【规划】左手房产税右手加息左右为难巧变左右逢源
【案例】顾先生夫妇结婚6年了，小俩口都是事业型的，平时工作都很忙，暂时也没有考虑生孩子。顾先生今年34岁，是一家国企的财务部经理，年收入约18万元，除此之外时不时还有一些福利，除了常规的四金之外，还有补充公积金和企业年金；太太孙女士和顾先生同年，在一家世界500强的外企做传媒部主管，年收入约20万元。夫妇俩目前所住的房子是两人结婚时购买的，尽管房子只有70平米，但地段位置较好，几年下来贷款本金还剩90万元左右。小俩口尽管收入不低，但开销也很大，差不多每年都要花掉收入的一半。目前两人存有积蓄80万元左右，主要都投在基金里，还有一部分存定期。
家里父母们一直催着小俩口早点生个孩子，两人想先换一套大房子。可是房产税政策推出之后，小俩口不知道现在买房是不是合适，是不是每年都要多付一笔房产税，再加上国家频频针对房地产市场进行宏观调控，按揭贷款变得难了不说，几次加息之后利率也高了许多。买了的话觉得成本高，不买的话又确实需要，小俩口到底该如何规划呢？
左手房产税右手加息
衣食住行，是老百姓的最基本生活诉求。然而仅仅一个“住”字，似乎就成了老大难问题，不断上涨的房价引发出越来越多的社会矛盾和问题。为了抑制房价的过快上涨，在“国N条”以及加息提准等货币政策都对房地产市场收效甚微的情况下，2011年1月份，上海和重庆两大城市率先推出了房产税政策。在中国，房产税是一项新生事物，它对房价的抑制效用究竟会如何尚不得而知，但它的推出对于老百姓来说，确实需要重新审视家庭购房方面的规划和决策。
案例中顾先生和孙女士面对的是生儿育女以及改善住房需求，尽管两人从收入上看已经算是迈入小康家庭了，日常购物的价格敏感程度降低很多，但由于购房支出仍然占据了家庭整体财务开支的绝对比重，因此诸如加息、房产税之类政策的推出，对家庭财务规划的影响还是很大的，需要作出及时的应对和必要的调整。
应对房产税的策略
根据上海市政府公布的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%，其中人均60平米以内的住房面积可以免税，超过部分才予以征税，应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。
顾先生夫妇俩目前名下已经有一套70来平米的房产，如果要改善住房条件无非是两种方式：一是将现有房产作价出售，同时再买另买一套大一些的房产；二是保留现有房产，另外再新买一套房子。
如果是第一种方式那么夫妻双方名下仍然只有一套房，因此即便房子面积再大也不会牵涉到缴房产税。只不过在向银行申请新房子的按揭贷款时，因为夫妇俩曾经有过按揭贷款记录，因此即便贷款还清了，有些银行还是会根据“认房认贷认调查”的原则视其为购买第二套房，在贷款成数上降低到最多四成、并且贷款利率较基准上浮10%。
如果是第二种方式，那么小俩口名下又要新增一套房产，就需要套用房产税政策看是否需要缴税。小俩口新购的房产需要和存量房合并计算家庭全部住房面积，也就是说如果夫妻俩新买一套120平米的房产，加上70平米的存量房面积，总面积达190平米，如果只是夫妻二人户口的话，那么显然人均超过了60平米，新购的住房中所超出的70平米需要缴纳房产税，驾驶新购房产单价2万元每平米，那么每年夫妇俩需要缴税的金额=超出标准部分面积（70平米）*新购住房单价（2万）*70%*0.6%=5880元。如果两人有了孩子并且孩子也上了户口之后，那么作为三口之家而言，超标的面积就只有10平米了，每年需要缴纳的房产税也因而降低到了840元。
由此可以看出，如果想要合法合理地少缴房产税，那么大致可以通过以下几种方式：一是首次购房时尽量一次到位，哪怕面积再大也不需要缴税；二是合理控制超标面积或是尽量增加带户籍的常住人口数量，以摊低人均面积；三是购买单价极为廉价的房子，如果房价低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍，那么税率可降为0.4%。
加息周期中的贷款策略
对于家庭负债来说，每一次加息就意味着融资成本的提升，加息既增加了存款利息收入，同时也增加了贷款利息支出。在一个加息周期内，如果投资者有融资需求，比如说要购房、购车、留学等等，宜尽早向银行提交申请办理（尤其是5年以上的中长期贷款）。
在签订借款合同时，应尽量选择当央行调整利率时银行于次年年初调整相应利率，这样至少可以锁定当年的贷款利率。需要注意的是，各家银行的借款合同文字表述都各有差异，有些借款人好不容易争取到了下浮的优惠利率贷款，那就需要特别留意在借款合同中是否有明确的贷款利率优惠下浮比例的表述，如果没有类似的表述、仅仅是在计算利率时给予了优惠，那么如果次年开年贷款利率调整时，很有可能会被取消利率下浮优惠，只有将下浮比例明确写入合同才有可能在整个贷款期内都享受优惠利率。同时在此期间，借款人需要特别注意按时还款，不要发生逾期不良拖欠行为。当银行调整利率时，会参照借款人的还款情况决定如何延续新的贷款利率优惠政策。
对于已有贷款之人是否需要提前还款，这就要根据市场投资环境以及借款人的风险偏好状况来区别对待。一般来说，如果投资收益能够超过贷款利率的，那么就不需要急于提前还款。比如说目前的资本市场正处于一轮较好的上升周期，此时有闲余的资金不妨可以投资一些股票或是购买一些股票型基金，对于稍有经验的投资者来说跑赢贷款利率并非难事。但是，如果投资风格趋于保守、难以承受资本市场风险，那么还是尽快想办法提前还款，同时还要注意了解银行的提前还款规则，看看是否有额外的提前还款违约金支出。
顾先生夫妇长期投资基金，具备一定的风险承受能力。夫妇俩目前有90万元剩余贷款本金以及80万元家庭资产余额，如果夫妇俩将80万元家庭资产全部变现后提前归还贷款，确实可以立竿见影地节省一大笔贷款利息支出，大幅降低每个月的还款金额。但实际上顾先生夫妇的最终目的还是要购买房子、还是要从银行借款，这种情况下就没有必要办理提前还款，一者还款之后没有能力支付新房子的首付款，购房计划被迫推迟或者必须出售现在所住的房子；二者加息周期中老贷款的利率应该比新贷款要更优惠，还掉了低利率的贷款再借入高利率的贷款提高了成本支出，是理财的大忌。
加息周期中的投资策略
对于家庭投资来说，一个理财的小常识就是在降息通道中尽量选择较长期限的产品，在加息通道中尽量选择较短期限的产品。当然也并非是一刀切的短或是长，还要看加息或降息的频度预期，节奏掌握不好一样会踏空。
比如说每逢央行加息时，银行柜台前总会排着长龙，很多老百姓会盲目地将手中的定期存款拿去办理转存手续，殊不知办理转存之后尽管可以享受到更高的利率，但是期限却要重新开始计算，以前所存的只能拿到极低的活期收益，这样算综合收益反而得不偿失，还不如不转存。即便有些人懂得如何计算转存是否划得来的临界天数，比如说当一年期定期存款利率从2.75%加到3.00%、活期存款从0.36%加到0.40%的时候，就单次加息而言，存款期限不到35天的一年期定期存款转存可以获得更高综合收益，但是当遇到央行一两个月一次的高频度加息时，可能会发现尽管每一次转存看上去都是正确的选择，但加息频繁转存也频繁，所以在整个加息周期内大多数时间也会被计以活期利息，同样得不偿失。因此，以一般经验来看，对固定收益类产品在加息通道中选择3个月或6个月期限较为合适，降息通道中选择1年期限较为合适。
加息和通胀是一对如影随行的“连体婴”。在通胀面前，传统的固定收益产品只是较为乏力的对抗，更好的机会还是在于资本市场。通胀意味着资产价格上涨，因而企业盈利业绩也会相应提升、股价就会随之上涨。在充裕的流动性面前，A股市场显示出了极大的投资机会，每一次的市场调整都是估值重心下移的良好入场时机，投资的安全边际有所增强。顾先生夫妇可以继续持有股票型基金或ETF基金，也可不妨布局一些热钱概念、年报行情概念、高分红预期概念股票，既有潜在的红利收入又有足够的资本增长动力，是抵抗通胀的良方。在整个市场格局没有发生重大变化之前可安心持有这些高风险资产。
此外从传统意义上来说，黄金也是对抗通胀的配置佳品。目前的金价其实已经包含了通胀预期，不过即便如此2011年黄金仍有上涨动力。顾先生夫妇可以选择金价相对低点时入场，配置比例不超过10％。需要提醒的是，黄金是非生息资产，只能通过价格波动来获得收益，一旦全球通胀受到有效抑制、避险情绪趋弱之后，黄金可能就会一夜之间变成最差的投资品。
左右逢源的规划策略
对于顾先生夫妇的购房规划来说，尽管面对着加息和房产税的两大利空挑战，但仍然可以左右逢源，从以下两个选择中挑选其一：
一是保留现有的房产，另外新购一套120平米的小三房以改善居住条件。如前文所述，这里会牵涉到缴一小部分的房产税，但是以顾先生夫妇的收入来看，这部分房产税仍然是在可以承受的范围之内。顾先生夫妇可以将目前所住的房屋挂牌出租，由于地段较好、面积较小所以应该比较受欢迎，如果每个月租金5000元，那么一年下来也能增加6万元的额外收入。由于顾先生夫妇是购买第二套房，因此首付比例需要6成，贷款利率为1.1倍，这种情况下就需要合理控制整体房价。夫妇俩可以将目标房源定位于中环以内，由于房产宏观调控的趋紧、成交量的下降，夫妇俩还是可以从容有余地挑选既价位合适又生活方便的心仪的房子，力争把总价控制在200万元之内。这样夫妇俩首付就需要支付120万元，尽管目前小俩口的家庭积蓄只有80万元，不足以支付首付，但两人的工资收入较高，每年约有38万元，因此两人可以考虑推迟一年购房，调整消费习惯多多省钱，同时逐步逢高退出股票型基金投资、转投低风险的银行短期固定收益理财产品，这样可以锁定收益、尽可能保证首付款资金的安全。另外两人的职业都较好较稳定，不足部分还可以向银行申请半年期的个人信用贷款以临时调度资金，当然这样做也意味着可能需要承担更高的贷款利率，但是如果房地产市场出现价格拐点呈现较好的购买时机的话，这点上浮的贷款利率可以完全被房价下跌所带来的优惠所弥补。
二是出售现有房产变现，同时新购一套较大的房产以改善居住条件。夫妇俩目前的房子地段较好，假如可以作价280万元售出，那么还清90万元银行贷款之后还剩190万元，再加上夫妇俩还有80万元的积蓄，即便是被认定为二套购房需支付六成首付，那么购买总价三四百万的房子还是毫无问题的。通常而言，面积较大的房产单价会略低一些，三四百万的总价去购买150平米以上的房子还是有很大的挑选余地的。
两个方案各有优缺点，只看夫妇俩倾向于哪一种选择：方案一的优点是夫妇俩最终可以有两套房产，可以长期额外增加一块房租收入，为家庭今后的生活增加了一道厚实的保障，同时也有助于改善两人过度消费的习惯，缺点是买房计划还要暂缓一年左右，有可能会支付一定的房产税，另外两三年内家庭财务负担可能较重，初期家庭现金流可能会有一定紧张、生活品质可能会有较大程度下降；方案二的优点是马上就可以启动，而且负担较轻、夫妇俩仍可以维持现有的生活品质，新房子面积再大也不用考虑房产税的问题，缺点就是在老房子出售以及新房子购买装修的过渡期可能需要另外租房，另外好地段的房源会因稀缺性而价格表现得相对坚挺，不考虑自住因素仅从投资角度来说，售出好地段的小房子以置换一套地段稍差的大房子并不算是好的策略。
安居才能乐业，住房问题已经成为了老百姓的头等大事。不管是房产税还是加息，甚至还有更多其他调控措施出台，这些对于不同家庭的购房规划影响也是不同的，还是要根据家庭的现金流情况、收支情况、需求情况以及市场变化情况作出合适的安排。
本文供稿于《理财一周》规划专栏（2011年2月18日）