谢逸枫：土地财政是调控最大拦路虎
目前，全国已有包括北京、上海、广州、南京、哈尔滨、贵阳、南宁、成都、长春、济南、青岛、无锡、厦门、石家庄、宁波、太原、天津、武汉在内的18个城市发布了地方版限购细则。到2月24日为止，仅有18个城市出台细则，过半城市“爽约”。已出台的限购政策力度轻重不一，部分出台限购令的城市其限购政策仅针对主城区，对在郊区购房的人没有限制条件。以成都为例，限购令仅限购主城六区，然而去年成都六成成交在郊区。某些中西部省会效仿成都模式，仅限主城区。而北京的政策偏严，极少会有跟风者。北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。
在今年2月10日公布的《2010年中国城市房价排行榜》上，房价排行跃居第一的杭州新房均价已达25840元/平方米。某研究院数据显示，上周杭州商品房成交913套，成交面积10.71万平方米，环比上涨134.75%。2月初受春节影响，全国楼市均陷入低迷，但杭州年后回暖明显快于其他城市，上周成交量已高于去年平均水平。然而既作为省会城市，又是房价过高城市，杭州却至今未出台“新国八条”落地细则。虽然在去年“新国五条”出台后，杭州曾出台限购令，规定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州新购买一套商品住房，但这旧版限购令显然已不符合“新国八条”更为严格的要求。在全国主要城市纷纷出台升级版限购细则之时，杭州却出乎意料地保持了沉默。
一方面，部分城市对“新国八条”的落地细则不积极，另一方面，已经出台细则的部分城市，在限购范围、限购时限、限购对象等方面也宽严不一。从限购范围上看，大多数城市都在限购细则中规定在本市内限购，广州则在新版限购细则中增加了从化和增城两个外围县级市，这也意味着广州全市十区两县都将限购。而成都的细则中仅对“主城区”限购，贵阳更是明确仅对“一环内”限购，被指“太温柔”。
从限购时间来看，大多数限购城市未明确政策截止时间，但石家庄、厦门、贵阳的细则中则提出了限购政策有效期到2011年12月底。从限购对象看，大多数城市都比照“新国八条”中“本地限三外地限二”的基本要求执行，但对外地人纳税年限和社保证明年限的要求却长短不一。例如北京限购细则被称为“最严厉”，时间要求为5年；而上海、南京等地的要求则为一年以上即可。
还将有超过50个城市出台限购政策，国务院办公厅1月27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
限购范围：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。直辖市：京、津、沪、渝。5个计划单列市：大连、宁波、厦门、青岛、深圳。省会城市： 27个。石家庄 、太原 、沈阳 、长春 、哈尔滨 、南京 、杭州 、合肥 、福州 、南昌 、济南 、郑州 、武汉 、长沙 、广州 、海口 、成都 、贵阳 、昆明 、西安 、兰州 、西宁 、拉萨 、南宁 、呼和浩特 、银川 、乌鲁木齐。房价过高、上涨过快的城市：额外30个左右
在“新国八条”中，限购的范围是“本行政区域内”，大多数城市都在限购细则中规定在本市内限购。而成都的细则中仅对“主城区”限购，贵阳的细则更是明确仅对“一环内”限购，被指“太温柔”。成都只限主城区，有可能被部分中西部省会城市效仿。各地将出的“新国八条”细则不外乎三种类型，一是类似北京的升级版；二是普通版，估计选择的城市不少；三是简化版，选用此版本的将会最多。
针对户籍家庭在限购区域内的要求全部一致，都为限制本地三套外地二套，且只能新购一套。而除了限购范围外，不一样的有：1：针对外地户籍购房需要提供的社保或纳税的年限要求，北京最严厉要求提供连续5年上，而成都只要求提供未明确限制年限。其他城市大部分执行为提高一年以上的证明。
纵观这18个城市的限购细则，松紧程度不尽相同。大多数城市都能按照“新国八条”中“本地限三外地限二”的基本要求执行，但是在对外地人纳税年限和社保证明的门槛、限购执行期限等方面却各有文章。其中，最严厉的是北京“5年期限”的外地人购房门槛，最温柔的则是贵阳对“一环内”范围限购。
上述城市的限购细则中，当属北京的“5年期限”最猛。然而北京的升级版限购令并未被其他城市效仿，上海和广州对外地人较北京客气，即两年内纳个税或缴社保累计满1年限购1套房。其他城市对外地人的购房门槛基本都以“一年期限”为标准，而成都则未明确外地人购房的最低纳税年限。
在已出台限购细则的城市中，2：限购政策的执行时间，北京上海广州等城市未明确政策执行时间，而青岛、贵阳、长春、厦门、济南、石家庄等城市明确了执行时间至2011年12月31日止。南宁明确限购执行期限是从今年3月1日至2012年2月29日。
目前已出台限购令的城市看，都已户籍为门槛，基本可分为三种类型，一种是严厉型，以北京为代表，对外地人购房的5年大限，比新国八条要求更高，与原来的限购政策相比严上加严。第二种是温和型，对限购的时间、范围等有所调整，如贵阳，3套房限购范围圈定在市区人口密集、房价过高的一环内住房，济南对二手房是否限购没有明确规定。三是原汁原味型，如长春、南宁等，本地人限购2套房，外地人限购1套，基本拷贝了“新国八条”限购要求。
18个城市出台的政策细则发现，各个城市出台的力度各异，大部分在国八条的细则(均严格执行国八条规定的：1：5年内营业税全额、坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。2：执行国家的第二套房首付6成利率1.1倍。3：投资不达25%不含土地款不得转让.4：保障性和中小套型商品住房用地不低于70%，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，)基础上，还出台了部分更严厉的政策。
其中以北京最严厉：不仅要求针对定价过高的项目提供土地增值税预征率，更是要求土地价格不得超过之前，而且出台了：可能在国家基础上提高第二套房的首付比例和利润。明显更加威慑投资者。上海也明确提及新出让商品住房地块按照不小于5%比例配建保障住房，积极稳妥推进本市房产税试点工作。成都、南京、无锡等城市明确要求预售项目3月不得提价，3月后提价必须重新申请预售证。而青岛也要求恢复征收新建商品房转让手续费等政策。
大多城市未按时出台限购令，土地财政致政府暧昧。截至24日，全国共有18个城市和一个省出台了房产限购措施，这一数据距规定相差甚远。地方政府对房价持暧昧态度，使得二、三线城市的房价继续上涨。“二月中旬前”限期已过，一些地方政府态度暧昧，皆因过度依赖土地财政。全国共有18个城市和一个省出台了房产限购措施，而这一数据距规定的各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市相差甚远。另外，根据规定，二月中旬前必须出台“限购令”。因此，这意味着全国大部分城市未按规定期限出台限购措施。
“新国八条”要求，2011年各城市要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。从已出台房地产调控细则的城市来看，大多未提出量化目标，只有贵阳的表述相对具体：新建房价格增幅不高于去年全国平均值。上海与南京及广州则公开了房价调控目标的公布时限。仅15个按期出台限令，今年1月，国务院常务会议推出“新国八条”。其中第六条规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。
第七条规定，未如期确定并公布相关措施的省(区、市)政府，将对相关负责人问责。全国4个直辖市，5个计划单列市，26个省会级城市和房价过高、上涨过快城市，目前只有15个城市出台限购令。其中，直辖市除重庆外均出台限购令；5个计划单列市大连、宁波、厦门、青岛、深圳中厦门、青岛出台限购令。省会级城市哈尔滨、长春、沈阳、呼和浩特、石家庄、乌鲁木齐、兰州、西宁、西安、银川、郑州、济南、太原、合肥、武汉、南京、成都、贵阳、昆明、南宁、拉萨、杭州、南昌、广州、福州、海口中有贵阳、南京、成都、太原、哈尔滨、南宁、长春、济南、石家庄、郑州等10个城市被报道出台了限购令。
当前，各地城市房价已涨至历史高位。一些地方政府对房价持暧昧态度，使得二、三线城市的房价继续上涨。当初金融危机时，房价下跌令一些城市心急火燎，救市动作雷厉风行。如今房价节节走高，迟迟不出台限购令，可见有些地方政府对土地财政暧昧关系。土地财政是一次性财政，也是“一锤子买卖”，如果听任房地产投机风行，任房地产泡沫越吹越大，实体经济将逐渐失血，城市发展活力将不断透支，经济健康运行的系统性风险将进一步加剧。
限购政策有空可钻？各地在限购门槛、限购执行期限等方面各有文章。一方面，部分城市对于出台“国八条”调控细则不积极；另一方面，部分已经出台细则的城市，存在调控力度逐渐减弱的趋势。已经出台细则的城市当中，有近半城市规定了限购范围仅是在城市市区范围之内。直接提出政策期限，与此前的地方限购措施无异，给企业和购房者发出一个信号——限购是短期的，暂时的。
根据《2010全国房企土地储备排行榜》，恒大等前10大地产商土地储备面积超过4.3亿平方米，而这些土地储备当中，多半是2010年新取得的。该分析员指出，房地产企业在资金和土地储备上，都可以扛上1-3年。尤其是多数房地产企业坚持“一线城市做资源，二三线城市做周转”的策略，限购政策比较松的二、三线城市，恰好成为开发商资金周转的来源。
除此之外，地方已出台政策暴露出来的“空子”，也是此轮最严厉的调控政策能否产生效果的关键。纵观限购细则，松紧程度不尽相同。大多数城市都能按照“新国八条”中“本地限三外地限二”的基本要求执行，但是在对外地人纳税年限和社保证明的门槛、限购执行期限等方面却各有文章。
在对限购令寄予厚望的同时也存在一些担心。一是政策时限的担心。大多数城市限购令执行到今年年底或者期限为一年。时间太短，政策还未待消化就已经到期，极易“死灰复燃”。二是执行力度问题。与国家要求和百姓期待相比，各地动作有些迟缓，调控效果恐打折扣。按照“新国八条”要求，全国应有36个城市，包括京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，须赶在在2月24日前出台限购细则。但截至今日，正式出台的仅18个城市，加上今日公布的广州版细则，也仅有1/2城市完成了“新国八条”的要求，多数城市“爽约”。
事实上，在北京等不少城市限购出台令之前，房地产投资、投机人和一些热钱持有者已经有所警觉。限购令出台之后，投机和热钱大有转战二、三线城市的迹象。因此，其他城市积极跟进出台限购令，当宜速不宜迟，必须抢抓时间与房地产投机赛跑，早一天出台就能早一天阻止热钱兴风作浪。三是限购本身意味着出租房源减少，最近各地房租上涨就是一个明显的市场反应。有市民担心，限购不仅解决不了买房问题，反而会引发租不到房的问题。四是限购的一大特点，各地主要对限购人群，购房套数作出规定，其中户籍成为已公布“限购令”城市的重要调控手段。这种“有失公平”的做法遭到不少人的诟病。
中国房地产市场2009年、2010年完全处于百米赛跑的状态。这两年的住房销售面积与总金额分别达到178435万平方米和82110亿元。全国平均房价由2008年底的3576元上涨到2010年底的4724元。若换种表述方式， 这两年来住房销售面积是之前10年的48.1%，销售金额则是之前10年的75.7%，全国平均房价上涨了75.7%。由于住房市场发展的极度亢奋，2010年房地产开发完成投资额达48267亿元，同比增长为33.2%，比全社会固定资产投资增长高了10%；流入房地产开发的资金达72494亿元，同比增长25.4%；土地成交价款同比增长57.7%；新开工住房面积同比增长40.7%。
这两年中国房地产市场极度亢奋的最根本原因，是在过度信贷优惠政策下银行信贷无限扩张，并以不同的方式涌入房地产领域。比如，2009年住户从银行获得贷款24600亿元，2010年该贷款达到29000亿元，而2008年这组数只有6000多亿元。这两年分别是2008年的4倍与5倍。当大量的银行信贷资金涌入房地产市场时，房价焉能不快速飙升？而房价飙升，又进一步诱惑更多资金进入房地产市场，房地产泡沫遂在此循环下逐渐吹大。
在住房销售预期制下，住房开发投资效应会滞后半年到一年，因此，今年住房开发投资不会低于去年，住房交易量增长或将扩展至二三线以下城市。房价能否平稳并逐渐地调整，完全取决于信贷政策能否进一步收紧。为了确保新国八条调控目标，尚需在按揭贷款利率、住房交易税及住房交易所得税率、住房土地拍卖出让金缴交制度等方面继续完善。那么，新国八条之后，2011年中国房地产市场会如何演变，可以从以下几个方面来看。
先看房地产开发投资，无论新国八条的效果如何，由于2009年至2010年住房销售一直在创纪录，而中国住房销售是绝对预期制的情况下，住房开发投资的效用会滞后半年到一年才体现出来。因此，今年住房开发投资增长不会低于去年，再加上保障性住房1000万套投入，2010年土地销售快速增长，这些都为2011年住房开发投资增长奠定了基础。也就是说，无论2011年住房销售增长如何放缓，住房开发投资快速增长势头仍不会改变。因此，以往一直担心房地产宏观调控对相关产业拉动的影响不会减弱，只会加强。
而2011年住房销售则完全取决于稳健的信贷政策执行情况。如果信贷政策全面收缩，或保持低增长，那么个人住房按揭贷款的第一套优惠利率会全面取消，从而可以堵上去年第一套住房按揭贷款过度扩张的缺口。那样的话，蔓延全国的住房投机炒作潮就有望得到一定程度遏制，房价上涨概率就会降低。但是，这里仍然有两个问题必须面对。
其一，各地的限购令无形之中鼓励了当地居民有了一套住房再购买第二套住房，要是这种鼓励的观念蔓延全国，二三线以下城市居民都会千方百计进入房地产投资市场。因此，最严厉的信贷政策要想全面遏制这种住房投资炒作并非易事。其二，由于新国八条没有涉及存量住房，在过低的融资成本及市场仍然预期房价上涨的情况下，这些存量住房仍会是掀起房地产投机炒作的隐患。
中国房地产市场无限大，相比一线大城市，三线以下的住房价格投机炒作仍存在巨大空间。只要住房投机炒作不退出市场，2011年的住房销售仍然会保持稳定增长，只不过增幅有所下降（前两年住房销售已在历史高位了）。所以，住房交易量增长会扩展至二三线以下城市。房价能否平稳并逐渐地调整，就取决于信贷政策能否进一步收紧。由于全国的住房价格没有向下调整，甚至在二三线以下的城市仍在上涨，因此，房地产开发商对土地的需求不会弱于去年。加上各地方政府土地财政如果不调整，市场仍然会预期房价上涨，房地产开发商的暴利有足够动力持有更多土地；市场对土地需求会进一步强化；增加保障性住房对遏制房价的作用不可过高估计。
如果住房按揭贷款优惠利率全面取消，那么新国八条的效果会十分显著，而限价令及限购令所起到作用可能十分有限。因此，为了保证新国八条的调控目标得以实现，相关政府部门不妨从以下几个方面再继续修改或完善：比如用文件方式规定完全取消各种住房按揭贷款优惠利率，其利率水平完全由银行风险定价，从而堵住第一套住房优惠利率信贷无限扩张的缺口（这种风险定价对存量房价也一视同仁）；比如全面提高住房交易税及住房交易所得税的税率，全面改进住房预期制度；比如严格住房土地拍卖的出让金缴交制度等。只有把政策的重点放在严厉打击住房投机炒作，去除住房赚钱效应上，才能真正挤出房地产泡沫，保证今年中国房地产宏观调控目标得以实现。
只要尊重市场规律，完善法治，并加强监管，并逐步摆脱对土地财政的依赖，提高商品房持有环节的税率，使土地的收益能真正回馈民生尤其是改善弱势群体的住房困境，本可以逐步使楼市驶入一个健康良性运行的轨道。随着国家一系列紧缩政策叠加效应的逐步显现，房地产市场将面临四方面的压力。
一是市场有效需求。随着首套房、二套房首付比例和贷款利率的全面提高，自住和改善型购房的刚性需求群体将出现支付能力不足，投资性需求群体由于按揭贷款的去杠杆化、5年内营业税的全面提高也将出现需求萎缩，预计市场的有效需求将受到调控政策的较大抑制。二是开发投资。在需求不足、信贷紧缩的形势下，开发企业将放缓拿地节奏、减少开工规模，预计房地产开发投资规模将受到较大抑制。
三是土地市场。随着紧缩政策叠加效应的显现，开发企业在市场预期不明、资金面不够宽裕的情形下，在土地市场的出手将更为小心谨慎，预计土地市场的成交量和溢价率都会受到较大抑制。另外是二手房市场。新“国八条”对5年内房产交易营业税全额征收，二手房交易成本骤升，在市场预期还不明朗的情况下，交易量将大幅减少，对行业利润水平本身较低的房产中介行业将形成巨大冲击，预计二手房市场的活跃程度将受到大大抑制。
四是保障性住房建设任务艰巨，任务加码将给地方政府“施压”。今年的保障性住房建设任务非常艰巨。主要受到土地瓶颈的制约”。“国八条”强调要按照保障性住房年度目标任务，确保建设任务落实到具体地块。地方政府和部门高度依赖土地收入的情况下，要落实保障性住房建设用地相当困难。其次，则是受到资金瓶颈的制约。目前地方政府财政普遍吃紧、负债率较高，大部分投入需依靠政府投融资平台。而在当前紧缩性货币政策和投融资平台规范清理的形势下，投融资平台的融资工作相当艰难；另外，在国家严厉的房地产调控之下，投融资平台的土地经营工作也将受到重大影响，筹集如此大规模的资金投入保障性住房建设非常困难。
2月24日，随着广州限购令暨限购细则的正式公布，全国已经有18个城市出台地方住房限购令调控细则。但按新国八条的要求，全国有36个城市应该在2月20日之前出台地方调控细则，也就是说，还有一半城市没完成“作业”。一些城市出台细则比较慢，原因无外乎是担心政策出台对当地房产市场冲击太大，可能对地方经济带来较大影响。以已经出台限购细则城市为例，限购出台后，市场已经发生了明显变化。一线城市的代表北京，其楼市限购首日成交环比降近九成。二线城市的代表成都，“限购令”出台前3天，成都楼市成交超过4000套，“限购令”出台后5天，成都楼市备案成交仅513套。
今年出台的“新国八条”细则将逐步在各地落实，受通胀预期加重及其它影响，上半年将是政策调控的高压期，惠州恐将受到影响。随着置业门槛的增高，购房者自然会延缓置业脚步，对楼市投资预期也将有所改变，在这些心理因素的影响下，市民的观望情绪将持续转浓。“新国八条”调控未如预期,楼市观望气氛仍浓。标志新一轮房产调控的“新国八条”在上月底出台，该调控政策一出台便引发轩然大波，称之为疗效显著的“西药”，其最鲜明的特征就是行政干预显著升级。2月9日，第三次加息又呼啸而至：金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。“新国八条”后又加息，调控效应不容小觑。据相关统计，截至24日，全国仅有18个城市落实了“新国八条”。
“新国八条”中的第一条矛头直指房价。规定2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。在2月份即将结束之时，暂时只有贵阳市明确了相关目标，规定2011年该市新建住房价格增幅不高于去年全国平均值，其他城市均未有相关规定出台。
此外，“新国八条”规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。目前已是2月下旬，政策规定时限已过，而真正落实升级版“限购令”的城市只有18个，这意味着，国家统计局重点监测的70个大中城市中，仍有52个城市未出限购细则，约八成城市未在国务院要求的2月中旬之前落实“新国八条”。
地方不落实调控政策的原因主要有两个方面，其一，地方政府依赖土地财政，土地财政是地方财政收入的主要来源，房地产行业对地方经济的贡献巨大，这在短期内没有改变，地方政府落实楼市调控政策没有动力；其二，去年至今多次调控下来，针对不落实调控政策，或落实得不彻底的城市，国家没有出台相关处罚方案，最严厉的问责不过于国土部约谈，各地政府存在侥幸心理。同时，“新国八条”也没有明确哪些城市必须限购，故限购在地方落实较难。
例如，广州今年土地出让金预收646亿，在今年的预算草案报告中，同样公布了今年全市和市本级国有土地使用权出让金收入计划。将这一计划与2009年、2010年广州市预算执行情况进行对比：2009年，广州全市国有土地使用权出让金收入为323.4亿元，增长86.3%；市本级国有土地使用权出让金收入228.3亿元，含亚运城出让收入（第一期）102亿元，增长88.8%。
2010年，全市国有土地使用权出让金收入为455.6亿元，增长40.9%；市本级国有土地使用权出让金收入314.9亿元，含亚运城出让收入51亿元，增长38%。而报告显示，2011年，全市国有土地使用权出让金收入计划646.5亿元，比上年增收190.8亿元，增长41.9%；市本级国有土地使用权出让金收入计划502.5亿元，含亚运城出让收入102亿元（第三期）。
例如2011年广州市卖地预算较上年大幅增收，遭人大代表质疑。广州市2011年财政预算中，土地出让收入计划较上年大幅增收，这与目前的楼市调控政策存在矛盾。根据广州市财政局向广州市人大十三届六次会议提交的该市“2010年预算执行报告和2011年预算草案”显示，2010年广州国有土地使用权出让金收入455.6亿元人民币；2011年国有土地出让金收入计划为646.5亿元，比上年增收190.8亿元。
房价要降下来，土地出让金理应有所下降；现对抑制房价，中央态度坚决、民间要求强烈的情况下，土地基金收入还能否实现大幅增收本身存在疑问。而现今中国的地方政府“土地经济”特征明显，一但房价"打压"成功、出现下跌，土地出让金如果收不上来，会影响城市运作，别忘了，收入决定支出，缺口这么大如何平衡？这是非常现实的问题，决策部门有必要重新思考、审慎面对。也许制定该份预算时，“新国八条”还没有出台，时间差导致“预算差距”，但现实情况出现变化就有必要重新审视当初的预算还是否科学。
保障房“很差钱”，钱在哪儿？即通过信托地产融资，融得一部分资金；与此同时把“地王”再卖贵一点，多出来的钱要拿出来建设保障房。地王”卖贵了，确实能给财政增收，理论上当然是可以盖更多的保障房。但问题是，“地王”价格也是房市楼盘价格的风向标，岂不意味着更高的房价、更苛刻的“丈母娘”要求？届时，保障房增加的套数，跟由此造成的更多无房族（保障房的应供给对象，或“夹心层”）相比，怕是可以忽略不计吧？
2010年广州土地出让金收入为455.6亿元，其中，市本级收入314.9亿元。2011年计划目标分别为646.5亿元、502.5亿元。广州本级财政今年增收出让金近190亿元；亚运城项目是不折不扣的“地王”，今年计划比去年多收51亿元——这个增收部分如果纳入广州保障房建设的资金盘子，意味着有了51亿元的底数，再加上来源于其他渠道、项目的投入，只高不低。
谁料，去年广州花在保障性住房建设的钱只有17.4亿，据说今年将提高到20亿。我还记得，国家有过规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%——我估计，有关部门的领导大概会说314.9亿元到502.5亿元，这笔收入的净收益都非常低。话说到这里，恐怕又会绕回到“很差钱”的解释和叫苦当中。钱到哪里去了，别的不好说，目前公开证实的一个去向是机关幼儿园。据正在召开的广州今年人代会公布的数据，去年全市8所机关幼儿园获得了5115.97万元的财政补贴，今年物价飙升，补贴也大涨600万元，跑赢了CPI，接近西甲豪门皇马每年引进球星“标王”的涨幅，到了5754.44万元的额度。
2010年三亚房地产业上缴税收占财政收入的58%，而整个海南省基本上也是这一水平。日前公布的《2010年海南省经济和社会发展统计公报》显示，去年海南的房地产开发投资成为拉动投资增长的主导力量。全年房地产开发完成投资467.87亿元，同比增长62.5%。2010年，海南省地方财政收入达到271.06亿元，增长52.1%，增速比全国高30.8个百分点，增幅为全国第一。因此，到目前为止，海口和三亚还没有按要求出台限购细则。
土地财政的需求，追求GDP的职能冲动，使一些地方政府不想、不愿对楼市“痛下杀手”。财政部最新数据显示，2010年全国财政收入达到83080亿元，增长21.3%。此前，据国土资源部的数据显示，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。“土地财政”占全国财政收入比重高达33.75%。在过去5年中，土地出让收入总额超过了7万亿元。可以说，高房价的背后是政府“土地财政”作祟。当前，各地在加快发展的过程中，普遍出现地方政府高度依赖卖地等“寅吃卯粮”的现象。之所以出现“土地财政”，专家的说法是地方税体系没有成形，地方政府要贯彻自己的发展战略、出政绩，只能通过卖地、借债来筹资。
土地财政，某种程度上是逼出来的。按照目前的分税制，增值税75%交中央，所得税60%交中央，即使在东部发达地区县区预算内财政也是“吃饭财政”。该区2010年财政总收入58亿元，上交给中央29亿元，再除去上交省、市两级，区一级可用财政去年13亿元。养养机关看看病，没了。但该区2009年通过土地出让，投入城市化建设资金就达130亿元左右。几年内，这个区摘掉了“棚户区”的帽子，老百姓住房条件改善至少提前了10年。如果不搞土地经营，这些事情再过两届政府都解决不了。
要消除科学发展动力不足的问题，国家应从财税体制上进行调整，为地方政府确立稳定的财源。分税制改变了以前分别按企业隶属关系和属地征收的企业所得税和流转税，将个人所得税和企业的增值税、消费税和企业所得税划分为共享税，使地方政府从企业中获取的税收不断减少，地方政府只能依靠土地出让金等预算外收入和主要面向建筑业和第三产业征收的营业税，地方政府的行为模式也由发展企业转移到以土地开发为主的城市化上来。
2010年重点城市居住用地价格水平10年翻番，报告指出，2010年第四季度，全国主要监测城市中，七成城市综合地价环比增速较上一季度有所上升。居住地价变化与综合地价状况基本保持一致。居住地价环比增幅超过5%的城市扩大到23个。居住地价同比增幅超过20%的城市有11个，分别为昆明市、海口市、淄博市、泰安市、宜昌市、柳州市、北京市、中山市、石家庄市、株洲市、保定市。地价环比上涨过快主要是地王出现过多和高品质地块增加及房企不差钱疯狂抢夺土地具有一定的关系.另外是在土地拍卖制度的影响下,地方政府过于靠土地财政增加收入。
土地价格不断上涨和地王效应,是当前房价继续上涨的推动力.因此,地价绝对是高房价推手,或者说是高房价的决定因素之一.一方面,土地成本的提高,意味着房企的投资开发成本增加,如房企的保持一定开发利润,就必须把房价提高,让购房者去买单.另外一方面,根据以往的地价上涨经验,面粉比面包贵,房价上涨的幅度就会拉大.例如2010年广州土地价格上涨的幅度竟然超过了房价.而地王一旦出现,周围的新盘和二手房价格立即就疯狂上涨.
高地价和地价高导致高房价的导火线,就是土地拍卖制度和地方政府土地财政收入的依赖性过强及土地空置监管不到位等因素,另外是给开发商购买土地门槛高和部分房企地王"睡觉"及房地产项目资本金有直接的关系.所以,第三轮政策调控,首先要调整高价得地的模式,增加限价房土地供应和保障土地供应.其次是改变地方政府依赖土地财政收入的做法.同时,确保10%土地出让金放到保障建设中.再次是严厉清理地王"睡觉"和土地空置的现象,增加供应.最后,上调房地产项目资本金到35%,限制房企的资金链,严格执行土地增值税和去年国19条的政策规定.
所以，要破除“土地财政”，必须深化财政体制改革，要从制度安排上弱化地方“以地生财”的冲动。一方面，亟待完善土地收入管理使用办法，变寅吃卯粮式的一次性“透支卖地”为每年都有土地收入的平稳开发，并且严格管理和规范使用卖地资金，确保卖地收入更多地用于改善民生；另一方面，按照事权和财权相匹配的原则，给予地方更多的资金支持，使其能够有财力支撑地方经济社会各项事业的发展，强化各级政府内生的科学发展动因。限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药。严厉的调控为政府争取的是宝贵的时间。接下来要抓紧做的有两件事：短期，加快保障性住房建设速度，通过增加供给量遏制房价上涨；中长期，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政。