北京电台《城市零距离》——新国八条之后房地产市场究竟会走向何方
2011-02-09
http://fm1073.rbc.cn/html/report/1064103-1.htm
白琳：各位北京城市服务管理广播的听众朋友，各位北京广播网的网友，大家早上好。欢迎大家收听收看今天的《城市零距离》，我是主持人白琳。先来介绍一下，今天来到我们直播间的嘉宾，他是北京市房地产协会副秘书长陈志，陈秘书长你好。
陈志：听众朋友大家好。
白琳：欢迎您在春节长假刚刚结束就来到我们的《城市零距离》做客，不知道您有没有从假期的氛围当中走出来呢？
陈志：这个肯定的，因为我觉得其实现在还在年里，等于还在节里。
白琳：我就觉得这七天怎么就这么快就过完了，我昨天是刚从海南回来，在飞机上邻坐的一个北方人他就跟我说，他说你看今年到海南买房子的人可比去年少多了，当时我就想想好像是这么回事，我就点了下头。然后他就又挺有兴致地说，他说你看这就说明国家出的房地产调控政策有作用了。我就觉得他这句话真是说到点上了，2011年1月26日，也就是在春节长假之前，国务院是公布了八条最新的楼市调控政策，简称新国八条，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国来执行，有人说它是最严厉的房地产调控政策，这次的调控究竟严厉在哪里，有哪些内容能对房地产市场的健康发展起到更为积极的作用吗？今天开始我们会连续三天和您一起来解读房地产新政，新国八条之后房地产市场究竟会走向何方呢？
好的，今天我们是请到了北京房地产协会的副秘书长陈志，跟听众朋友们一起来解读一下房产新政，新国八条之后房地产市场究竟会走向何方呢？依然为大家开通了两部热线电话65150822、65150833，同时您有什么样的观点也可以编辑短信发送到10628821073，说一说您对新国八条的一些看法。同时也可以登陆新浪微博，搜索带有微字认证的《城市零距离》参与我们的互动，发表您的观点，同时也可以登陆北京广播网和问城网，在线收听收看我们的节目，《城市零距离》期待大家的共同参与。
其实新国八条的出现已经是一年当中我们听到的第三次调控了，2010年的4月份，还有2010年的9月份连续两轮调控，应该说我们体会到了政府出手来调控房地产市场所做的一些努力了，在这儿先想请陈秘书长跟我们来说一说，您感觉这个前两次的调控效果怎么样？
陈志：咱们先看大概的政策，一个总时间上看，我的印象是从2010年的1月10日，当时叫国十一条，那个时候我们在2009年那个火爆的氛围当中，在1月份马上就进入了一个全面的一个调控期，当时国家提出来的叫要让房地产平稳健康发展。从一月份到四月份我们就能够感受到很多的，这个政策出来以后，一到四月份这个政策似乎显得力度不太够，好像当时的一些表述，一些说法，对市场不是那么有效。所以紧接着在4月17日就引出了国十条。在一到四月份的时候，当时全国的房地产销售面积大概同比增长20%以上。其实大中城市的环比价格涨幅是持续上涨，而且当时在年初的时候，出现了多个城市的地王现象。国十条以后马上出现了价值上的，当时的提法叫国十条的主要核心叫抑制部分城市房价过快上涨这样一个通知。马上感觉到出现了一个显著的降温，5月份、6月份全国的房地产销售面积同比都下降了三点几、二几点。到了七月份、八月份的时候，应该是下降的幅度更大，一下子下降到十五点几，十到十五点几这样一个比例。其实大中城市的价格也出现了一些下降，六月份的时候出现下降，到七月份、八月份的时候基本是一个持平的状态。到九月份出现就出现了回暖，又涨上来了，等于你能看到一月份有一个上涨，一月到四月有上涨，到四月以后出现了一个下调，到九月份以后又开始上涨。这个时候价格上涨幅度还是非常明显的，所以在这个时候又出现了我们所说的叫九二九新政，多部委联合的一个措施。
白琳：楼市调控的新政。可以简单地来分析一下，就是说在2010年1月份的时候，那个时候房价基本上是一天一个价格，那个时候涨得有点太猛的，这个时候我们的国十一条出现了，就是为了抑制那个时候房价过快来上涨。
陈志：而且那个时候量非常大，量价齐飞的一个感觉，基本上是延续了前一年的趋势。
白琳：对，随后四月份的调整，以及九月份新政出台，都是在抑制之前出现的不断过快上涨或者说非理性上涨这样一个趋势。其实我们带这儿也看到一些数据，虽然说之前的两次政策抑制了价格过快上涨，但是一直以来部分地区的价格依然是在保持上涨这样一个趋势，特别是九月份以后，全国是连续四个月价格依然是环比继续在上涨，不知道在这段期间咱们北京的情况怎么样？
陈志：北京也是跟全国的趋势基本上同步的，价格也是在涨。
白琳：也许幅度没有那么大，但是还是在涨。
陈志：总的来说幅度没有那么大，没有其他一些热点城市那么热，一般来说，从我了解到的一些数据来看，一线城市基本上是房价过快上涨的势头是被遏制了，但是价格并没有出现明显的下跌，还是在上涨。一些楼盘也有一些，像热销的楼盘，万科的长阳，在良乡，它这个盘也是，在年底前的开盘几乎等于是一号难求，因为他摇号，人很多。
白琳：虽然说那时候已经有那么多的调控政策了，但是依然出现这样的火爆的抢购的场面。好，现在北京中原地产经纪有限公司三级市场的副总经理恭平已经连线在我们的热线上了，你好恭总。
恭平：主持人过年好。
白琳：你好，刚才陈志秘书长跟我们简要地来分数一下，四月份以及九月份新政出现了之后，对于咱们房地产调控的效果，在九月份之后，您感觉北京的销售情况到底怎么样，总咱们市场方面来看？
恭平：我觉得去年应该是有两次比较明晰或者是方向很清楚的这种宏观调控，整个2010年的状况我们看到在房地产住宅价格方面，虽然在2010年和2009 年环比还是处于上升的这样一个态势。比如说一手房的价格上升大概10%左右，动期相比和2009年。2010年的二手房和2009年的价格，一整年下来大概同期相比在5%左右。这个数字你能看到，就是我们能看到它还是处于上涨的，其实刚才陈秘书长说的是对的，2010年的整体状况我们看到，虽然政策比较紧密，而且是有史以来最严重的几次调控。我们看到价格还是处于一个缓慢上升的这样一个态势。但是我要说的一个重点是什么，相比2009年和2008年的整个一年的同期相比的状况，它涨幅是回落了，大概回落了15%左右。这说明一个什么样问题呢？我们能看到政策的调整是有效果的，量、价，尤其是一线城市的控制是非常有效果的。因为北京和其他几个城市，比如说上海、广州、深圳，包括天津，这五大城市来比，北京和它们的节奏不太一样，因为北京是在继国十条，4月 16日国十条之后首次呼应国十条，在五一之前出了自己的落地政策，比如说限购令，所以它相比国内其他城市可能在整个去年的交易量的波动上会显得早一点出现的量价回落的一个状态。但是在八九月份上来的时候，可能其他城市就比较明显了，其他城市紧接着在十月份的限购令就非常清楚，所以说下一轮的十、十一、十二三个月在其他城市的整个交易量和北京又是不一样的状态，它们是处于一个下降的态势，北京可能还是比较平稳的一个发展。
白琳：好的，也感谢恭总的分析。听得出来，之前无论是2010年4月份，还是9月份的这样一些调控政策的确是起到了一些效果，虽然说无论是一手房还是二手房我们看到它在上升，但是这个速度明显降下来了，而且能够看到其实确确实实起到一些效果，大家就会把目光放到新的国八条的政策上了，就是说之前两次的确达到的一个效果，但是这个效果可能还没有我们预期的那么好，这次第三轮调控被称作国八条究竟多有哪些呢？我们在这儿先来了解一下。
记者：房产新一轮调控政策国八条春节前出台，政策进一步落实地方政府责任，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并在一季度向社会公布，同时严格住房用地供应管理，强化舆论引导，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。在税收方面，加强税收征管，严格执行个人转让房地产所得税征收，强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不得低于 60%，经济学家刘正山表示。
刘正山：以前调控侧重于从供应的角度来讲，国八条主要是从需求角度来解决这个问题。
记者：除此之外，各直辖市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内从严制定和执行住房限购做事，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为。
尹中立：第一批的限售实际上就十几个城市，现在限售的城市扩大到直辖市、计划单列市，以及省会城市，应该说是比以前的所有房地产调控政策力度最大的。
白琳：能够听得出来，在这次的八条新政当中首先就是说要进一步落实地方政府的责任，其中还特别提到说政府要根据当地的经济发展目标，还有人均可支配收入的增长速度，以及居民住房的支付能力，还合理确定什么呢？确定一个本地区年度新建住房价格的一个控制目标，并且有要求，就是说一季度的时候你得向社会来公布。在我们看来这个调控已经严格到了上升为一项新的政治任务了，这其中有没有透露出某种信号呢？陈秘书长？
陈志：这个是这样，这个首先咱们还得翻到前面的政策去看，我听到恭总也在讲调控效果问题，实际上我有一个感受，我总结的五个点，简单说，一个就是我个人认为我们前几轮的调控还是非常明显的效果，刚才恭总也讲到，我们虽然涨，但是我的涨幅在回落，而且回落的幅度比较大，同北京市场情况看就是这样。而且我们能看到我们政策每一轮出来的时候，它的阶段性效果是非常显著的。而且我个人认为这种政策是非常及时、非常必要的，如果没有这个政策出来，我们就会看到 2009年火爆的局面，甚至比那个时候还要火爆，这个不可想象，这是我觉得第一个。
第二个，我们觉得调控，调控任务应该是一个十分艰巨的任务，而且这个任务不是一蹴而就的，因为我们要看到我们的调控实质是什么，我们是要把我们的经济结构调过来，我们要调整一些不合理的，比如说收入分配这种不合理的一些因素，我们要把我们的经济增长的发展方式要调整过来，要把这种投资拉动调整到以消费拉动经济增长这样一种模式上来。
白琳：那我们这次可能更多要把眼光放在新政上，新政一些新点，比如说它要落实地方政府的责任。
陈志：是，所以说我们看到新八条的时候，我觉得新八条很多内容我们看了以后，我觉得第一个最大的一个特点，这次首次提出来就是房价的控制目标，必须要在一季度提出来，各地一定要明确地把这个东西和你当地的经济增长，包括老百姓的收入等等，各种福利条件，保障性的计划都落实到位以后。
白琳：得有这么一个综合的，来设计这个目标，这个控制目标好设计吗？
陈志：其实是挺难的，因为各种目标，它的方向是不太一样的，但是总体来说，既要让经济能增长，又要让百姓能增收。
白琳：而且还得是符合当地的需求的。
陈志：对，和当地的经济发展水平要相适应，北京这样一个特大型城市或者比较特殊的城市，这个目标定起来应该是有相当难度，而且我觉得是在考验咱们北京市政府有关部门的智慧。
白琳：可能这也是下一步来落实这个新国八条当中需要严密地来处理好的问题。
陈志：对，这是需要处理好的一个目标。
白琳：我们也是期待着在第一季度要看一看到底这个控制目标怎么样来设定了。现在热线上一位马先生给我们打来热线电话，让我们接通他的热线，你好马先生。
马先生：你好。
白琳：你好，有什么样的观点跟我们一起来分享？
马先生：我觉得像北京现在的房地产价格已经高得有点就不管是留住人才也好，还是说对这个市场的正常秩序也好，都已经是有些问题了。我是希望像这种房地产，虽然说房地产市场它应该是市场调控吧，但是我觉得国家在这方面的调控力度还应该再大一些，把它管制得更加规范一点。
白琳：觉得政府应该从中多做一些工作是吧？
马先生：对，包括整个市场都应该做得更规范一些，这样的话，包括北京将来的发展和留住人才都应该会挺有好处的，我是这么觉得。
白琳：好，感谢马先生参与我们的节目。陈秘书长，感觉像马先生这样观点的人可能有很多，虽然我们一直说它是由市场来调控，但是政府所需要做的调控工作或者说方向的指引，以及政策的制定也是至关重要的。
陈志：而且是必须的，在目前的经济环境条件下，我觉得通过宏观调控或者说是偏重于行政措施的这样一些调控措施，这个都是必须的，也是必要的。
白琳：这可能是需要先行一步的甚至是。好，其实刚才也是各方都说的一些观点，其实其他的一些专家学者，他们看到了新的调控政策出台，也是有很多的评价，认为这次的新政调控究竟有哪些不同呢？我们也来听一听大家的观点。
记者：多伦房地产政策对调控需求的持续发力，改变了房地产市场长期以来以调控供应为主的局面，经济学家刘正山表示，相比之前的国十条，国八条从更大的力度上加强了对需求的调控。
刘正山：以前调控侧重于从供应的角度来讲，自从新国十条以来开始转向两个方面供求相互兼顾，特别是需求方面，但是以前可能新国十条在需求这一块，力度相对小一点，国八条主要是从需求这个角度来解决这个问题。
记者：本次房产调控政策出台，不仅一线城市，二线城市也被纳入到限售范围，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，这是国八条中力度最大、最有效力的一条。
尹中立：因为以前第一批的限售实际上就十几个城市，现在限售的城市扩大到直辖市、计划单列市，以及省会城市，应该说比以前所有房地产调控政策当中力度最大的，因为现在的一线城市和二线城市的房价已经远远脱离了普通买房人的购买力，但是它房子卖得非常好，原因在于部分的有钱人财大气粗，所以实行限售的话，实际上使得这些有钱人，他有钱也不能够随便投资房地产，这样的话就使得住房需求一下子从源头就切断了。
记者：在尹中立看来，调控房地产市场最根本的还是要控制货币了信贷的投放总量，这也是他对于国八条最期待的内容。
尹中立：我最期待的我觉得应该是要控制信贷与货币的投放总量，现在导致房价持续上涨，而且很难控制的一个最重要的原因是货币和信贷的持续高速增长。我们从 2000年算起，这十年中国的货币总量扩张了六倍，这才是这几年中国房地产价格持续快速上涨，而且难以控制的一个最根本性的原因。要想从根本上解决房价失控的这样一个难题的话，应该说最重要的应该控制信贷与货币的投放。
白琳：可以听得出来，我们相关业内的专家，他们还是非常看好新国八条出台的，有的认为它是更加从供需两方面一起来兼顾地考虑政策的设定，另外也有专家认为，它是扩大了范围，这样范围的扩大，不仅仅说咱们北京的房价可以有效控制，同时全国的一些，比如有点特殊地区的房价都应该受到相应的调控。在这次调控当中，应该说如果说跟我们普通百姓买房关系最密切的，可以说就是相关的税收政策，以及贷款政策的一些调整了。在八条当中究竟是怎么样来具体规定的呢？在这儿我们也先来听一下。
记者：本次房产调控政策加强税收征管，对个人购买住房不足五年转手交易的，统一按销售收入全额征税，税务部门要进一步采取措施，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，同时强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建筑房价格控制目标和政策要求，在国家东一信贷政策的基础上提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违法行为要严肃处理。
白琳：很多朋友第一次看到国八条的时候就开始算了，算一笔账，比如说这次就提出来对于个人购买住房不足五年转手交易的，要按统一销售收入全额来征税，强化一个差别化的住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭首付比例变成不低于60%了。在这儿我们也连线一下北京大学法学院房地产研究中心的副教授娄建波，娄教授你好。
娄建波：你好，主持人。
白琳：您跟我们来分析分析，您觉得这次对于房地产新政当中的税收，以及贷款方面的条款，您怎么看？
娄建波：我觉得税收方面，不足五年转手交易全额征税，应该说是这次税收政策的一个亮点，按照咱们国家现在的政策，如果你居民满五年，如果是普通住房那就可以不交营业税，如果是非普通的商品住宅，比如豪华住宅，按照差额交，这个我觉得对于一些投机客，从税收上遏制投机，这个目的和意图，我觉得还是很明显的。
白琳：能够有效地抑制那种在短期之内来投机炒房的那部分人是吧？
娄建波：对，我觉得这个政策好像精确挡机的味道比较浓厚。
白琳：这其中还提到如果想要购买第二套住房的话，首付比例提高到六成，而且贷款利率是不低于基准利率的1.1倍，这些您觉得它算是亮点吗？或者说它的调控效力够足吗？
娄建波：它是这样，我觉得这个房地产宏观调控或者房地产调控政策它应该是有两个目的，就大的方面，我们要防止经济过热，但是如果在拆下来，一个我们希望住房价格不要过高，不要影响广大人民的生活。第二个，我觉得还有一个，就是我们金融风险的控制问题，实际上我觉得现在对我们房地产市场大家有一个看法，就是说我们这个市场到底还是不是我们普通老百姓的房地产市场呢？还是说是一些富人的房地产市场？我们也有很多的人看到，现在实际上房地产市场离我们普通老百姓太远了，跟我们好像已经没有太大的关系了。如果同意这种判断，实际上你把第二套住房的首付比例提到60%，贷款利率提到基准利率的1.1倍以上，实际上对一些真正的支付能力比较强的家庭来讲，我的感觉影响不是很大，当然间接地会影响他们投机或者二次置业的成本。所以从这一点来讲，它对抑制一些非理性的或者投机的住房需求，它是有好处的。但是我觉得这个政策更重要的目的可能让我们银行业对风险要降下来。去年实际上我们也做的好几次的测试，比如如果房价降多少，我们银行坏账比例会提高多少，银行的资本充足率会到多少，会不会影响我们金融业的稳健和健康。所以我觉得这个政策可能我理解它的目标可能更是第二个方面的，就是说使商业银行在房地产方面的风险要降下来。
白琳：应该说两方面的作用，一方面对于这种投机的行为应该起到有效的遏制，另外一方面可以有效降低银行业方面的风险。
娄建波：对。
白琳：感谢娄教授跟我们的连线以及分析，听众朋友，您正在收听收看的是正在直播的《城市零距离》，今天我们是请到了北京房地产协会的副秘书长陈志，跟听众朋友们一起来解读房产新政新国八条，一起来分析一下新国八条出台之后房地产市场究竟会走向何方。为大家开通了两部热线电话65150822、 65150833，也欢迎大家编辑短信发送到10628821073，你也可以登陆新浪微博搜索带有微字认证的《城市零距离》，参与我们的互动，发表您的观点。好的，稍事休息，进入这一时段的广告、路况信息和直播气象，马上回来。
白琳：好的，开始今天为期三天的第一期，解读房产新政，新国八条之后我们一起来看一下房地产市场究竟会走向何方，今天的《城市零距离》我们是请到北京房地产协会的副秘书长陈志，听众朋友，您有什么样的观点也欢迎参与我们讨论，热线电话是65150822、65150833，您也可以编辑观点发送到 10628821073。陈秘书长，我们看到上半段结束的时候，我们是连线了北京大学法学院房地产研究中心的娄建波，娄教授他是对税收政策和贷款政策的调整，他觉得这其中的亮点，比如说住房不足五年的，就转手交易要统一按照全额来征收营业税，您觉得这其中可能还有哪些是您认为能够起到实质性作用的一些点呢？
陈志：这几个措施我觉得对目前来说，一个我觉得首先是前几个政策的一个延续，而且是调控，它的这个连续性，政策的连续性是保持一致的。我觉得实际上核心就是合理引导住房需求，还有一个，就是抑制投资投机，这是我们从去年的中央经济工作会和十七届五中全会上都能看到，包括温总理、李克强总理在一些场合对房地产调控的一些讲话我们都能体会到这样一些思路。所以我觉得你比如说对交易环节当中，特别二次交易的时候，上市的时候，全额征收营业税这一块，这应该是从北京这个市场来说，从我了解的情况应该现在就是这么执行的。
白琳：这个效力是很大的，大家经常说一旦要变成全额征收了，在那之前，房地产大厅就开始爆满了。
陈志：对，在北京来说，应该是这么多年来北京的这些政策执行过程当中基本是按照这样一个思路去执行的。
白琳：就是说在银行的税收调控，以及贷款方面下手。
陈志：对，在银行上我觉得这次提高到60%首付，这个对二套的有些比如说我是改善型也好，有很多老百姓有疑问，抑制改善型的，当然了，在某种程度上应该说是多少有些抑制。
白琳：对，有人就说这是不是意味着改善性住房这个概念开始离我们远去了。
陈志：那倒不是。
白琳：毕竟二套如果提到六成的话，也是一个不小的数字。
陈志：因为你有一套住房，无非可能条件不太好，或者面积比较小，但是不能说你没房住。在这样一个时机，国家的一个思路上，就是希望有改善需求的这些百姓，能够适当地去压后你改善的需求，实际上这是一个对预期，对投资预期或者买房预期的调控。我们看整个新国八条实际上是这样的一个公式，比如金融措施，就是我们讲的信贷、货币供应这一块，加上行政措施就是限购，加上预期的调整，比如说房产税，我们现在也看到了，今年两个城市已经出来了，所谓的房产税的靴子落下来的。再一个就是加大保障房建设这块，这也是对大家预期的一种调整。实际上就是这三点，这三个方面。我们看到新的国八条基本上就是在三个方面去做，在抑制投资、投机的这个方面是严格的。
白琳：对，比如说新政它要限制那些投资者或者投机者，对于一些朋友想要自住的这方面需求，刚性需求的或者是想改善性需求的朋友，怎么样能来保护，在新政当中有没有能够对此进行一些区分呢？
陈志：按照过去的政策，应该是没有问题的，无非就是说你的第二套房的首付提高了，而且你的贷款利率提高了，也就是说实际上传达了一个信号，希望你能够当经济平稳了，当价格回落到北京合理的区间，你再去考虑自己的改善，现在能不能先压后一些自己的需求，这应该是传达的这样一个信号，并不是说你第二套就不可以买，非常明确是可以买的。包括我们看到的限，对过行政性措施限，比如说像有些城市已经出台了，本市的有第二套以上的或者说非当地的居民的，已经有一套的，你就不能再买了，现在已经开始出现这样的情况。
白琳：这里大家一直在很纠结的，就是二套到底怎么样来认定，在北京到底现在二套如何来认定？
陈志：北京的认定从我的了解来看，通过我们的交易管理网，通过我们的权属登记的这些信息，是可以查到的，比如说本是所有的居民，因为你有产权证，每个家庭的产权登记上是很清楚的，包括家庭的信息是很清楚的，而且我们在去年的政策出来的时候，我们要求每一个买房人都要填各类信息，家庭的情况。
白琳：就是说以家庭为单位。
陈志：配偶的情况、子女的情况你都要填，你要如实填的，这个是作为个人信用的一种体现。
白琳：我们一度曾经说那会儿就是认房又认贷，但是如果有一些朋友他确确实实已经把手里的房全都卖掉的，然后想要买一个改善性住房，这个时候怎么来认定这个二套？
陈志：从我的了解来说，作为公积金贷款好像是现在调整过来了，就是说如果你确实已经卖的，通过查询确实知道你名下无房了，虽然你过去曾经用过公积金的贷款，这样的话好像还可以再认可你再一次买房，可以给你这种金融支持。作为银行来说，可能就不会再提供这种金融支持，好像银行是只认你有过一次了。
白琳：有过贷款记录了，这会儿就不能再贷了。这其中可能也应该尊在一些问题。
陈志：这个需要看银行怎么来解释，银行怎么做这方面具体的操作，这个我不太清楚银行的思路，但是从银行这个角度来说，刚才我听到咱们教授也讲，实际上他也是有一种要维护金融安全的一种考虑。
白琳：降低银行的风险。
陈志：对，降低银行风险。
白琳：好，现在一位孟先生给我们打来热线电话，让我们接通他的热线，孟先生你好。
孟先生：你好。
白琳：有什么观点，您请讲。
孟先生：我是一个农村的，我自己有住房，我只是对咱们这个住房的调控有几个观点，我觉得咱们现在国家对房地产调控程度还是有点低，我觉得住房的本质就是居住，不应该投资和投机，现在是抑制投资和投机，应该是改成禁止投资和投机。有的人在本地买了，又在外地买了多少，这个不好查，这个应该是政府做的工作，让它全国联网。就是说每个人的名下只有一套居住的房屋，现在国家一个是付款、首付，还有加大供应量两方面，我觉得房子盖多了也是一个严重的问题，占有土地，甚至占有耕地。你不能让一百年以后我们的子孙后代还住在我们现在盖的房子里头。另外你说那时候他再盖没地盖了，拆了再盖拆的东西没法处理。另外限制购房应该还加大农村这个，农村到城里打工的这些人，家里有房的应该允许大家租房，不允许特点买房，农村的房都闲置，我就是农村的。还有开发商房产税，凡是非居住的住房都应该征税，使他盈利的跟交税的基本等同，基本不能盈利，让他成为包袱。另外对开发商盖好的房屋，多长时间你卖不出去也要征税，这样我想这房价就能降下来或者平稳了，我就这么一个观点。
白琳：感谢孟先生参与我们的节目，发表自己的观点，应该说孟先生说的这些措施应该是比我们现在所谓的最严厉的措施还要更严厉得多。
陈志：可能是有点极端了吧。
白琳：好，现在热线上一位齐先生打来热线电话，让我们先来接通他的热线，齐先生你好。
齐先生：你好，主持人你好。
白琳：有什么样的观点您请讲？
齐先生：我有一个事想问一下，因为我觉得现在咱国八条出台之后，我觉得可能换房会麻烦一些，就像刚才嘉宾说的，我买完房以后，我想改善一下我自己，就是说我现在的住房条件，然后把这房卖完之后，我可能暂时居住我觉得现在你说的现在公共租赁这些房子还是太少。
白琳：过渡期想找这种公共租赁房很难找到是吧？
齐先生：对，很难找到，因为现在我感觉好像说在建设、在发展，但是确实市面上，你说在什么位置或者在哪儿有什么房，没有这方面概念。
白琳：好，感谢这位先生参与我们的节目，也说了您的观点，在这儿也请陈秘书长跟我们来说一说，比如说刚才这位朋友他提到了关于一些公共的租赁房，如果是想改善的话，我可能先把手里的房子卖掉，卖掉之后，但是我又不可能下来就马上买房，在这中间可能需要保障性住房给我提供比如说公租房这些的。在这次的国八条当中，其实也有一些明确的规定，应该说咱们北京加大公租房的配租肯定是北京未来的一个明确的发展方向了。对于当前的公租房的发展有哪些制约的瓶颈吗？
陈志：现在从我们国家保障措施这个角度来说，住建部已经明确了，说是2011年全国要建一千万套的保障房，这里边就含有大量的公共租赁住房，我理解公共租赁住房这块在建设过程当中需要多方参与，也需要国家有更多的优惠政策，包括金融方面的支持，因为它是一个需要长期持有、长期运营的这样一种福利性的一种房屋。这个我个人理解大体上分三类，一类就属于现在我们的廉租房，这个属于极端的困难户，可能基本上可以不收钱就让这些老百姓住进来。还有一种就是属于低于市场租金标准的一定的比例，具体比例是多少需要跟当地市场价格去看。这一类人群可能收入也是比较偏低的，就给这样的人群来居住，你只需要交一定的租金就可以了。还有一类就是推向社会，属于一种商品类的，按照市场价格来确定的这样的公共租赁住房。也就是说引导大家把买房居住改成租房居住，改变大家这种消费习惯。
白琳：或者认识。
陈志：对，这是一个很明确的思路，所以说今年我的一个看法，今年房地产市场实际上是一个双轨制的，叫住房供应体系的双轨制，一轨就是我们的保障房，一轨就是商品房。商品房这块，而且是以中低价位的小户型这样的商品房为主。
白琳：一方面是限制商品房的价格，另外一方面是增加保障房的数量。
陈志：对，叫抑制商品房的价格过快增长，同时要大量地供应保障房的建设，大量要去供应、要去上市。刚才我听听众他讲的这个，确实是，我们这块思路从政府来说，调整过来以后，需要有一个建设期，这个建设周期一般来说从立项、筹集资金、选址，怎么也得两年，所以说我相信，去年已经有很大的一个量已经推出来了，今年还会有很大的量，去年北京保障房超额完成任务的。今年我觉得这个量还会比去年大，而且是十二五期间北京市的规模是相当大的，好像是一百万套，其中 60%都是公租房。我觉得对老百姓来说，在调整自己的住房需求的这种方式，这是一个非常好的思路。
白琳：其实刚才那位朋友打来电话，可能也是有一方面的建议，就是说他的条件肯定是要远远好于我们说的住那种限价房这样的一部分朋友了，但是可能又不满足公租房的条件，他就说如果我的情况真的是我想有一个改善，在这过程中间的阶段是不是可以让我进入公租房的行列？
陈志：我们市场上还会有一定量的经济适用房，有一定量的两限房，同时要大量地推出公共租赁住房，来满足这样一部分人们的消费需要。
白琳：就是说想解决这个问题的当务之急真的是要双轨齐头并进，相互来配合。
陈志：这就是今年国家的一个非常重要的思路，也是新的国八条当中一个非常重要的思路。
白琳：好，时间不多了，最后您再来总结一下，比如说下一步我们还需要跟进的，来保障国八条能够真正执行需要做哪几方面的工作？
陈志：我觉得一个就是说地方政府要迅速地落地，把一些政策，具体国八条当中很多东西还是一些原则性的要求，还没有细则，具体到地方怎么操作，比如说咱们提出来的如何确定今年的价格的调控目标，这是一个非常重要的题目，怎么确定这块，让老百姓有一个比较明确的预期，这个我想是这个国八条当中很重要的一个内容。再一个，你能不能够把一些具体的政策制定出来，而且要执行好。
白琳：对，比如说像一些细则，具体什么时候应该出台，这个时间有限制吗？
陈志：我想应该会有要求的，通常来说你这个政策出来之后，你不能半年以后地方政府再出来吧？我觉得作为北京市政府来说，北京市的房地产主管部门应该叫做有准备，而且有政策储备，所以我想很快会把北京的政策出来。我觉得这是很重要的一个，再一个的话，在今年的情况下，刚才我听到有些专家也好，咱们的听众也好，在提出来提到货币供应的一个问题，我觉得这个可能是其实挺关键的一条，就是金融部门如果说像我知道昨天调了存贷款利率了，这个对老百姓带说，对很多的买房人来说，无疑当中又是增加了负担，对市场来说也是一个抑制。这个政策以后会冷一下，在房地产企业来说，我估计如果金融部门要是会出台这样的，比如说紧缩他的信贷供应的话，对开发商来说也是一个比较大的一种压力。我估计有可能金融部门会出来这样的一些政策。
白琳：好的，在这儿也要再次感谢陈志秘书长跟我们分析了今天新国八条出台之后，到底对于当前国内，以及北京的房地产市场会产生一些什么样的影响。我们也是期待着相关的细则能够尽快地出台，今天节目就到这里了，明天依然是跟大家一起来解读新国八条，说一说什么时候买房最合适，在这里主持人白琳代表编辑张维、记者王蓓再次感谢大家的收听收看和参与，明天我们再见。
2011-02-09
http://fm1073.rbc.cn/html/report/1064103-1.htm
白琳：各位北京城市服务管理广播的听众朋友，各位北京广播网的网友，大家早上好。欢迎大家收听收看今天的《城市零距离》，我是主持人白琳。先来介绍一下，今天来到我们直播间的嘉宾，他是北京市房地产协会副秘书长陈志，陈秘书长你好。
陈志：听众朋友大家好。
白琳：欢迎您在春节长假刚刚结束就来到我们的《城市零距离》做客，不知道您有没有从假期的氛围当中走出来呢？
陈志：这个肯定的，因为我觉得其实现在还在年里，等于还在节里。
白琳：我就觉得这七天怎么就这么快就过完了，我昨天是刚从海南回来，在飞机上邻坐的一个北方人他就跟我说，他说你看今年到海南买房子的人可比去年少多了，当时我就想想好像是这么回事，我就点了下头。然后他就又挺有兴致地说，他说你看这就说明国家出的房地产调控政策有作用了。我就觉得他这句话真是说到点上了，2011年1月26日，也就是在春节长假之前，国务院是公布了八条最新的楼市调控政策，简称新国八条，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国来执行，有人说它是最严厉的房地产调控政策，这次的调控究竟严厉在哪里，有哪些内容能对房地产市场的健康发展起到更为积极的作用吗？今天开始我们会连续三天和您一起来解读房地产新政，新国八条之后房地产市场究竟会走向何方呢？
好的，今天我们是请到了北京房地产协会的副秘书长陈志，跟听众朋友们一起来解读一下房产新政，新国八条之后房地产市场究竟会走向何方呢？依然为大家开通了两部热线电话65150822、65150833，同时您有什么样的观点也可以编辑短信发送到10628821073，说一说您对新国八条的一些看法。同时也可以登陆新浪微博，搜索带有微字认证的《城市零距离》参与我们的互动，发表您的观点，同时也可以登陆北京广播网和问城网，在线收听收看我们的节目，《城市零距离》期待大家的共同参与。
其实新国八条的出现已经是一年当中我们听到的第三次调控了，2010年的4月份，还有2010年的9月份连续两轮调控，应该说我们体会到了政府出手来调控房地产市场所做的一些努力了，在这儿先想请陈秘书长跟我们来说一说，您感觉这个前两次的调控效果怎么样？
陈志：咱们先看大概的政策，一个总时间上看，我的印象是从2010年的1月10日，当时叫国十一条，那个时候我们在2009年那个火爆的氛围当中，在1月份马上就进入了一个全面的一个调控期，当时国家提出来的叫要让房地产平稳健康发展。从一月份到四月份我们就能够感受到很多的，这个政策出来以后，一到四月份这个政策似乎显得力度不太够，好像当时的一些表述，一些说法，对市场不是那么有效。所以紧接着在4月17日就引出了国十条。在一到四月份的时候，当时全国的房地产销售面积大概同比增长20%以上。其实大中城市的环比价格涨幅是持续上涨，而且当时在年初的时候，出现了多个城市的地王现象。国十条以后马上出现了价值上的，当时的提法叫国十条的主要核心叫抑制部分城市房价过快上涨这样一个通知。马上感觉到出现了一个显著的降温，5月份、6月份全国的房地产销售面积同比都下降了三点几、二几点。到了七月份、八月份的时候，应该是下降的幅度更大，一下子下降到十五点几，十到十五点几这样一个比例。其实大中城市的价格也出现了一些下降，六月份的时候出现下降，到七月份、八月份的时候基本是一个持平的状态。到九月份出现就出现了回暖，又涨上来了，等于你能看到一月份有一个上涨，一月到四月有上涨，到四月以后出现了一个下调，到九月份以后又开始上涨。这个时候价格上涨幅度还是非常明显的，所以在这个时候又出现了我们所说的叫九二九新政，多部委联合的一个措施。
白琳：楼市调控的新政。可以简单地来分析一下，就是说在2010年1月份的时候，那个时候房价基本上是一天一个价格，那个时候涨得有点太猛的，这个时候我们的国十一条出现了，就是为了抑制那个时候房价过快来上涨。
陈志：而且那个时候量非常大，量价齐飞的一个感觉，基本上是延续了前一年的趋势。
白琳：对，随后四月份的调整，以及九月份新政出台，都是在抑制之前出现的不断过快上涨或者说非理性上涨这样一个趋势。其实我们带这儿也看到一些数据，虽然说之前的两次政策抑制了价格过快上涨，但是一直以来部分地区的价格依然是在保持上涨这样一个趋势，特别是九月份以后，全国是连续四个月价格依然是环比继续在上涨，不知道在这段期间咱们北京的情况怎么样？
陈志：北京也是跟全国的趋势基本上同步的，价格也是在涨。
白琳：也许幅度没有那么大，但是还是在涨。
陈志：总的来说幅度没有那么大，没有其他一些热点城市那么热，一般来说，从我了解到的一些数据来看，一线城市基本上是房价过快上涨的势头是被遏制了，但是价格并没有出现明显的下跌，还是在上涨。一些楼盘也有一些，像热销的楼盘，万科的长阳，在良乡，它这个盘也是，在年底前的开盘几乎等于是一号难求，因为他摇号，人很多。
白琳：虽然说那时候已经有那么多的调控政策了，但是依然出现这样的火爆的抢购的场面。好，现在北京中原地产经纪有限公司三级市场的副总经理恭平已经连线在我们的热线上了，你好恭总。
恭平：主持人过年好。
白琳：你好，刚才陈志秘书长跟我们简要地来分数一下，四月份以及九月份新政出现了之后，对于咱们房地产调控的效果，在九月份之后，您感觉北京的销售情况到底怎么样，总咱们市场方面来看？
恭平：我觉得去年应该是有两次比较明晰或者是方向很清楚的这种宏观调控，整个2010年的状况我们看到在房地产住宅价格方面，虽然在2010年和2009 年环比还是处于上升的这样一个态势。比如说一手房的价格上升大概10%左右，动期相比和2009年。2010年的二手房和2009年的价格，一整年下来大概同期相比在5%左右。这个数字你能看到，就是我们能看到它还是处于上涨的，其实刚才陈秘书长说的是对的，2010年的整体状况我们看到，虽然政策比较紧密，而且是有史以来最严重的几次调控。我们看到价格还是处于一个缓慢上升的这样一个态势。但是我要说的一个重点是什么，相比2009年和2008年的整个一年的同期相比的状况，它涨幅是回落了，大概回落了15%左右。这说明一个什么样问题呢？我们能看到政策的调整是有效果的，量、价，尤其是一线城市的控制是非常有效果的。因为北京和其他几个城市，比如说上海、广州、深圳，包括天津，这五大城市来比，北京和它们的节奏不太一样，因为北京是在继国十条，4月 16日国十条之后首次呼应国十条，在五一之前出了自己的落地政策，比如说限购令，所以它相比国内其他城市可能在整个去年的交易量的波动上会显得早一点出现的量价回落的一个状态。但是在八九月份上来的时候，可能其他城市就比较明显了，其他城市紧接着在十月份的限购令就非常清楚，所以说下一轮的十、十一、十二三个月在其他城市的整个交易量和北京又是不一样的状态，它们是处于一个下降的态势，北京可能还是比较平稳的一个发展。
白琳：好的，也感谢恭总的分析。听得出来，之前无论是2010年4月份，还是9月份的这样一些调控政策的确是起到了一些效果，虽然说无论是一手房还是二手房我们看到它在上升，但是这个速度明显降下来了，而且能够看到其实确确实实起到一些效果，大家就会把目光放到新的国八条的政策上了，就是说之前两次的确达到的一个效果，但是这个效果可能还没有我们预期的那么好，这次第三轮调控被称作国八条究竟多有哪些呢？我们在这儿先来了解一下。
记者：房产新一轮调控政策国八条春节前出台，政策进一步落实地方政府责任，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并在一季度向社会公布，同时严格住房用地供应管理，强化舆论引导，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。在税收方面，加强税收征管，严格执行个人转让房地产所得税征收，强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不得低于 60%，经济学家刘正山表示。
刘正山：以前调控侧重于从供应的角度来讲，国八条主要是从需求角度来解决这个问题。
记者：除此之外，各直辖市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内从严制定和执行住房限购做事，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为。
尹中立：第一批的限售实际上就十几个城市，现在限售的城市扩大到直辖市、计划单列市，以及省会城市，应该说是比以前的所有房地产调控政策力度最大的。
白琳：能够听得出来，在这次的八条新政当中首先就是说要进一步落实地方政府的责任，其中还特别提到说政府要根据当地的经济发展目标，还有人均可支配收入的增长速度，以及居民住房的支付能力，还合理确定什么呢？确定一个本地区年度新建住房价格的一个控制目标，并且有要求，就是说一季度的时候你得向社会来公布。在我们看来这个调控已经严格到了上升为一项新的政治任务了，这其中有没有透露出某种信号呢？陈秘书长？
陈志：这个是这样，这个首先咱们还得翻到前面的政策去看，我听到恭总也在讲调控效果问题，实际上我有一个感受，我总结的五个点，简单说，一个就是我个人认为我们前几轮的调控还是非常明显的效果，刚才恭总也讲到，我们虽然涨，但是我的涨幅在回落，而且回落的幅度比较大，同北京市场情况看就是这样。而且我们能看到我们政策每一轮出来的时候，它的阶段性效果是非常显著的。而且我个人认为这种政策是非常及时、非常必要的，如果没有这个政策出来，我们就会看到 2009年火爆的局面，甚至比那个时候还要火爆，这个不可想象，这是我觉得第一个。
第二个，我们觉得调控，调控任务应该是一个十分艰巨的任务，而且这个任务不是一蹴而就的，因为我们要看到我们的调控实质是什么，我们是要把我们的经济结构调过来，我们要调整一些不合理的，比如说收入分配这种不合理的一些因素，我们要把我们的经济增长的发展方式要调整过来，要把这种投资拉动调整到以消费拉动经济增长这样一种模式上来。
白琳：那我们这次可能更多要把眼光放在新政上，新政一些新点，比如说它要落实地方政府的责任。
陈志：是，所以说我们看到新八条的时候，我觉得新八条很多内容我们看了以后，我觉得第一个最大的一个特点，这次首次提出来就是房价的控制目标，必须要在一季度提出来，各地一定要明确地把这个东西和你当地的经济增长，包括老百姓的收入等等，各种福利条件，保障性的计划都落实到位以后。
白琳：得有这么一个综合的，来设计这个目标，这个控制目标好设计吗？
陈志：其实是挺难的，因为各种目标，它的方向是不太一样的，但是总体来说，既要让经济能增长，又要让百姓能增收。
白琳：而且还得是符合当地的需求的。
陈志：对，和当地的经济发展水平要相适应，北京这样一个特大型城市或者比较特殊的城市，这个目标定起来应该是有相当难度，而且我觉得是在考验咱们北京市政府有关部门的智慧。
白琳：可能这也是下一步来落实这个新国八条当中需要严密地来处理好的问题。
陈志：对，这是需要处理好的一个目标。
白琳：我们也是期待着在第一季度要看一看到底这个控制目标怎么样来设定了。现在热线上一位马先生给我们打来热线电话，让我们接通他的热线，你好马先生。
马先生：你好。
白琳：你好，有什么样的观点跟我们一起来分享？
马先生：我觉得像北京现在的房地产价格已经高得有点就不管是留住人才也好，还是说对这个市场的正常秩序也好，都已经是有些问题了。我是希望像这种房地产，虽然说房地产市场它应该是市场调控吧，但是我觉得国家在这方面的调控力度还应该再大一些，把它管制得更加规范一点。
白琳：觉得政府应该从中多做一些工作是吧？
马先生：对，包括整个市场都应该做得更规范一些，这样的话，包括北京将来的发展和留住人才都应该会挺有好处的，我是这么觉得。
白琳：好，感谢马先生参与我们的节目。陈秘书长，感觉像马先生这样观点的人可能有很多，虽然我们一直说它是由市场来调控，但是政府所需要做的调控工作或者说方向的指引，以及政策的制定也是至关重要的。
陈志：而且是必须的，在目前的经济环境条件下，我觉得通过宏观调控或者说是偏重于行政措施的这样一些调控措施，这个都是必须的，也是必要的。
白琳：这可能是需要先行一步的甚至是。好，其实刚才也是各方都说的一些观点，其实其他的一些专家学者，他们看到了新的调控政策出台，也是有很多的评价，认为这次的新政调控究竟有哪些不同呢？我们也来听一听大家的观点。
记者：多伦房地产政策对调控需求的持续发力，改变了房地产市场长期以来以调控供应为主的局面，经济学家刘正山表示，相比之前的国十条，国八条从更大的力度上加强了对需求的调控。
刘正山：以前调控侧重于从供应的角度来讲，自从新国十条以来开始转向两个方面供求相互兼顾，特别是需求方面，但是以前可能新国十条在需求这一块，力度相对小一点，国八条主要是从需求这个角度来解决这个问题。
记者：本次房产调控政策出台，不仅一线城市，二线城市也被纳入到限售范围，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，这是国八条中力度最大、最有效力的一条。
尹中立：因为以前第一批的限售实际上就十几个城市，现在限售的城市扩大到直辖市、计划单列市，以及省会城市，应该说比以前所有房地产调控政策当中力度最大的，因为现在的一线城市和二线城市的房价已经远远脱离了普通买房人的购买力，但是它房子卖得非常好，原因在于部分的有钱人财大气粗，所以实行限售的话，实际上使得这些有钱人，他有钱也不能够随便投资房地产，这样的话就使得住房需求一下子从源头就切断了。
记者：在尹中立看来，调控房地产市场最根本的还是要控制货币了信贷的投放总量，这也是他对于国八条最期待的内容。
尹中立：我最期待的我觉得应该是要控制信贷与货币的投放总量，现在导致房价持续上涨，而且很难控制的一个最重要的原因是货币和信贷的持续高速增长。我们从 2000年算起，这十年中国的货币总量扩张了六倍，这才是这几年中国房地产价格持续快速上涨，而且难以控制的一个最根本性的原因。要想从根本上解决房价失控的这样一个难题的话，应该说最重要的应该控制信贷与货币的投放。
白琳：可以听得出来，我们相关业内的专家，他们还是非常看好新国八条出台的，有的认为它是更加从供需两方面一起来兼顾地考虑政策的设定，另外也有专家认为，它是扩大了范围，这样范围的扩大，不仅仅说咱们北京的房价可以有效控制，同时全国的一些，比如有点特殊地区的房价都应该受到相应的调控。在这次调控当中，应该说如果说跟我们普通百姓买房关系最密切的，可以说就是相关的税收政策，以及贷款政策的一些调整了。在八条当中究竟是怎么样来具体规定的呢？在这儿我们也先来听一下。
记者：本次房产调控政策加强税收征管，对个人购买住房不足五年转手交易的，统一按销售收入全额征税，税务部门要进一步采取措施，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，同时强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建筑房价格控制目标和政策要求，在国家东一信贷政策的基础上提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违法行为要严肃处理。
白琳：很多朋友第一次看到国八条的时候就开始算了，算一笔账，比如说这次就提出来对于个人购买住房不足五年转手交易的，要按统一销售收入全额来征税，强化一个差别化的住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭首付比例变成不低于60%了。在这儿我们也连线一下北京大学法学院房地产研究中心的副教授娄建波，娄教授你好。
娄建波：你好，主持人。
白琳：您跟我们来分析分析，您觉得这次对于房地产新政当中的税收，以及贷款方面的条款，您怎么看？
娄建波：我觉得税收方面，不足五年转手交易全额征税，应该说是这次税收政策的一个亮点，按照咱们国家现在的政策，如果你居民满五年，如果是普通住房那就可以不交营业税，如果是非普通的商品住宅，比如豪华住宅，按照差额交，这个我觉得对于一些投机客，从税收上遏制投机，这个目的和意图，我觉得还是很明显的。
白琳：能够有效地抑制那种在短期之内来投机炒房的那部分人是吧？
娄建波：对，我觉得这个政策好像精确挡机的味道比较浓厚。
白琳：这其中还提到如果想要购买第二套住房的话，首付比例提高到六成，而且贷款利率是不低于基准利率的1.1倍，这些您觉得它算是亮点吗？或者说它的调控效力够足吗？
娄建波：它是这样，我觉得这个房地产宏观调控或者房地产调控政策它应该是有两个目的，就大的方面，我们要防止经济过热，但是如果在拆下来，一个我们希望住房价格不要过高，不要影响广大人民的生活。第二个，我觉得还有一个，就是我们金融风险的控制问题，实际上我觉得现在对我们房地产市场大家有一个看法，就是说我们这个市场到底还是不是我们普通老百姓的房地产市场呢？还是说是一些富人的房地产市场？我们也有很多的人看到，现在实际上房地产市场离我们普通老百姓太远了，跟我们好像已经没有太大的关系了。如果同意这种判断，实际上你把第二套住房的首付比例提到60%，贷款利率提到基准利率的1.1倍以上，实际上对一些真正的支付能力比较强的家庭来讲，我的感觉影响不是很大，当然间接地会影响他们投机或者二次置业的成本。所以从这一点来讲，它对抑制一些非理性的或者投机的住房需求，它是有好处的。但是我觉得这个政策更重要的目的可能让我们银行业对风险要降下来。去年实际上我们也做的好几次的测试，比如如果房价降多少，我们银行坏账比例会提高多少，银行的资本充足率会到多少，会不会影响我们金融业的稳健和健康。所以我觉得这个政策可能我理解它的目标可能更是第二个方面的，就是说使商业银行在房地产方面的风险要降下来。
白琳：应该说两方面的作用，一方面对于这种投机的行为应该起到有效的遏制，另外一方面可以有效降低银行业方面的风险。
娄建波：对。
白琳：感谢娄教授跟我们的连线以及分析，听众朋友，您正在收听收看的是正在直播的《城市零距离》，今天我们是请到了北京房地产协会的副秘书长陈志，跟听众朋友们一起来解读房产新政新国八条，一起来分析一下新国八条出台之后房地产市场究竟会走向何方。为大家开通了两部热线电话65150822、 65150833，也欢迎大家编辑短信发送到10628821073，你也可以登陆新浪微博搜索带有微字认证的《城市零距离》，参与我们的互动，发表您的观点。好的，稍事休息，进入这一时段的广告、路况信息和直播气象，马上回来。
白琳：好的，开始今天为期三天的第一期，解读房产新政，新国八条之后我们一起来看一下房地产市场究竟会走向何方，今天的《城市零距离》我们是请到北京房地产协会的副秘书长陈志，听众朋友，您有什么样的观点也欢迎参与我们讨论，热线电话是65150822、65150833，您也可以编辑观点发送到 10628821073。陈秘书长，我们看到上半段结束的时候，我们是连线了北京大学法学院房地产研究中心的娄建波，娄教授他是对税收政策和贷款政策的调整，他觉得这其中的亮点，比如说住房不足五年的，就转手交易要统一按照全额来征收营业税，您觉得这其中可能还有哪些是您认为能够起到实质性作用的一些点呢？
陈志：这几个措施我觉得对目前来说，一个我觉得首先是前几个政策的一个延续，而且是调控，它的这个连续性，政策的连续性是保持一致的。我觉得实际上核心就是合理引导住房需求，还有一个，就是抑制投资投机，这是我们从去年的中央经济工作会和十七届五中全会上都能看到，包括温总理、李克强总理在一些场合对房地产调控的一些讲话我们都能体会到这样一些思路。所以我觉得你比如说对交易环节当中，特别二次交易的时候，上市的时候，全额征收营业税这一块，这应该是从北京这个市场来说，从我了解的情况应该现在就是这么执行的。
白琳：这个效力是很大的，大家经常说一旦要变成全额征收了，在那之前，房地产大厅就开始爆满了。
陈志：对，在北京来说，应该是这么多年来北京的这些政策执行过程当中基本是按照这样一个思路去执行的。
白琳：就是说在银行的税收调控，以及贷款方面下手。
陈志：对，在银行上我觉得这次提高到60%首付，这个对二套的有些比如说我是改善型也好，有很多老百姓有疑问，抑制改善型的，当然了，在某种程度上应该说是多少有些抑制。
白琳：对，有人就说这是不是意味着改善性住房这个概念开始离我们远去了。
陈志：那倒不是。
白琳：毕竟二套如果提到六成的话，也是一个不小的数字。
陈志：因为你有一套住房，无非可能条件不太好，或者面积比较小，但是不能说你没房住。在这样一个时机，国家的一个思路上，就是希望有改善需求的这些百姓，能够适当地去压后你改善的需求，实际上这是一个对预期，对投资预期或者买房预期的调控。我们看整个新国八条实际上是这样的一个公式，比如金融措施，就是我们讲的信贷、货币供应这一块，加上行政措施就是限购，加上预期的调整，比如说房产税，我们现在也看到了，今年两个城市已经出来了，所谓的房产税的靴子落下来的。再一个就是加大保障房建设这块，这也是对大家预期的一种调整。实际上就是这三点，这三个方面。我们看到新的国八条基本上就是在三个方面去做，在抑制投资、投机的这个方面是严格的。
白琳：对，比如说新政它要限制那些投资者或者投机者，对于一些朋友想要自住的这方面需求，刚性需求的或者是想改善性需求的朋友，怎么样能来保护，在新政当中有没有能够对此进行一些区分呢？
陈志：按照过去的政策，应该是没有问题的，无非就是说你的第二套房的首付提高了，而且你的贷款利率提高了，也就是说实际上传达了一个信号，希望你能够当经济平稳了，当价格回落到北京合理的区间，你再去考虑自己的改善，现在能不能先压后一些自己的需求，这应该是传达的这样一个信号，并不是说你第二套就不可以买，非常明确是可以买的。包括我们看到的限，对过行政性措施限，比如说像有些城市已经出台了，本市的有第二套以上的或者说非当地的居民的，已经有一套的，你就不能再买了，现在已经开始出现这样的情况。
白琳：这里大家一直在很纠结的，就是二套到底怎么样来认定，在北京到底现在二套如何来认定？
陈志：北京的认定从我的了解来看，通过我们的交易管理网，通过我们的权属登记的这些信息，是可以查到的，比如说本是所有的居民，因为你有产权证，每个家庭的产权登记上是很清楚的，包括家庭的信息是很清楚的，而且我们在去年的政策出来的时候，我们要求每一个买房人都要填各类信息，家庭的情况。
白琳：就是说以家庭为单位。
陈志：配偶的情况、子女的情况你都要填，你要如实填的，这个是作为个人信用的一种体现。
白琳：我们一度曾经说那会儿就是认房又认贷，但是如果有一些朋友他确确实实已经把手里的房全都卖掉的，然后想要买一个改善性住房，这个时候怎么来认定这个二套？
陈志：从我的了解来说，作为公积金贷款好像是现在调整过来了，就是说如果你确实已经卖的，通过查询确实知道你名下无房了，虽然你过去曾经用过公积金的贷款，这样的话好像还可以再认可你再一次买房，可以给你这种金融支持。作为银行来说，可能就不会再提供这种金融支持，好像银行是只认你有过一次了。
白琳：有过贷款记录了，这会儿就不能再贷了。这其中可能也应该尊在一些问题。
陈志：这个需要看银行怎么来解释，银行怎么做这方面具体的操作，这个我不太清楚银行的思路，但是从银行这个角度来说，刚才我听到咱们教授也讲，实际上他也是有一种要维护金融安全的一种考虑。
白琳：降低银行的风险。
陈志：对，降低银行风险。
白琳：好，现在一位孟先生给我们打来热线电话，让我们接通他的热线，孟先生你好。
孟先生：你好。
白琳：有什么观点，您请讲。
孟先生：我是一个农村的，我自己有住房，我只是对咱们这个住房的调控有几个观点，我觉得咱们现在国家对房地产调控程度还是有点低，我觉得住房的本质就是居住，不应该投资和投机，现在是抑制投资和投机，应该是改成禁止投资和投机。有的人在本地买了，又在外地买了多少，这个不好查，这个应该是政府做的工作，让它全国联网。就是说每个人的名下只有一套居住的房屋，现在国家一个是付款、首付，还有加大供应量两方面，我觉得房子盖多了也是一个严重的问题，占有土地，甚至占有耕地。你不能让一百年以后我们的子孙后代还住在我们现在盖的房子里头。另外你说那时候他再盖没地盖了，拆了再盖拆的东西没法处理。另外限制购房应该还加大农村这个，农村到城里打工的这些人，家里有房的应该允许大家租房，不允许特点买房，农村的房都闲置，我就是农村的。还有开发商房产税，凡是非居住的住房都应该征税，使他盈利的跟交税的基本等同，基本不能盈利，让他成为包袱。另外对开发商盖好的房屋，多长时间你卖不出去也要征税，这样我想这房价就能降下来或者平稳了，我就这么一个观点。
白琳：感谢孟先生参与我们的节目，发表自己的观点，应该说孟先生说的这些措施应该是比我们现在所谓的最严厉的措施还要更严厉得多。
陈志：可能是有点极端了吧。
白琳：好，现在热线上一位齐先生打来热线电话，让我们先来接通他的热线，齐先生你好。
齐先生：你好，主持人你好。
白琳：有什么样的观点您请讲？
齐先生：我有一个事想问一下，因为我觉得现在咱国八条出台之后，我觉得可能换房会麻烦一些，就像刚才嘉宾说的，我买完房以后，我想改善一下我自己，就是说我现在的住房条件，然后把这房卖完之后，我可能暂时居住我觉得现在你说的现在公共租赁这些房子还是太少。
白琳：过渡期想找这种公共租赁房很难找到是吧？
齐先生：对，很难找到，因为现在我感觉好像说在建设、在发展，但是确实市面上，你说在什么位置或者在哪儿有什么房，没有这方面概念。
白琳：好，感谢这位先生参与我们的节目，也说了您的观点，在这儿也请陈秘书长跟我们来说一说，比如说刚才这位朋友他提到了关于一些公共的租赁房，如果是想改善的话，我可能先把手里的房子卖掉，卖掉之后，但是我又不可能下来就马上买房，在这中间可能需要保障性住房给我提供比如说公租房这些的。在这次的国八条当中，其实也有一些明确的规定，应该说咱们北京加大公租房的配租肯定是北京未来的一个明确的发展方向了。对于当前的公租房的发展有哪些制约的瓶颈吗？
陈志：现在从我们国家保障措施这个角度来说，住建部已经明确了，说是2011年全国要建一千万套的保障房，这里边就含有大量的公共租赁住房，我理解公共租赁住房这块在建设过程当中需要多方参与，也需要国家有更多的优惠政策，包括金融方面的支持，因为它是一个需要长期持有、长期运营的这样一种福利性的一种房屋。这个我个人理解大体上分三类，一类就属于现在我们的廉租房，这个属于极端的困难户，可能基本上可以不收钱就让这些老百姓住进来。还有一种就是属于低于市场租金标准的一定的比例，具体比例是多少需要跟当地市场价格去看。这一类人群可能收入也是比较偏低的，就给这样的人群来居住，你只需要交一定的租金就可以了。还有一类就是推向社会，属于一种商品类的，按照市场价格来确定的这样的公共租赁住房。也就是说引导大家把买房居住改成租房居住，改变大家这种消费习惯。
白琳：或者认识。
陈志：对，这是一个很明确的思路，所以说今年我的一个看法，今年房地产市场实际上是一个双轨制的，叫住房供应体系的双轨制，一轨就是我们的保障房，一轨就是商品房。商品房这块，而且是以中低价位的小户型这样的商品房为主。
白琳：一方面是限制商品房的价格，另外一方面是增加保障房的数量。
陈志：对，叫抑制商品房的价格过快增长，同时要大量地供应保障房的建设，大量要去供应、要去上市。刚才我听听众他讲的这个，确实是，我们这块思路从政府来说，调整过来以后，需要有一个建设期，这个建设周期一般来说从立项、筹集资金、选址，怎么也得两年，所以说我相信，去年已经有很大的一个量已经推出来了，今年还会有很大的量，去年北京保障房超额完成任务的。今年我觉得这个量还会比去年大，而且是十二五期间北京市的规模是相当大的，好像是一百万套，其中 60%都是公租房。我觉得对老百姓来说，在调整自己的住房需求的这种方式，这是一个非常好的思路。
白琳：其实刚才那位朋友打来电话，可能也是有一方面的建议，就是说他的条件肯定是要远远好于我们说的住那种限价房这样的一部分朋友了，但是可能又不满足公租房的条件，他就说如果我的情况真的是我想有一个改善，在这过程中间的阶段是不是可以让我进入公租房的行列？
陈志：我们市场上还会有一定量的经济适用房，有一定量的两限房，同时要大量地推出公共租赁住房，来满足这样一部分人们的消费需要。
白琳：就是说想解决这个问题的当务之急真的是要双轨齐头并进，相互来配合。
陈志：这就是今年国家的一个非常重要的思路，也是新的国八条当中一个非常重要的思路。
白琳：好，时间不多了，最后您再来总结一下，比如说下一步我们还需要跟进的，来保障国八条能够真正执行需要做哪几方面的工作？
陈志：我觉得一个就是说地方政府要迅速地落地，把一些政策，具体国八条当中很多东西还是一些原则性的要求，还没有细则，具体到地方怎么操作，比如说咱们提出来的如何确定今年的价格的调控目标，这是一个非常重要的题目，怎么确定这块，让老百姓有一个比较明确的预期，这个我想是这个国八条当中很重要的一个内容。再一个，你能不能够把一些具体的政策制定出来，而且要执行好。
白琳：对，比如说像一些细则，具体什么时候应该出台，这个时间有限制吗？
陈志：我想应该会有要求的，通常来说你这个政策出来之后，你不能半年以后地方政府再出来吧？我觉得作为北京市政府来说，北京市的房地产主管部门应该叫做有准备，而且有政策储备，所以我想很快会把北京的政策出来。我觉得这是很重要的一个，再一个的话，在今年的情况下，刚才我听到有些专家也好，咱们的听众也好，在提出来提到货币供应的一个问题，我觉得这个可能是其实挺关键的一条，就是金融部门如果说像我知道昨天调了存贷款利率了，这个对老百姓带说，对很多的买房人来说，无疑当中又是增加了负担，对市场来说也是一个抑制。这个政策以后会冷一下，在房地产企业来说，我估计如果金融部门要是会出台这样的，比如说紧缩他的信贷供应的话，对开发商来说也是一个比较大的一种压力。我估计有可能金融部门会出来这样的一些政策。
白琳：好的，在这儿也要再次感谢陈志秘书长跟我们分析了今天新国八条出台之后，到底对于当前国内，以及北京的房地产市场会产生一些什么样的影响。我们也是期待着相关的细则能够尽快地出台，今天节目就到这里了，明天依然是跟大家一起来解读新国八条，说一说什么时候买房最合适，在这里主持人白琳代表编辑张维、记者王蓓再次感谢大家的收听收看和参与，明天我们再见。