谢逸枫：今年全国两会前后房地产调控预判

  第十一届全国人民代表大会第四次会议和政协第十一届全国委员会第四次会议，将分别于2011年3月5日和3月3日在北京开幕。是否继续调控的必要性？由于去年二轮房地产政策调控效果未达到预期和今年第三轮房地产政策调控效果不明显，需要一定时间去消化和建议。因此，今年3月全国两会前基本不会有新的调控政策出套,主要是落实前三轮调控和细化新国八条政策为主。房价再次上涨逼得中央扔出新的新的政策，第三轮政策调控，其实是调控加码，目的是通过政策调控重叠效力，遏制部分城市房价上涨过快和部分城市房价幅度上涨过快的现象及继续遏制投资投机炒房，继续执行去年前二轮所谓的最严厉调控。

  在2011年3月5日和3日全国两会前，国务院等央行和住建部，已经出台了一系列的楼市调控，2011年1月26日国务院新国八条出台和国务院原则上批准1月28日上海和重庆开征房产税及2月9日加息，2月9日上调公积金贷款利率。从细化和落实及贯彻新国八条和加大房贷收紧，同时遏制投资投机炒房需求，扩大调控的范围和增加力度。但是仅靠抑制投资投机炒房贷款需求和临时性的存在容易逃避的限购政策，却不增加商品房供应和收紧房地产资金链及消除土地财政的依赖，说明调控本身暴露出严重的问题，就是不彻底性。

  目前的政策调控只是延缓房价上涨时间和控制幅度，要把房价按住是不可能的，一旦限购政策和前面的政策被市场消化，通胀和人民币升值及热钱等银行负利率的压力冲击下，很有可能房价会出现报复上涨反弹的现象。尤其是2011年3月5日和3日的两会，如果无新的政策调控出台和更加有严厉可操作的政策实施，仅仅是要求地方政府执行前三轮政策和增加保障房及表明下调控的态度，房价上涨可谓是指日可待。

  目前到2011年全国两会的调控主要思路，到两会前，国务院和地方政府将进行细化前三轮的政策调控措施，一是1月27日，国务院通知要求2月份，必须在合适的城市出限购政策和出调控政策。到2010年12月限购政策达到16个城市，到今年1月达到24个，到2月达到36个，未来扩大到60个城市实施限购政策。1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，限购令成为“新国八条”的重中之重。

  根据国务院的规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。然而，时近2月底，目前已落实限购政策的城市却仅有18个：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门。这意味着，国家统计局重点监测的70个大中城市中，仍有52个城市未出限购细则，约八成城市未在国务院要求的2月中旬之前落实“新国八条”。

  二是2011年1月31日，上海市地方税务局公布了上海房产税征收管理的细则。同日，重亲市地方税务局公布了重庆房产税征收管理的细则。三是2月1日上海出台“泸九条”，配合新国八条的政策。到2月10日，又有发出消息，北京版细则和广州版调控细则等深圳版细则将在今年2月份内出台。四是2月10日，准备扩大实施房产税的城市。五是取消房贷优惠政策。深圳和北京及上海等广州有部分银行已经开始实施。六是1月27日，财政部、国家税务总局联合发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确从1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。七是今年1月到2月，住建部加大保障房的供应和地方政府出十二五规划建议,都要求增加保障房的供应,并且完成不实施问责。

  为什么房价会上涨?2011年中央楼市政策调控中，如扔出2007年“927”政策调控，相信再不差钱的房企万科和恒大及保利等品牌房企都会“悠着点”。或者什么时候中央让2007年“927”政策调控重出江湖，才是历史上最严厉的调控。让2010年“三个中央件”称为最严厉的调控（1月10日新国十一条和4月17日新国十条及9月29日新国五条,2011年1月26日新国八条和1月28日房产税及2月9日加息,2月9月9日上调公积金贷款利率）政策调控统统见鬼去。2010年所谓的最严厉调控不过是蜻蜓点水,却未调控到最核心的问题。基本上所有政策调控未直接打到房地产项目资金运作的核心，就是所谓的房地产项目资金运作三条链房地产项目资本金和商品房预售制及信贷政策，另外是土地出让制度和开发商自筹融资渠道及承建商垫资建房等现象存在。

  未来调控的方向，2011年3月全国两会期间，如果2月份和第一季全国70个中小城市的楼价继续上涨和上涨幅度过快，没有出现明显的回落。一线城市房价又出现大幅度上涨，甚至出现部分二三线城市房价反弹上涨的现象，投资投机炒房疯狂和地王重现及房企“哄抬房价”的情形。在

  去年到今年第三轮中央楼市调控的多重政策累积效应下，还是无法遏制住房价。不排除中央在今年两会后，实施“毁灭性”的政策调控，一是把2007年927政策重出江湖，收紧房企拿地资金渠道。二是上调房地产项目资本金到35%；三是改革商品房预销制度。四是改革土地拍卖制度。五是收紧开发商自筹资金的渠道，控制今年信贷总额度及限制外资和外企不得进入房地产。六是管理通胀预期的政策加强，在第二季实施连续两次到三次以上加息，虽然今年首次加息，但是考虑到物价和通胀及热钱等市场流动性过剩，不排除两会后，继续上调存款准备金率。七是继续加强保障房建设和供应力度。八是继续实施限购政策，扩大到二三线城市。九是继续实施房产税的试点城市。十是收紧货币政策，控制总量。