谢逸枫:2011年中国商业地产年
2010年岁初，中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“新国四条”到“新国十一条”，再到“国十九条”，“新国十条”，“新国五条”。最后到2011年新国八条。随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重。但凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商却逆市纷纷开始抄底商业地产。据报道估计，“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上。这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。随着商业地产中写字楼市场的日趋走热，商业地产另一支的商铺也日渐成为众多投资者关注的焦点，并逐渐呈现由一线发达城市转向二三线城市扩张的趋势。
商业地产今年涨幅或超一成，引温州炒房团围观。对于商业地产来说，2010年的“调控年”无疑给其发展创造了绝佳机遇。2011年伊始，当新一轮的调控袭来之时，商业地产与住宅市场又一次出现了“冰火两重天”之景象，住宅市场急速下挫的成交量更加凸显了商业地产的投资火爆。不排除一些优质的商业项目会吸引更多的关注度，目前商业地产处于一个理性的上涨阶段，预计今年的涨幅将达到10%~15%，商业地产近期涨势明显。商用写字楼项目，价格均有不同程度的上调，平均涨幅在2000元/平方米左右。
例如，北京朝阳区的中莎广场项目售价已涨至38000元/平方米。随着售价的稳步上升，北京各大写字楼的租金也保持了上扬趋势。在未来3年内，北京市写字楼的租金水平将维持在每年4%的增速，租金的稳步上涨将进一步推高市场上的写字楼售价。而就在今年1月，北京在租的商铺项目中，共有26个项目报价出现环比上涨，最大涨幅为40%。在售写字楼项目中共有4个项目报价环比上涨，最大涨幅为14.29%。
2011年，开发商逆市转战二三线商业地产，疯狂竟拿城市商业综合体地块，目的是抢入二三线城市的时机和一手住宅调控的影响下，进入二三线城市商业地产有利可图的利润大。但是，不排除部分开发商仅仅是布局和扩张拿地或储备性的侵夺，目的是拿地抗通胀，或者是变信拿地融资，或者是拿地等升值的炒地皮现象。
2010年发力商业地产的十大知名房企。1、万科集团。2010年年初，万科宣布计划将商业物业开发的比例提高至总开发物业的20%。6月，万科首个城市综合体龙岗中心区项目启动；当月，万科与威培斯酒店管理集团签约，委托对方管理旗下的万科中心酒店项目；10月份，万科斥资11.5亿元高调收购赢嘉中心B座……截至目前，万科已经悄然在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元，其投资密集度堪称史无前例。
2、远洋地产。早在2010年年初，远洋地产就已在商业地产方面有所动作，不仅成立了新的商业地产事业部，而且与国际著名的商业地产公司、酒店集团签订了战略协议。远洋地产总裁李明表示，向商业地产领域进军是远洋地产第三步战略的重要内容之一，到2015年，远洋地产在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。
3、龙湖地产。2010年10月28日，龙湖地产对外宣称，将商业地产开发上升到集团发展的战略性高度，预计到2014年，其所贡献利润将占公司利润总额的15%-20%。目前，龙湖地产已经在全国一二线城市核心区域和重点发展区域储备了超过200万平方米的商业可开发体量。4、华润置地。2010年6月，华润置地在上海购入轨道交通10号线吴中路停车场大型综合开发项目50%股权，这一地块将被建设成为华润标志性商业综合项目——“万象城”。华润置地五六年后在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例或将达到40%左右。
5、首创置业。2009年，首创置业的业务模式调整为以中高档住宅开发为主、开发并持有优质商业地产为辅。同时，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。6、金地集团。2010年9月19日，金地上海董事长陈必安面对媒体时表示，未来5年，金地上海公司将大力进军商业地产，重点布局长三角高铁站点城市，投资开发城市综合体。
7、保利地产。2010年8月10日，保利公布了2010年中报，并坚定地表示要稳步加大商业地产投资。事实上，保利地产做商业地产已经很多年，商业地产是其发展战略之一。经过从2002年至今的建设规划，近一两年，保利的商业地产项目已进入运营阶段。8、世茂股份。在住宅市场面临调整压力的2010年，商业地产正在被逐步放到世茂股份业绩新增长点的主力位置。该公司相关负责人也曾表示，在传统住宅产品升级换代的同时，集团将进一步重视世茂商业地产的发展壮大，酒店板块的长远目标将是分拆上市。而且集团已经确定了未来5年的商业发展计划。
9、中粮置业。2010年6月23日，中粮置业高调宣布，未来5到10年，在全国拓展20个大型商业地产项目大悦城，总资产达到700亿元规模。宁高宁后来表示，根据集团最新的计划，新的目标将远超上述数字。10、绿地集团。2010年，在楼市调控的持续深入下，绿地在各地不断逆市拿地，热情高涨地开发商业地产、城市综合体项目。近期，上海绿地集团董事长、总裁张玉良在接受《第一财经日报》采访时表示：“去年商业地产占比35%，今年这一比例要提升至40%。
开发商巨资转战商业地产，价格的不断上涨更加促使投资者加快迈入商业地产的脚步，从去年开始，各大房企已经陆续加入了商业地产的大军，近日又有消息传出，温州炒房团已经将商业地产作为了新的投资目标。更多的开发商投入到商业地产这样的转型肯定会有，随着城市的发展，以及人们对于商业项目的需求，开发商也会根据自身的定位策划来作出判断。
在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。这是一个必经的过程，随着住宅开发到某个程度，开发商资金能力越来越强，就可以开发一些长期持有的商业地产。目前国内商业地产的整体持有率不到5%，现在的期望值则是20%。所以商业地产还处于一个高速发展的阶段，不太可能快速地出现泡沫状态。
首先，二三线城市的土地价格相对便宜，投资开发的风险相对小。其次是二三线城市的房价上涨靠近一线城市和购买力非常的旺盛，受到一线城市的调控挤压，部分投资客转到二三线城市，拉动投资需求。再次是二三线城市的开发政策具有一定的优惠，可以减少成本和提高利润及扩大销售业绩。最后是二三线城市的房地产市场处于发展期，具有巨大的发展潜力和房价上涨空间。另外是新规划为商业地产创造机遇。
例如今年1月，广州天河区首次明确提出把天河东北部63平方公里打造成“天河智慧城”。按照天河智慧城的建设内容，地块将在未来10年内形成大规模开发高端人才居住配套项目并完成智慧城城市中心区的建设。今年广州天河东北部规划定位为“天河智慧城”，意味着未来将为商业地产带来巨大的商业配套和高端消费人群及市场关注的吸引力。在一定程度上补充了商业地产缺乏人流量和商业稀少的气氛，通过新的规划和开发住宅及引进高端人才，不仅拉动本商业版块的购买力，还推动做本区域商业地产市场发展，如注入一股新的新鲜活力。
自2010年一手住宅房地产市市场严厉到调控下，商业地产即迎来发展新机遇。尤其是商业地产的价格和租金及销售成交量等房企投入拿地的资金各项指标统计看，都比2009年上涨了10%。而2011年新一轮房地产政策调控的加码，进一步促进商业地产市场的繁荣，部分投资客和外来资金及房企纷纷转移到商业地产，不仅在一线城市，特别是在二三线城市显示得更加激烈。并且，今年大房企也加快到二三线城市拿地的布局，而通胀和人民币升值及热钱等银行负利率的刺激下，大量的资金进到商业地产，拉动了巨大的投资购买力。毫无疑问，在十二五规划开局之年，未来政策调控将持续进行，对开发商进军商业地产具有非常利好的时机。
虽然，2010年-2011年一手住宅市场接连受到政策调控，出现短期利空，但对商业地产却是利好，众多发展商纷纷转战商业地产，这给本身商住价格倒挂的商业地产带来发展机遇。尤其是珠三角为国内发展最快、起点最高、优势最足的新兴城市集群，随着城市化进程的加快，高铁和高速公路的联网，经济发展的大融合，其商业地产必将迎来更加灿烂的春天。
十二五”期间，整个国际环境以及世界经济将继续保持曲折复杂的局面，如大宗商品价格震荡，欧洲主权债务危机困扰等，但缓慢复苏的大趋势不会改变。而同一时期，国内经济增速也会继续保持高增长，在“十二五”期间有望保持在9%左右。珠三角地区的经济运行质量将会不断提高，产业结构调整的步伐也将加快，在外需疲软下滑的情况下，消费有望成为拉动经济企稳回升的重要动力。例如2010年广州亚运会效应与珠三角一体化和广佛同城化效应将形成叠加，市级商业会快速启动。
未来城市化进程的加快将为商业地产带来良好的发展机遇。从1989年到2009年，我国城市化率从26.21%上升到46.6％，平均每年提高约1.02个百分点。截至2009年，我国城市化率为46.6％，仍远远低于发达国家平均85%水平，也低于世界平均55%水平。按照过去城市化进程每年提高的速度，中国城市化的发展预计至少有二十年的黄金时期。未来城市化率的提高将带来众多的需求，为商业地产带来良机。
商业项目兼顾了住宅的居住属性和商业地产的投资属性，而且并没有受到2009年来房价过快上涨的过分影响，预计这部分市场将在2011年有明显升温的可能。但对于这部分以商业立项的住宅项目，酒店式公寓作为一种投资品种，实际存在一定的风险，购房者也需要用理性的心态来对待。尽管目前某些资金为了规避住宅调控而流向了商业地产领域，但商业地产一直处于供大于求的状态，所以还是需要以质取胜。商业地产的发展受到融资、开发、招商、运营等多个因素的影响，且门槛较高，并不会出现像住宅那样供不应求而导致的投资过热。
目前在政府严控住宅的形势之下，很多投资者会关注到商铺投资，但短时间内还不会出现投资泡沫。“目前二手商铺的交易相比住宅来说低了很多，主要是因为商业项目的经营情况很多不公开，不容易评估其升值能力，所以投资商业地产更不能盲目。商业地产作为潜力十足的发展项目，要想真正做到盈利也并非一朝一夕就能实现。“商业地产作为经营型物业，并非靠单纯的炒作就能把价格抬高。要受到项目前期的招商运营、后期管理等多方面因素的影响，对于投资者的专业要求也较高，盲目投资并非就能获益。对于炒房团来说，这类项目也并不一定合适。
2010年住宅市场接连受到政策调控，出现短期利空，但对商业地产却是利好，众多发展商纷纷转战商业地产，这给本身商住价格倒挂的商业地产带来发展机遇。长三角地区作为世界上发展最快、起点最高、优势最足的新兴城市集群，随着城市化进程的加快，高铁和高速公路的联网，经济发展的大融合，其商业地产必将迎来更加灿烂的春天。
城市综合体的提出体现了当今城市规划和房地产开发中的一种新观念，即越来越强调在城市发展中间的生态平衡。这是在汲取过去各大城市在发展过程中所面临问题的教训总结出来的。过去20多年来，很多地方在土地居住和房产开发中过于注重短期功效忽略长期发展，导致城市发展中出现很多问题，如由于相互之间的功能不匹配，导致了一些地区的市场失衡和功能失衡以及部分商业房产效应的下降，造成很多居民、市民、游客，包括办公楼的工作人员在消费方面的不便。
如浦东新区在开发过程中，现在它面临一个新的功能调整的问题。当时新区开发时主要是以产业功能的发展作为主要目标，但忽略城市综合功能规划，从而导致了很多城市功能的缺失。如陆家嘴的白领找不到吃饭的地方，张江的商务人士找不到接待客人的地方和娱乐的地方。
城市综合体的开发存在一些问题。第一，房地产开发项目缺乏规模，现在很多房地产开发项目都是零星的土地批租，单栋楼的建筑，开发商讲根本没有整体概念，只知道开发完这栋楼，忽略了周边的规划如何配套，地方政府将地产项目的分散开发导致了很多地方形不成真正意义上的城市综合体。
第二，出现“四重四轻”的问题。1、重主体功能忽略配套功能，有的开发商单纯只做商务楼，忽略了配套功能的重要性。2、重建筑设计轻交通设计，周边的交通配套不完善。在做整体规划的时候对交通和未来发展的区域规划没有联动起来考虑。3、重物质满足轻精神满足，忽略顾客精神上的愉悦和满意，没有考虑文化效应。4、重经济效益轻社会效益。另外，现在城市综合体建设中，忽略老的城市综合体的改造，或在改造的过程中缺乏对城市综合生态平衡的考虑。从政府角度来看，缺乏维护城市生态平衡必要的法规和政策。很多国家在城市开发过程中，都有相应的法规和政策保证生态平衡。
为此，提几点建议。第一，从政府角度讲，必须规划先行。要重视城市综合体的建设。尽可能采取大面积的主力开发或者是委托单一的开发商，经过招标，确保让有实力的开发商整体规划开发，迅速形成综合效应。如上海的新天地就是从石库门的改造开始的，现在已形成很典型的城市综合体，有高档公寓，有购物天地，这一块成为上海新崛起的一个地标。第二，对开发商而言，要有城市综合体的规划思想。拿到地产开发项目后，不要单纯把它看成是一个单一项目，必须要综合考察，使之能够和周边功能很好地参与配套，而且对周边功能进一步配套提出合理化建议，包括里面的交通动线，包括车行，人行等规划都要考虑在内。第三，老城区结合新城区的开发，按照城市综合体的要求调整结构，完善配套。
政府部门对老城区房产项目开发一定要放在如何保持生态平衡，如何形成良性城市综合体思想考虑。如有些地区和三号线的地铁线建成了空中的步行走廊，这符合如何把交通和商业之间建设联系的城市综合体的思想。第四，完善维护城市生态平衡的法规和政策，保证它严格执行。
“十二五”期间，长三角商业的发展趋势可从国内外的大环境和所面临的机遇挑战来分析。“十二五”期间，整个国际环境以及世界经济将继续保持曲折复杂的局面，如大宗商品价格震荡，欧洲主权债务危机困扰等，但缓慢复苏的大趋势不会改变。而同一时期，国内经济增速也会继续保持高增长，在“十二五”期间有望保持在9%左右。长三角地区的经济运行质量将会不断提高，产业结构调整的步伐也将加快，在外需疲软下滑的情况下，消费有望成为拉动经济企稳回升的重要动力，而世博效应与长三角同城化效应将形成叠加，县级商业会快速启动。
与此同时，长三角商业地产也将面临一系列的机遇和挑战。商业地产的发展可以从国家的鼓励政策、城市商业能级提升、民生关注、轨道交通发展、消费方式转变、重点区域重要项目六个方面寻找发展机遇。大型居住社区的商业配套和连锁化经营、崇明生态岛低碳经济示范区的建设、虹桥商务区的进一步发展、迪斯尼国际旅游度假区、世博园区及周边地区的后续建设、黄浦江沿岸的综合开发等都将带来很好的投资机遇。