广合不动产总经理、中欧国际商学院EMBA张治国：
限购令一执行，豪宅铁定受重伤
本报记者 李子墨
    作为城北大盘中电颐和家园的操盘手，张治国有着丰富的实战经验。作为中欧国际商学院EMBA在读的优秀学生，张治国有着深厚的学术功底、精深的理论研究。张治国还是金陵晚报地产研究院的专家委员会成员。
    他对限购令、连续加息等调控政策下的楼市走势，有何判断？将如何应对？本报记者昨天对他进行了深入采访。

调控政策分析：
    我总结中国楼市的问题，有四大原因。一是中国人口绝对数量多以及城市化快速推进，导致需求持续旺盛；二是中国一直没有形成系统、完善的住房体系，保障房制度从建立到建成再到完善还有一个较长的过程；三是政府垄断土地的制度；四是2008年以来货币超发，导致天量资金流入楼市，推动房价快速上涨。
    这些原因叠加在一起，使得中国楼市运行得不健康，这也引发政府的连续调控。我认为中央政府有调控房价的义务，因为房价上涨过快，一是影响民生、影响社会和谐，二是大家都去炒房，谁来做实体经济？
    因此，政府在尝试多种调控手段的有效性，例如限购这样的行政手段，提高首付和利率这样的金融手段，还有提高营业税等税收手段。
    我非常支持政府调控，但调控不能用短期政策去解决长期问题，更不能用长期政策解决短期问题。比如房产税是一种长期政策，如果希望用来解决房价这个短期问题，就会出现各种问题。
    这么多政策能不能解决房价上涨过快这样的短期问题？我认为能解决。但怎样才能使得楼市健康发展？这需要决策层进一步深思。

楼市走势判断：

南京本地居民不准买第三套住房的限购令，肯定将在近期执行。但限购令存在一个执行力度的问题。假设100%严格执行，对豪宅将是一个非常大的伤害，豪宅铁定卖不动。因为买豪宅的人，绝大多数都有两套房以上，在限购令下，没有资格再买房。
    关键是豪宅降价也没用，比如一套1500万元的豪宅，降到1000万元，那些被限购的人，有钱也还是不能买，没钱的人更是根本就买不起。这对那些做豪宅的房企，不公平。他们只能苦撑待变，等限购令取消或松绑。
    对刚需盘和改善盘来说，限购令也会削减一部分购房需求。因此，一些价格被高估的楼盘，价格会有所回归。当然，也有一些价格被低估、价值又不断提升的楼盘，价格会微涨。

营销对策：

调控在未来几年将是常态。每一个楼盘，都应该把定位做得更好，明确是卖给谁的，然后根据他们的需求，度身定做来设计，确定哪些是标配，那些是对他们有附加值的。比如，如果房产税是常态，那就可以打造“终极住宅”。如果定位是刚需盘，那就要打造最符合刚需需求的住宅，并通过合适的方式，让他们买得起来。调整价格当然是其中一个重要方式。

2011年推房计划、销售目标：
    位于迈皋桥地铁站附近的中电颐和家园，是城北首屈一指的百万平米超级大盘，2010年销售金额达到12亿元，位居城北第一、全市前列。张治国表示，2011年，他所操盘的中电颐和家园，仍将持续推盘卖房，全年销售指标将不会低于去年的12亿元。
    开发商的乐观，可见一斑，这也注定中电颐和家园将是2011年城北推盘量最大的楼盘之一。
    “城北迈皋桥的主城地段，又邻近地铁站，1.5万元/平方米左右的价格，算是主城的价格盆地。我对中电颐和家园在2011年的销量，还是比较乐观的。”张治国表示。

投资建议：

钱总是要流动的，那么社会财富流向何方？回顾历史，楼市不好去股市，股市不好去楼市。银行理财产品、收藏、翡翠等等，都是非主流的投资品。黄金只是保值产品，不能说是投资品。从这个角度来看，未来几年内，房地产仍将一直是老百姓比较重要的投资产品。