三．住房社会政策：前瞻与愿景
1．住房政策关注的应是保障性住房
中国住房问题应该怎么办？首先，我们必须建立一个清晰的概念：住房政策不是房地产政策——住房政策是社会政策，房地产政策是经济政策。当然，用我们的现行政策的语言来说，住房政策叫“保障性住宅”，房地产政策是“商品性住宅”。社会政策是要靠政府去实施的，经济政策则是靠市场去运作的。
最近，针对坊间流传的“房价总理说了不算，总经理说了算”的说法，温总理说了这么一段话：“房价来讲有政府应该管的一部分，有市场应该管理的一部分，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。”从这段话中可以看到，总理其实是默认了房价总理说了不算，总经理说了算的。总理要管的是保障性住房，不是房地产市场，不是高房价，这不是他管的事。看起来总理是有决心的，2011年计划要建的房子中，50%是保障性住房。真的把保障性住房建起来了，老百姓就可以不用去关心房地产市场上房价有多高，那些是有钱人投资的事，是吃鲍鱼，吃鱼翅的事。只要有保障性住房，只要我有房子住，而且它能够成为我的财产就行了。老百姓对住房没有那么多的怨言，房地产爱怎么涨就怎么涨。
当然，保障性住房现在也很复杂，有廉租房，有公租房，有经济适用房，还有什么两限房（限面积、限价格），还有其他，名目繁多。但是主要是三类：廉租房、公租房和经济适用房。
有位领导说过一段话，这段话在中国对住房政策影响很深，但是我认为他说的这段话是值得商榷的。他说：“中低收入者买房不现实，我租房住40多年……即使在美国这样的发达国家，中产阶级普遍比较富裕，租房的也占到40%或者更高。”我觉得他的讲法误导了住房政策。领导同志租房40多年，他讲这个话是改革开放30年前后，所以大致上应该从60—70年代算起。从那时候到本世纪初住房改革，40年中有30年，其实中国绝大多数人都是租房住的，能够不租房住的时间到现在充其量也只有十多年。从个人经历看，这位领导长期在国外，在联合国机构工作。他卸任之后不可能留在纽约，留在美国，他既然不能长期在那儿生活，他当然不会买房。他在联合国的同事都是来自世界各地，而且都不会在美国长期住下去，所以也都是租房子住。
因此，我的意见，买房还是租房，其实决定的因素是准备长期居住还是短期居住。发达国家租房的人较多，是因为流动大。欧洲人流动大，因为欧盟成员国的公民，在欧盟的范围之内是可以随便到哪个国家打工的，租房住的人多可以理解。龙先生说，美国租房住的人多，是因为美国人不买房吗？美国人要是不爱买房怎么会出现“次贷危机”呢？其实美国人也是爱买房的。
还是那句话，计划在一个地方长期发展的话，比如在广州打工十几年，家庭的生活基础都在这儿了，想在广州长期居住、长期生活，那么就一定会选择买房。再说租房并不便宜，可能再加一点钱就够按揭了，那么我咬着牙把这个首付给付了，然后我就有资产了，有不动产了。不在广州作长远打算的人，就不会买房。只是到广州来看一看，如果有机会就在这里找个工作，没有机会我就走，那当然就租房子住了。所以，买房或租房虽然跟收入有关系，但是不是绝对的，收入之外的因素还有很多。
然而，有一个基本的道理，就是在一个国家，一个社会，中等收入的人应该买得起房，譬如花五年、十年的工资收入就可以买到一套房子，这才是正常的社会。
2．各种保障性住房的比较
我们再讲一讲现行政策涉及到的几种保障性住房。廉租房的对象实际上受到收入跟住房面积的双重限制。据媒体披露，整个北京市符合条件的只有24000户。所以，这个问题其实不难解决。从某种意义上讲，专门为他们去建房子是没有必要的，北京市现有的住房难道容不下这24000户吗？理性的政策是让他们自己去租房子，然后政府给住房补贴，这是一个较好的政策。廉租房有什么不妥之处？就是人为地把低收入家庭集中到一起了，这在国际上是有前车之鉴的。二战后，发达国家大量兴建“公共住房”，这些房子本来投资就有限，用的材料质量自然不会太好，所以很容易损坏；同时，因为没有物业管理，也没有人去维修……所以这类房子很容易破败。你现在到美国任何一个城市，总有人告诉你，晚上你千万不要到哪儿、哪儿去，这个地方就是“贫民区”，而这些地区通常就是以前的“公共住房”。当然，我不是说中国一定会这样，但是从政治的角度去考虑，把低收入人群人为的聚居在一起其实是不明智的。所以，满足“廉租房对象”的需求，其实用不了花那么大的力气，即使为24000户困难家庭全部去建新房也不是很大的事情。
再说公租房。我们回想一下我们的住房改革是怎么走过来的，建国时有很多房子被充公了，充公了之后就成了公租房。50年代、60年代，大家住的都是公租房。但是，因为实行低工资政策，住房也只能低租金的福利房，所以政府很难持续投入很多资金去给老百姓盖房子，建新房的成本收不回来。即使是维修的问题也很难解决，因为维修也需要政府的财政投入。正因为政府掏不起这个钱，所以才出现了欠账问题。以后就让单位给自己的职工建房分房，但是这个也不是一个办法。公租房从政策上看，是一种退步，退回福利分房的老路上去了。如果说公租房的政策真管用，我们根本不需要进行房改。公租房新的时候很好看，大家很高兴的搬进去了，5年之后、10年之后，里面的设施坏了，让政府投资去修的时候，那时候是一个什么景象？政府在基建、维修和服务管理方面都需大量的投入，因此很难用这种方式来满足居民的居住需要。再说，从分配的角度看，它一点也不比经济适用房容易，所以这也不是明智的政策选择。
经济适用房的好处是什么呢？房子卖给你了，那就是你自己的资产，以后出现的一切问题你自己解决。当年房改的思路，最基本的想法就是从这儿开始的。所以，最好的政策其实是经济适用房，很可惜，这个政策让腐败给弄坏了。经济适用房还是一个很聪明的办法，政府进行非营利经营。建房子并不为挣钱，以平价卖出去，把成本收回，可以再去盖新房。而房子卖出去以后，就成了个人的财产。这样，第一，你会很爱惜；第二，以后维修这些事全是你自己的事。所以经济适用房其实是一个好政策。出现的问题，是政策实施的问题，经济适用房都是由房地产商自己去卖，政府没有真正去管这件事，而政府应该管的事恰恰是住房的分配。
3．阶梯式实现住房梦
我主张阶梯式地实现中国人的住房梦：首先政府让你平价买一个小房子。有两种方式，其一是政府对所有的公民都付有解决住房问题的责任，不管你有钱没钱，摇号，摇到了你就去买。但是，如果住房改革的时候已经买了房的人，说明政府对你已经尽了责任，他就没有资格再参加分配了。房子不大，使用面积大概是50平方左右，有厕所，有厨房。因为现代社会里，住房带厨房、厕所是起码的文明标准。你买了小房子以后，随着事业的发展，收入的增加，以及家庭成员的变化，譬如生孩子了，50平米的房子不够住了，那么这时你就把这个房子卖出去，你再买新房。我主张房子要称为个人的资产，不要再去搞很复杂的政策。你买了就是你自己的资产，你当天就可以拿到市场上去卖。大家想一想，其实房源多了，又有政府的平价房起着指导价的作用，房价是不是就涨不上去了？。
外地人怎么样？外来人口，包括农民工，政府也不需要去操心建房，只要把租房市场组织起来就行了。我到英国去，很多城市居民都会出租房子，我住在一个英国老太太家里。我去的第一天，就来了一个房协的人，跟我们一起吃饭，他就告诉我，一系列租房的政策。租金是多少，条件是怎样，你要遵守哪些规矩，等等。最后，到我走的那天，房协的人又来了，问我住得满意不满意，有什么意见。英国的房协是半官方的组织，有官方背景，但它是NGO。有这样一个市场，外面来的人也不愁没有房子可租。
我们现在讲“蚁族”，我认为是一种夸张。我们这一代人谁没“蚁族”过？我刚结婚时住的房子是9平米，你说“蚁族”不“蚁族”？我在香港读大学，花3000元租房，实际上只租了一个床。外来人口进城打拼，刚开始时生活都是比较艰苦的。我们的媒体，再加上两会代表一作秀，结果是“蚁族”没有地方住了。
所以，我觉得要实现住房梦。首先，市政府有这样一个责任，给没有房子的家庭提供一套小房子，这套房子不是送给你的，租给你的，而是卖给你的，是你自己买的。然后在这个地方给了你解决住房的第一级阶梯，然后你自己逐渐去改善。即使改善不了，你也有房子可住。这是一个正常的住房社会政策，基本上是一个经济适用房的政策。这相当于香港的“居屋”政策，相当于新加坡的“组屋”政策。
4．城市规划不合理
对于一个城市，还要讲到城市规划。用社会学的理念，一个城市，中心是中央商务区，围着中央商务区居住的应该是中低收入者，有钱的人住到城外去。但中国的城市是反其道而行之。这就造成了很多问题：中国的城市为什么堵车？因为中国低收入的人住在城外，有钱的人住在城里。低收入的人天天要花几个小时坐车上下班，他们在路上花的时间越多，就越“添堵”。同时，有钱的人都住在城里，出门就开车，这就又堵上加堵。所以，中国的城市怎么能不堵车。中国城市的居住模式已经很难改变，广州跟北京、上海一样，只有越来越堵，而且怎么修路都没有用。社会学提出的城市模式是有道理的，香港的弥敦道算是一个繁华的地方，但是住在弥敦道两边的有富人吗？铜锣湾、湾仔一带很繁华，但是那一带住的有富人吗？现在我们把低收入人都赶到城外去，这是一个政策失误。中国城市的堵车是一时无法解决的。现在拼命修地铁，地铁是好，但是地铁从修建一直到以后的维修成本都是很大的。中国城市中的地铁还不算多，咬着牙还可以坚持，如果所有规划中的地铁的都建好了的话，运营肯定出问题。只有两条路：一是政府给予大量的补贴；二是提高票价。据说广州地铁的票价已经非常可观了，为什么？因为地铁在市中心运行的时候，基本上有八成是满载的。但当它延伸到郊区，就只有上班的时间是满栽的，中间一段时间是空闲的，所以它要亏本，这是必然的。所以，现在修地铁投入大，可以预计，将来的运营成本会更大。
本来还有一些问题要讲，但时间不允许了。今天就讲到这儿，谢谢大家！（完）