我国住宅现状中突出存在的问题是什么？
——中国房地产研究会会长刘志峰关于转变发展方式的观点摘要（NO:601）
全国政协常委、政协人口资源环境委员会副主任，中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰目前撰文：“依托住宅性能认定制度，切实提高住宅品质”， 就转变住宅发展方式，提高住宅品质问题谈了许多较好的想法，颇受启发。现就文中主要观点摘要如下，分三期刊发。
中央十七届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》提出，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点，提高发展的全面性、协调性、可持续性。当前和“十二五”期间，住宅与房地产业面临两大任务，一是调结构，二是转方式。调结构就是增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品住房供应；转方式就是转变粗放式的发展方式，大力推进住宅产业现代化，提高住宅产品质量和性能，走“资源利用少、环境负荷低、
科技含量高、生态良性循环”的可持续发展之路。
提高住宅品质，一个重要的抓手就是住宅性能认定制度，通过性能认定，促进住宅技术进步，提高住宅综合品质，建设长寿命、高品质的省地节能环保型住宅。
客观审视我国住宅现状 。
1998 年实行住房分配货币化改革以来，我国住宅建设取得了举世瞩目的成就。2009 年城镇新建住宅面积达到 8.21 亿平方米，是 1978年 21.6 倍；城镇人均住房建筑面积超过 30 平方米。1999 年，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》（国办发[1999]72 号） ，系统提出了推进住宅产业化工作的指导思想、主要目标、重点任务、技术措施和相关政策。一大批建筑材料和部品部件实现了通用化设计、系列化开发和集约化生产，淘汰了一批不符合资源节约和环境保护要求的落后产品；推行了住宅性能认定制度，建成了一批示范工程。我国住宅产业有了较大发展。但从全国整体上看，目前传统的粗放式的建设方式未从根本上改变，与中央提出的节能减排以及构建资源节约型、环境友好型社会的要求还有很大差距。突出表现为：
一、住宅（建筑）使用寿命短。
目前我国建筑统计平均寿命仅 30 年左右。而欧美等发达国家如英国、法国、美国的建筑统计平均寿命分别为 125 年、85 年、80 年。住宅统计平均寿命是用既有住宅的面积或套数除以当年新建的住宅面积或套数得出的数值，它虽然不是住宅使用寿命，但却是住宅使用寿命的重要参数。许多建筑未达到设计使用年限即被拆除，甚至有些建筑刚投入使用不久即被拆除，造成资源和能源的极大浪费，还产生大量建筑垃圾。
寿命短的主要原因：一是城市规划变更频繁，规划调整导致大量建筑被拆除；二是建筑维护维修不及时，损毁严重，影响使用寿命；三是有些建筑材料耐久性差，有的施工质量不高影响使用寿命；四是对使用空间和功能不能满足新要求的建筑，大都一拆了之。更深层次的原因是，一些地方在城市建设指导思想上急功近利，重速度、轻质量，大拆大建，政绩工程和开发商的商业利益相结合，造成不该拆的房屋大量被拆除。
二、供热计量收费改革进展缓慢，既有住宅（建筑）节能改造难度大。
北方地区既有居住建筑采暖能耗占当地全社会能耗的 25%左右，是建筑节能工作的重点。目前，由于热费缴纳机制和价格机制不合理，供热计量收费制度改革滞后，绝大多数居住建筑还是采用按面积收取采暖费，多数供热系统缺乏用能调控和分户计量装置，节能建筑虽然节能但不节钱，节能性能基本不是居民购买住房时关心的因素，开发企业建造节能建筑的市场动力不足，同样，非节能建筑的节能改造的动力缺乏，节能投入和收益的一致性未能体现。
据估算，我国既有民用建筑面积约 460 亿平方米，其中北方城镇既有建筑约为 80 亿平方米，南方城镇约为 108 亿平方米，总计约 188亿平方米。从 2010 年到2020 年，全国还将新建 280 亿平方米左右。截至 2009年底，全国城镇累计建成节能建筑面积 40.8 亿平方米，节能建筑占城镇建筑面积的比例为 21.7％。 “十一五”期间确定了北方采暖地区既有居住建筑供热计量和节能改造 1.5 亿平方米，还有大量的既有建筑需要改造，同时其他地区建筑节能改造尚未启动。由于改造工作主要依靠财政支持、政府组织的方式进行，财政改造资金不足，加之改造模式单一，没有形成政府引导和市场参与相结合的机制，改造难度大，大量既有建筑能源利用效率不高，浪费严重。
三、住宅产业化水平低，建设方式粗放。
尽管国家 1999 年就明确提出了推进住宅产业现代化的目标、工作内容和要求，但由于缺乏必要的法律保证、政策和资金支持以及相应工作机制，住宅产业化进展一直比较缓慢，粗放式的建设方式长期得不到改变。集中表现在：
一是生产效率低。长时间以来，我国住宅建设的大部分工序在现场进行，手工作业为主，工人的劳动强度大，生产效率低，每年人均竣工住宅面积仅 30 多平方米。而发达国家通过持续地推动住宅产业化，已基本实现预制构件或房屋模块工厂化生产，施工现场装配化，住宅部品率也达到了 80%以上，像日本人均竣工面积为 110-120 平方米，德国为 80-100 平方米，大大提高了施工效率和住宅质量。
二是资源消耗高。有关数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平米为 55 公斤，比发达国家高出 10%-25%，水泥用量为每平方米 221.5 公斤，每一立方米混凝土比发达国家要多消耗 80 公斤水泥，卫生洁具的耗水量高出发达国家的 30%以上。
三是技术配套和集成度低。我国住宅部品的工业化水平有了较大提高，但尚未形成系列化和规模化的生产体系，住宅技术的发展也主要以单项技术推广应用为主，技术上和组织上缺乏有效的集成和整合，难以发挥技术应用的综合效益。
四是住宅生产和使用造成的环境污染严重。粗放的生产方式、传统的建造技术、建筑材料的不规范使用及质量问题所造成的大气污染、水污染、室内空气污染问题突出。建筑用能产生的温室气体排放占到全国温室气体排放的 25%。
五是土建装修一体化进程缓慢，二次装修浪费惊人。国办发72 号文件明确要求推广一次性装修或菜单式装修，但目前上市销售的住房大多数仍为“毛坯房”， 土建装修一体化比例不到 10%，需进行二次装修才能满足使用要求，为世界各国所少见，是粗放型住宅建设模式的典型体现。据调查测算，2009 年，我国城镇竣工住宅建筑面积为 8.21 亿平方米，按照平均每户 105m2，其中 90%进行二次装修计算，将有 700 多万户需要装修。二次装修平均每户大约产生建筑垃圾 1.5～2 吨，总计约产生建筑垃圾 1050～1400 万吨，浪费了大量资源和能源。以建筑垃圾主要由水泥组成测算，将浪费水泥生产能源近 300万吨标准煤，增加 CO2 排放 770 多万吨。加上运输能耗增加排放更多。同时，家庭装修产生的噪音扰民、劣质装修材料带来的环境污染以及随意变更房屋结构或更改管线造成的安全隐患等问题突出。2009 年国家住宅工程中心对 2 万多人的居住实态进行了调查，发现在家庭装修中对水和电气管线进行拆改的分别占 41%和 44%,对房屋墙体进行拆改的占 28.8%，对卫生间拆改的占 41%。
四、农村住宅建设问题突出。
我国农村的居住条件有了明显提高，村容村貌有所改观。但仍存
在一些不容忽视的问题，一是管理机构不健全，对农房建设缺乏有效的指导和服务；二是科技进步对农村住宅的贡献率远低于城市；三是基础设施建设投入不足，环境脏乱差问题突出。
以上四个方面的突出问题，严重制约了我国住宅产业整体水平的提升，不仅阻碍了住宅产业的可持续发展，而且影响到国家节能减排目标的实现，影响到资源节约型、环境友好型社会建设。