核心提示:政策的诱惑和土地的围剿让开发企业迅速瞄上了保障房的开发。此前住建部部长姜伟新公开表示，2010年全国必须完成580万套保障房建设，为此中央将投资600亿元。正是这600亿元撬动了房地产的发展。此前2008年金融危机爆发之际，住建部就曾宣布三年内将投入9000亿元进行保障房建设。按照每年3000亿元计划，每年保障房建设资金缺口将高达2400亿元。中央补贴的钱主要集中在中西部地区，而根据不同地区每平方米补贴也就在300到500元之间。杯水车薪而已，主要还是依靠地方政府和企业。与此同时，4月中旬公布全国2010年度住房用地计划拟供应量为18万公顷。其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%。笔者认为，保障房已经成为开发香馍馍，目前一线房企扎堆保障房，投身保障性住房建设，包括保利地产、远洋地产、金地集团、富力、万科、龙湖、中海、碧桂园、招商地产、绿地集团、中国中冶、城投控股、上海建工、陆家嘴、金隅、绿城、中天城投、中国建筑等国内地产大鳄。另外是滨江、宋都、德信、美达等品牌公司。自2008年开始，开发商通过各种途径纷纷介入保障房代建，为地方政府分忧解难和承担社会责任及流着道德的血液。值得让人深思的是，为什么开发商会“转战”利润微薄到3%或5%的保障房开发？

　　上半年全国土地市场供应量同比增加了100%，但成交量仅增加了80%，没有完成房地产供地计划。包括土地财政等多方面因素促使地方政府和开发商走到了一起。6月17日，农行北京分行与北京万科签署合作协议，农行北京分行将向北京万科提供80亿元的按揭额度，全力支持万科在北京的房地产项目的发展。政府卖出了土地，开发商出部分资金和开发建设及报建等，价格则由政府和开发商根据购房者购买能力而确定。这样一来。政府完成了保障房开发和市场供应计划有了政绩，而开发商也获利。更大的效果则是，“在某种意义上，将保障性住房的建设上升到政治的高度，而区域间的政治攀比效应将会促使保障性住房加快建设，弥补市场化房地产投资的回落，可以有效降低房地产调控的负面影响。这或许是住建部部长“政策必须坚定不移地贯彻”的依据所在。

　　甚至是被人谴责是给政府拍马屁示好，目的是有好地块或空置土地现象，会优先考虑开发保障房的房企？或者是被人怀疑里面是否有“暴利”隐藏？或者是被人指为“拿保障房土地融资输血商品房项目开发”？或者是被人认为是开发保障房不是目的而借保障房开发好贷款融资或上市或享受政府特殊的照顾才是真的？究竟原因何在？

　　开发保障房是否可以获得高利润吗,笔者认为，答案显然是不能一下给以否定的。当然，如果根据所谓的保障房代建房报酬开发模式，开发商所获得的利润是非常薄利的。例如根据杭州市建委有文件规定，拆迁安置房建设项目代建收入最高不得超过建安工程的3%。并且按照《政府采购法》以及省市的有关法规规定，代建单位除了管理费收入不得有其他与利益有关的行为收入，扣除税金、保函等费用，基本上能做到持平和略有盈余就已经相当不错了。

　　于开发保障房是政府大力倡导的，现在市场环境不好，保障房无需考虑销售问题，销售速度快、周期短、资金回笼快，尽管利润率有限，但能保证企业现金流的稳定，政府对开发保障房还有一定的优惠政策，资金杠杆率低。房企都或多或少参与了保障房的建设。但新政以来，房企进军保障房住房建设的步伐明显加快。一时间，保障房建设成为房企争夺的香饽饽。从利润角度来看，商品房利润一般在30%以上，保障房利润一般只有3%-5%，商品房的利润远远高于保障房。目前房企加速进军保障房是新政所迫，不得已而为之。

　　笔者认为，事实上，目前大部分房企参与的保障房主要是限价房,开发商们更愿意参与限价房建设。而其他保障性住房不仅利润更低，自由度更低，而且也更难开发，开发商是不会主动进入的。当然，对于保障房可能偏低的利润，有些开发商似乎并不排斥。只要保障房开发设计好制度，然后以市场化方式来解决保障房问题是最佳方式。建设是没有问题的，只要有辛苦费，总会有人做。但需要有市场激励。

　　新一轮调控的特点就是一刀切。商品房市场一旦受到政策调整，利润和资金流周转是很缓慢的，整体企业效益也是减少的，而保障房市场是国务院政策支持，政府希望推动保障房来平摊过高的商品房房价。或许正是因为保障房开发的低风险，众多地产企业纷纷进军这一领域。作为一个开发商，尤其是大开发商，财务安排是比较重要的，现在以及未来一段时间可能会增加土地供应，部分城市甚至出现50%土地供应用于保障房建设。在这种新情况下，要保证开发商整个开发量和资金流动性，开发商就必须介入保障房建设。

　　笔者认为，部分开放商积极参与保障房建设，仅仅是在新一轮调控之时的权宜之计，是开发商分散风险的安全绳。不过 ，保障房利润率通常是3%-5%，但是在宏观调控严格之下，国企或大型开发商转向保障房建设是比较安全的模式，其中低价、建设成本、宣传成本非常低，最重要的是保障房资金周转率非常高，根本不需要开发商投入过多资金。保障房建设的一个大卖点，就是作为保障房的限价房土地可以用来融资担保。

　　因为并不是所有房地产商都能受益于保障房。也有个别公司与保障房业务失之交臂，例如,中华企业因上海市保障性住房政策调整，而被迫向大股东转让上海市外环内最大的经适房项目——华泾项目，转让原因是该经适房项目已被市政府变更为廉租房项目。从公告确认的转让价格来看，中华企业获得的溢价为零。

　　笔者认为，润率低但安全性高的保障性住房正在成为越来越多房地产开发商的避风港,安全成了特殊时刻的特殊追求。进入保障性住房建设则是最好的选择，尤其国有企业。相对于普通商品房，保障房的开发风险小，资金投入小，销售客户比较集中，销售款回收容易，俨然开发商的遮阳伞。房企开发保障房可以很容易就获得银行的贷款，资金投入少，可以以20%甚至更低的自有资金投入来撬动银行贷款，从而降低开发风险。如果保障房成本控制得好，以开发商自有资金20%以下来算回报率的话，保障房利润可以达到30%~50%。

　　这是一个标准的资本杠杆效应。开发商在建设保障性住房所出的资金除了土地外很少，其他的建筑成本基本上由政府和建筑企业垫资。以广州为例，例如限价房目前在广州销售的价格达到6000多，按照5%的利润限制，开发商每平米所获取的利润在300多元。而通过融资拿地、建设成本及其他费用才2000多，开发商所支付的费用差不多就是1000左右的土地出让金，和其成本比较起来，开发商自有资金来算回报率可达到30%以上。

　　进军保障房是从暴利到薄利转变吗？意味着房地产暴利时代已经结束了吗? 笔者认为，虽然账面利润逊于商品房开发的“暴利”,但是保障房项目带给开发商的附加利润却相当可观。保障房被外界视为“薄利”，其实开发商附加利润可观。例如，上海本地一个以保障房开发为主业的上市房企利润率达到23.42%,但政府要求保障房的利润率最高为3%,即使扣掉占总开发比例不到3成的商品房贡献利润,其保障房开发利润依然令人惊讶。保障房的实际利润率难道大大高于政府规定的3%的利润指标？一批一线房企先后高调进军保障房领域,开发商对这个领域的热情,一向被称作“鸡肋”的保障房利润不得不重新评估。

　　根据政府的规定，保障房的利润“一定”高于3%的政府指标,其带来的不仅仅是浮于账面的“微利”,开发商高调进军保障房是“图谋”其账面以下的附加利润。虽然保障房开发的账面利润有限,但资金周转速度快,在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资。实际上,承建保障房之后,开发商还可以从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。事实上,即便不主动参与,保障房建设也是大部分房企的必由之路。今年3月,国土资源部出台的19条土地调控新政中,明确指出:保障性住房、自住性中小套型商品房用地供地比例不得低于供地总量的70%,开发商“只要拿地开发,就绕不开保障房的建设”。

　　由于目前大部分居住社区的定位尚不明朗,其中到底多少比例是保障性住房,多少比例是普通商品房,均未有定论。同时,本轮调控下,商品房滞销已成为现实,而且调控时间预期长达一年或者更久。这样的背景下,保障房的诸多优点开始凸显出来。这些因素,都促使开发企业愿意通过保障房渠道走近政府,在承建保障房之后,觊觎获取更多的附加利润。保障性住房不仅有政策优势,建成后由政府回购也避免了销售风险。同时,银行在贷款方面给予的支持很大,部分项目甚至可以通过流动性贷款来启动,对于企业来说,其实际投入的资金已接近于零。在融资门槛高度提高的今天,对于销售回款乏力下现金流趋向吃紧的开发企业,这笔买卖可谓十分划算。

　　根据媒体报道，上海一家房企保障房开发比重达到70%~80%,而2009年度的利润率为23.42%,即使扣掉占总开发比例不到3成的商品房项目贡献的利润,其开发利润仍然大大高于政府的限定，这个是很“正常”。保障房的利润率“肯定会超过政府公开的3%”，上海区域的保障房项目,一般涉及的资金超过10亿元,开发商需要缴纳25%的准备金,如果利润率只有3%,开发商不会投入“几个亿”来做保障房。例如，万科近几年参与的保障房项目净利润率可达6%，上述万科高管所述的保障房项目利润率是保守数字。

　　笔者认为，虽然保障房中的经适房是按照成本定价,但是建设成本实际上是由承建保障房的开发商自己申报,政府很难精准核查,例如人工成本、建筑成本等,实际上这个数字的弹性很大。一般的保障房利润“肯定超过3%”,大概能达到5%~10%,如果企业的操作能力较强,利润率将会更高。其实，上市房企抢食保障房建设蛋糕，因为收益率扩至25%，甚至是30%-50%。保障房领域的“代建制”模式，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。

　　代建制意味着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，却是稳定的一笔大生意。同时，参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。因为保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%%。如果成本控制得好,以自有资金来算回报率,保障房利润率可以放大到30%~50%”。另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。

　　据国土资源部的要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。而此后公布的全国供地计划中，这一比例达到了77%。仅是保障性住房，根据温家宝总理的政府工作报告，今年保障性建设和改造棚户区就一共要建设住房580万套。即便不主动参与，保障房建设也是大部分房企的必由之路。2010年6月万科传出消息，今年将参与南京的保障房建设，负责南京江宁区上坊北侧地块，预计建设规模将达400万平方米。这一规模远远超过万科进入南京10年来所有开发项目面积之和，也是今年传出的开发商参建保障房的最大规模。今年北京万科的竣工面积里将有1/3是保障性住房。除了行业风向标万科，保利、中建、绿地、远洋、富力、首开等诸多大型房企也开始谋求大规模进入保障房市场。

　　住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房，而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房，只要拿地开发，就基本上绕不开保障房的建设。在这样的背景下，房企大规模进军保障性建设势必是市场的大趋势，楼市现有的游戏规则、格局也都将因此发生变化。与以往的调控不同，本轮调控既控“银根”，又放“地根”，加大普通商品住房和保障房的供应以调整供求关系是“组合拳”中的重要一招。这在一定程度上得益于向新加坡住房保障体系的取经。

　　例如，新加坡总人口中仅18%的人口住在商品房中，因此新加坡的商品房价波动很小。中国的国情与新加坡不同，人口众多，依据政府的财力，虽然保障房覆盖人口比例可能没那么高，但只要保障房在住房体系中达到一定比例后，商品房的价格将趋于理性和平稳。从监管层表态来看，70%住房供地将投向保障房和普通商品住房的策略将在一定时期内延续。随着保障房在整个住房体系中的比例越来越大，无疑将加大对商品房市场的冲击。对政策风向的把握向来是地产界制胜的关键，先知先觉的房企应声而动。

　　笔者认为，对于开发商加速进军保障房，有一种观点认为是新政所迫的权宜之计，开发商看中的只是其经营的安全性和稳定性。通常来讲，商品房的利润在30%以上，而保障房的利润一般只有3%—5%。因此在平常年景，开发商都不太愿意参与保障房建设。不过这笔账也许有另一种算法。保障房建安成本较低，宣传和销售费用不高；需求稳定，资金周转速度快；另外保障房更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下，如果成本控制得好，以自有资金来算回报率，保障房利润可以放大到30%—50%。

　　除此之外，万科也在考虑保障房领域的“代建制”模式。即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。代建制意味着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，但却是稳定的一笔生意。这一趋势在一定程度上昭示着房地产由暴利时代进入了一个相对以前更为薄利的时代。房企进入保障房领域，既稀释了利润，同时税费明晰并成本可控，有利于房价的均衡与稳定。