谢逸枫:2012年中国楼市“三限”尚未结束
全国48个限购城市24个表示2012年继续限购
导读:始于2010年4月17日的“新国十条”是中国政府调控房地产使用“限购”手段的最早行政命令。2011年1月26日,国务院“新国八条”再次强调，在房价上涨过快的趋势城市执行限购政策。2011年1月26日国务院常务会议的最新要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。原本就已经备受关注的商品房限购政策再次引发了市场的强烈反应。根据最新的政策要求，限购措施无论从范围还是力度都将全面升级。
2011年6月中旬，国务院以及住建部就已经开始考虑在部分房价上涨较快的二三线以及中小城市实施限购政策，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围。 2011年7月12日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出要进一步加强房地产宏观调控，发“新国五条”，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，已实施住房“限购”措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。限购范围再度扩大，这次是在那些被称为“房价涨幅过快”的二三线城市里。
2011年7月18日，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。2011年7月20，住建部要求，各省须对当地的房地产调控进行一个总结，并在8月底前上报，这也意味着，各地拟定的限购名单应在本月内伴随总结上报。截止到2011年11月30日，全国二三线城市限购令扩容期已超过4个月，仅有三个二三线城市实施限购令的政策，分别是广东江门(限境外)和衢州及广东珠海。
2011年7月30日，住建部已发限购“5条标准”，要求各地据此自查，以确定是否出台限购政策。标准1：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。标准2：将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市。标准3：今年上半年成交量同比增幅较高的城市。标准4：外地人购房比例较高的城市。标准5：群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
2011年9月底，决策层再次强调部分房价上涨过快的城市要采取一定的限购措施。2011年12月14日,住建部知会地方政府楼市限购令到期延续,大有消灭房地产行业凶猛之势。住房和城乡建设部(下称住建部)知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。2011年12月23日，住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上表示，明年将继续坚持房地产调控不动摇，继续落实地方政府对房价调控的责任。
2011年12月30日，北京晨报报道《23城密集表态：继续限购》，据北京中原地产市场研究部统计，截至12月29日，全国此前执行“限购”政策的46个城市中，至少有23个城市明确表态将继续执行限购政策，北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部在列。
2011年12月30日，中国证券报报道《32座城市已经表态延续限购 楼市仍在博弈观望》。中原地产市场研究部的统计数据显示，截至12月29日，全国正在执行楼市限购的46座城市中，已经明确表态继续执行限购的城市已达32座。而至今尚未明确表态是否继续执行限购的14座城市主要分布在中西部地区。
2011年已经执行限购的城市之间，政策执行的尺度存在明显差异。46座城市中有29座执行局部限购。各地“限外”措施松紧不一，长沙、西宁、呼和浩特等市均对相邻城市或省内人士不设“限购”，而且，长沙、西宁、呼和浩特等属于尚未表态是否延续限购的城市。另外，部分城市在限购执行上存在“外紧内松”，佛山一度戏剧性上演“限购”松绑随即被紧急叫停的事件。截至2011年12月，执行限购的城市商品住宅成交量均出现不同程度的下滑，限购越严格的城市，成交下挫越为明显。截至29日，今年实施限购令的46个城市中，仍有20个左右的城市对来年是否继续限购未作明确表态。据中原地产研究院统计，目前已经明确表示将在2012年继续执行限购政策的有北京、广州、深圳、上海、青岛、济南、福州、长春、厦门、太原等20多个城市。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《北京法制晚报》记者采访：
主持人：您是长期跟踪和研究中国楼市“三限”的专家，请问，限购政策是否到了全部退出的时候？
谢逸枫：从前11个月房价和成交量及投资客三项指标数据看，目前未到全部限购一次性退出的时机，主要是房价容易反弹和房产税及代替限购的政策未找到等保障房覆盖率有限，另外是中央的态度未准备将48个限购城市退出,关键是取继于调控的目标和效果。同时，中央政治局会议和中央经济工作会议的基调都未表示放松房地产调控的意思，估计在2012年继续执行限购政策不放松、不动摇、不取消。而从24个城市未表示继续执行的数据看，持观望态度,还存在博弈和观望心理。由于住建部正在考核各个地方政府年度调控目标完成情况。限购是否继续，各地需要根据各自情况综合考量，所以有的城市目前还在犹豫。
目前全国房地产价格上涨的势头已经得到遏制，部分地区的房价开始下滑，限购起到了很重要的作用。限购与否有很大差异，实施限购的城市房价回落和交易量下降都十分明显。地方政府既希望控制房价达到调控目标，同时也希望维持交易量，以保证地方经济的稳定增长，这是一个博弈的过程，找到平衡点很关键。 地方政府的迟疑是因为限购导致了财政收入的直接缩水。这其中不仅仅是土地收入的锐减，还包括成交量下跌后其他税收方面的减少。这样的话也不利于房地产市场的平稳发展。限购的目标是抑制投机性炒房，但是地方政府也不希望影响到正常的市场平稳。
主持人：限国政策如何退出？地方政府的心态如何？
谢逸枫：至于如何退出，估计是采取部分退出，部分不退出的调整。防止楼市萧条影响到国内经济发展，也是考虑到限购政策仅仅是行政手段的临时措施，对地方政府的土地财政和GDP及土地出让计划等第三产业发展都有巨大的影响。不过，从24个限购城市表示延期执行的态度看，不排除地方政府对限购政策的调整基本包括限购的对象和套数及户型等范围。如果2012年中国楼市数据不乐观，2012年二季度退出限购政策也是非常有可能的。
住建部虽然表示限购令要继续执行，但是对于限购究竟执行到什么时候，限购的执行标准、执行范围等等一系列细节，住建部并未明示。而地方政府既希望控制房价达到调控目标，同时也希望维持交易量，以保证地方经济的稳定增长。因此，部分地方政府不会主动继续执行限购政策。剩余的未表态城市，会选择静观其变，以沉默应对。
主持人：到期的10个限购城市退出，房价是否会暴涨？
谢逸枫：限购不可能作为一项长期的基本住房制度，仅仅是临时性的行政手段干预楼市的政策。担心取消限购令会导致房价出现报复性反弹的想法是多余的，只要房贷和限价及货币政策等政策继续收紧，即使不再继续执行限购政策，房价也不可能暴涨。
主持人：截止到2011年12月29日，全国究竟有多少个城市实施了国务院和住建部关于限购的政策？
谢逸枫：根据我做的一份最新《2011年楼市“三限”调查研究分析报告》的数据显示，即使加上3个新增扩容限购的二三线城市(浙江衢州和广东珠海及广东江门)，截止2011年12月29日，全国仅有48个城市出台限购政策，不到全国600多个城市的十分之一，（其中45个限购城市，有3个直辖市：北京、上海、天津，26个省会城市(无拉萨)，南昌、长沙、成都、南宁、郑州、武汉、太原、南京、福州、哈尔滨、兰州、长春、沈阳、济南、石家庄、广州、海口、昆明、杭州、合肥、西安、贵阳、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、西宁；5个计划单列市：大连、青岛、宁波、厦门、深圳，10个地级市：三亚(海南)；佛山(广东)；温州、金华、绍兴、舟山、台州(浙江)；苏州、无锡、徐州(江苏)）。
主持人：到2011年12月29日，全国48个限购城市之中有多少个到2011年12月31日到期的？又有多少个限购到期的城市表示2012年继续实施的？如果加上未到2011年12月31日限购的城市，全国48个城市又多少个城市表示2012年继续实施限购政策的？
谢逸枫：截止到2011年12月29日，全国共有48个城市限购，11个城市住房限购有具体的期限,其中10个城市限购于2011年12月31到期（海口、福州、厦门、长春、青岛、石家庄、合肥、苏州、济南、贵阳）。另外南宁限购时间到2012年2月29日。2011年12月31日到期的10个限购城市中，明确表态将延续楼市限购政策仅有4个（海口、福州、厦门、长春），另外20个限购城市表示继续执行限购政策，北京、上海、广州、深圳、珠海、佛山、青岛、太原、哈尔滨、济南、南京、苏州、无锡、福州、南昌、郑州、武汉、成都、昆明、兰州。
截2011年12月39日，全国48个限购城市中，已经有24个城市表态2012年继续执行“限购”政策，预计宣布继续限购声明的在最近几个星期会密集出现。其余6个限购到期的城市（青岛、石家庄、合肥、济南、苏州、贵阳）和2012年2月29日限购到期的南宁，7个城市未明确表示延期。其他17个没有限购期限的城市尚未明确表态，衢州、珠海、江门、杭州、合肥、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、西宁、长沙、沈阳、宁波、徐州、台州、舟山、绍兴、金华。说明今年年底12月31日一过，住建部无新的要求或地方政府不发通知明确要求延长限购期限，24个限购城市将自动退出或者停限。
主持人：请问，到2011年12月29日，全国有多少个城市限价的？又有多少城市表示年底到期不续限价政策的？
谢逸枫：截止到2011年12月29日，全国40个限价城市，除中山2011年12月21日表示不延期限价外，其他39个限价城市未明确表示，深圳、上海、广州、韶关、珠海、佛山、从化、增城、江门、合肥、重庆、西安、秦皇岛、青岛、丹东、烟台、宝鸡、咸阳、杨凌区、兴平、渭南、铜川、延安、榆林、安康、汉中、商洛、成都、南京、贵阳、石家庄、南昌、福州、昆明、沈阳、哈尔滨、潍坊、香河、台州。
主持人：地方政府为什么不限购，而纷纷出限价政策？
谢逸枫：地方政府限价代替限购，除意在规避限购政策外，也有完成房价控制目标的考虑。同时，考虑到限价政策没有限购政策威慑力大，对楼市影响有限。
主持人：到12月29日，有多少个城市执行限贷政策的？又有多少个城市发价格控制目标？有多少个城市公布价格控制目标的？有多少个城市未完成？
谢逸枫：截止到2011年12月29日，全国600多个城市限贷。按住建部公布的数据，我国共有608个城市发布了房价控制目标，将该目标公之于众的城市只有121个。截至2011年12月31日，在上述公示目标的121个城市中，至少30个城市未完成。
主持人：2012年中国楼市“三限”时代是否如期到来？对中国楼市有何冲击力？
谢逸枫：2012年中国楼市限购、限价、限贷的“三限”时代尚未结束，虽然限购城市过半未表示继续执行限购政策，但是执行有差异。而限价政策仅一个城市表示不延期，估计后续依然会有城市表示不继续限价。全国600多个限贷政策的城市却毫无放松，况且有30个城市未完成2011年价格控制目标。毫无疑问，2012年中国楼市“三限”调控继续实施，对销售量和开发商资金链及楼市走向等买方心理都具有重创的效果。一旦房产税和商品房暴利税都扩大试点城市，特别是楼市库存量和开发商负债率上升及销售业绩等销售利润下降，对中国楼市前景来讲，是非常不乐观的。
主持人：2011年高价“地王”近乎绝迹的原因是什么?
谢逸枫：限购、限贷、加息、房产税等关键词频繁出现,给楼市带来了一次又一次的“震荡”,地产业运行环境持续收紧。2011年高价“地王”近乎绝迹的原因,首先是房企资金链紧张。2011年，房企融资极为艰难，除了IPO及发债融资门槛继续从严以外，信贷持续收紧、房地产信托叫停、住宅销售放缓等融资及回款渠道全面收窄。在此背景下，总价“地王”因其资金及开发模式要求高，因此出现的几率大幅降低。
其次，成交地块的位置较偏也是价格下降的原因之一。2011年各地出让地块郊区居多，黄金位置地块极少成交，直接导致最高单价下滑。从13个重点城市最高单价地块的位置来看，北京、上海、广州、重庆、成都、长春及杭州等7城市今年出让的最高单价地块位置，均没去年“地王”的位置优越，因此地价出现显著下滑。
最后是各地土地出让制度的改革是拉低成交价格的另一原因。2012年地方也存在较大的偿债压力，因此会加大土地出让的数量，土地成交价格可能在今年基础上进一步下滑。2011年，各地政府土地出让在现有的“招拍挂”制度基础上也进行了一些调整，各地出现“综合评标”、“限地价，竞配建”等新举措，这也导致成交价格的下降。
谢逸枫
2011年12月30日