一步调高，也在一定程度上提高了银行防范和化解金融风险的能力。从地方政府融资平台公司贷款看，虽然过去两年土地收益的大幅增长，使地方融资平台公司以土地抵押获取的贷款规模增加较多，但由此形成的地方政府债务规模总体上是可承受的。

　　有分析家指出，中国政府正面临着艰难的选择。持续的楼市调控势必伤及正在下滑的中国经济，而稍有放松则可能令持续20个月的调控功亏一篑，并严重打击政府公信力。房地产调控的成败已经不只是关乎行业自身，而且攸关明年中国经济是否“硬着陆”的宏观命题。在经济放缓的阵痛声中，中国房地产业的兴衰将左右这个全球第二大经济体的走向。数据显示，2010年的房地产投资在国内生产总值(GDP)中的直接比重逾12%。不过,房地产还影响到高达40-50个左右的关联产业,包括水泥、钢材、玻璃、家具电器以及装饰材料等等，还有就业。

　　从今年10月开始，全国70个大中城市房价将进入下行通道中，这一趋势将至少持续到明年第一季度。今年3月以来，随着限购限贷等调控政策的深入执行，部分区域房价纷纷下探，调控效果初步显现。房地产价格和投资增速适度回落，对当前中国经济增速会形成一定的影响。但从长远看，房地产价格回落到合理区间和投资适度回调，有利于保持房地产业长期平稳健康发展，进而更好地推动中国经济保持更长时期、更高水平、更好质量的发展。

　　房地产企业的资金来源主要来自于两方面，一个是融资，一个就是销售。近日央行三年来首次下调人民币存款准备金率，存款准备金率下调0.5个百分点，释放出来的3600亿-4000亿元，引发社会各界对楼市调控政策是否松动的种种揣测。尽管存款准备金率下调，但限购、限贷等调控政策并未出现丝毫放松，关键的利率因素也没有变化。尤其是今年以来，以限购为代表的调控对楼市降温起到重要作用，目前没有理由放弃。即使这次存款准备金率调整后，会有部分资金进入楼市，但比例也将会很有限，开发商资金链紧张的局面目前难以改变。

　　2012年限购令仍将持续，近日召开的中共中央政治局会议提出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。不能放松房地产调控力度，要加快研究制定符合国情的住房体制机制和政策体系。只要房地产市场调控政策不变，稳健的货币政策不变，楼市调控下半场房价理性回归可期。

　　参考文献：

　　党报：如何看待房价走势？

　　回归理性，中国楼市准备好了吗？

　　路透直指中国楼市称“伤不起”

　　中央政治局：坚持房地产调控不动摇

　　央行放松流动性 难以“滋润”开发商

　　调控步步紧逼 明年将迎全国房价普降

　　商品房下行拐点已确立 楼市寻找新平衡

　　房价调控目标未完成 预示明年限购不放松

　　地方“财路”双降 全国房产税收增幅回落

　　党报谈“房价走势”：远没到可以放松的时候

　　楼市严冬或令房企回归理性竞争 2012品质为王

　　“限购令”何去何从？——楼市“限购”一年间

　　楼市调控博弈继续 后市风险管控需打好“提前量”

　　一线房企11月销售额集体跳水 商品房下行拐点确立

　　房地产景气指数28月最低 明年二三季度房价或大降

　　发改委专家：不能放松房地产调控力度 抓紧制定长效机制