2011年上海商业地产或遇强力支撑

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据《劳动报》报道，商业地产虽然不像商品住宅那样引人注目，但始终伴随着商品住宅一起兴衰，去年业绩不菲。在2011年，因为有了迪斯尼，人们对于商业地产似乎又多了几许期待。 　　做外贸生意的丁先生，上个月股市里有一笔资金撤出来，到周浦买了一个商铺。他说自己平时经常进出国门，不善于做投机，商铺比较适合做中长期的投资。浦东发展迅速，人流物流不断加大，将来的投资回报应该不错，也给自己以后“落地”经商找个“窗口”。
　　在过去的一年里，上海商品住宅多次遭遇政策调控，而商业地产则处于相对的安全地带，越来越多的资金开始投入到商办物业，投资者渐渐高涨的投资热情，使得2010年上海商铺成交形势喜人。上海世博的带动效益以及迪斯尼的进驻，将成为今年上海商业地产的强力支撑，吸引地产商及零售商进入上海。
　　专业人士预计2010-2011年之间，上海商业物业会有不少于20%的涨幅。2011年的商业地产值得期待。
　　12月商铺成交飙升到顶峰
　　2010年上海商铺共计成交套数19179套，成交面积235.84万平米，平均每天成交套数53套，成交面积6461.4平米。浦东表现突出，专业类主题商铺倍受关注。
　　据某网站数据监控中心的统计，从1到12月的走势图来看，上海商铺成交有三个“高峰月”：4月、9月、12月，这三个月均紧邻国家规定节假日的月份，三月呈递增趋势，共计成交86.79万平米，整体占比36.8%。在成交套数上，4月和12月成交量均过2千套。
　　分析师认为，三个高峰时期的出现与开发商在节假日期间推出的各种促销优惠政策以及大型销售活动有关，为保证好的销售量，很多商家选在“五一”、“十一”黄金周及元旦前后推盘入市，以利用假期的有利时机促进房源去化。特别是十二月为最后一月，正是开发商清理尾盘的时期，也为保证来年资金更好地周转，及迎接年末消费购物高潮的到来，使得上海商铺成交量在12月迅速飙升达到顶峰。
　　大浦东专业类商铺独占鳌头
　　在这一年度里，浦东新区的南汇地区一举夺得成交双料冠军：成交套数4177套，成交面积35.66万平米，均以显著优势胜于其他地区。奉贤区和嘉定区分别网罗二、三名。专业类主题商铺以其专业性、批量化、规模化等特点来吸引人气，面积不大，地段相对较偏，租售价格不高，因此获得众多个人或中小投资者的青睐。
　　排名前三的地区均位于上海市较为偏远的地区，可见成交的大多数商业项目地处外环外区域，“外热内冷”已成为上海商铺市场的主旋律，南汇嘉定等区域也成为上海商铺成交的主力军。
　　分析师指出，其主要原因在于市中心地区处于基本饱和状态，新开发的项目较少，且市区商铺目前多以租赁形式交易，随着城市的发展及市中心的辐射力量，四周郊区的商业项目也逐渐兴起，有些开发商因选址合适、所经营物业有市场而大大获利，这也使得外环外区域吸引了更多的开发商和投资者。
　　在2010上海商铺成交套数上，南汇区域的上海两港装饰材料城居于首位，成交套数2243套，成交面积共计8.7万平米；在Top10榜单中，南汇、奉贤、金山各占3席，嘉定区的民丰路北侧商业用房排名第十。
　　浦东社区商铺迅速飙升
　　浦东新区交通发达，人流量高，消费能力旺盛，因此该区域的商铺一经出手便炙手可热，目前浦东新区在内环之内的商业在售项目并不多，多为出租，有的租金高达30元/天、平米，而内外环间及外环以外区域新开发的很多商业项目也价格不菲，东安路的锦绣东大街是社区类商铺，价格从08年的报价2万多/平米涨至现在的4.2万元/平米，价格约翻了一倍。该项目周围有较多高档住宅，如上海绿城、锦绣满堂等体量较大的楼盘，居住人群的消费水平较高，周边商铺售价也因此而飙升。
　　分析师认为，上海商铺租售价格总体上一直处在稳定的增长之中，很多开发商和投资者在遭遇房地产政策调控之后转而看好商业地产，商铺较高的资金回报率和一路看涨的租金将使上海商铺的投资热度愈加高涨，而这些租售价格上涨的商铺往往集地利、人流量、成熟市场等优势于一体，价格上涨的区域中，以浦东新区最多，占涨价项目总数的四成多。
　　2011商业地产前景向好
　　2010上海商业地产的良好形势也使其2011的表现值得期待。中原地产研究预计2011年商铺销售市场的火热仍将持续，租金上涨趋势也将持续。从宏观上看，居民收入水平的不断提升将长期利好商铺市场，投资拉动向需求拉动的经济转型对消费市场也是大大有利。据推断，届时商业地产的开发比例将占到房产整体开发投资的20%-30%。
　　此外，调控政策出台之后，商业用地所占比例呈上升趋势，主要在于政府逐步增加商办用地的供应规模，开发商为分散整体经营风险以获取相对稳定的租金收益，也纷纷转身商业地产。
　　由于商铺投资门槛相比住宅投资高，一般中小投资者不敢贸然行动，而且开发商资金雄厚，有能力对商铺进行统一的经营管理，此外，中国经济的持续发展及上海作为经济中心所具有的巨大消费能力，也使得开发商更愿意自己持有商铺以收取租金获益。
　　众多迹象表明商业地产发展的巨大潜力，特别像上海这样的一线城市，产业结构会逐步与世界发达国家大城市接轨。
　　商铺“冷热”泾渭分明
　　在去年12月报价统计的商铺中，市中心地段好的商铺大多倍受关注，去化和出租速度较快，很多热门出售项目仅剩下一间或是几间商铺，一些人流量大的购物广场如淮海路的巴黎春天和百盛购物中心也是常年满租。而相对偏远的区域则是大相径庭，崇明县的前卫商业广场商铺前三月免租金，之后每间商铺每年租金仅为1万至3万元，面积16平米到30平米不等。
　　商铺投资与租赁相比住宅投资要复杂很多，除了地段这一核心要素，也有很多其他问题需要考虑，如商铺周边市场环境，所经营业态是否有适合，以及商铺所在层数及位置，在商铺报价中，大多数项目中好的楼层和位置的商铺一般租售价较高，如嘉定区的永和生活广场一楼报价28000元/平米，二楼20000元/平米，每平米相差8000元。因此，投资经营商铺需要以自身财力为依据，同时选择最具升值潜力的项目。
　　分析师表示，虽有商铺相继降价，但多数为较为偏远的地区，这些区域人流量相对较小，购买消费能力不敌市中心地区，如果开发商或投资者将价格定得过高，就可能造成无人问津的局面。总体上来说，郊区商铺租售价格相对也较低，如果能根据周边环境合理选择目标业态及投资力度，也同样能获得相应的收益回报。
　　投资经营需谨慎选择
　　有关行家提醒，商铺投资利弊兼具，需要投资者特别是中小投资者谨慎入市。
　　尽管从目前来看，商业地产很可能会在本轮宏观调控中获得新的机遇，但这并不表示买了商铺就高枕无忧了，商业地产必将面临更激烈的竞争、更严峻的考验，因此存在一些或隐或现的风险。投资者在商铺的选择上，仍要谨慎，以规避可能出台的后续政策，给商业地产带来的不利影响。
　　上海商铺市场呈现突出的“外热内冷”形势，而种种原因也会造成郊区商铺问题重重，致使很多中小投资者将面临隐忧；此外，据中原地产研究表明，2010年中国写字楼新开工面积与商铺新开工面积之间比例为1比4.64，上海商铺开工面积远远高于写字楼开工面积，这一特点在上海市场也有所体现，而过量的开工面积将会造成商业地产存在供过于求的隐患。
　　小型专业市场商铺推荐
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