陈宝存：“倒春寒”下的房企选择继续“猫冬”
历史会完全重复吗？当然不会。但是十年九调控的中国楼市，错误百出，但是也锻炼了房企的对应策略，实际越大的调控，由于完全与市场规律唱反调，那么来自于市场的报复也会越加强烈。
关注一下这个话题：“春天刚到开发商就开始“过冬”？”报道称：随着限购细则逐步落实，楼市迅速进入冷冻期，多地甚至出现“零成交”。全国两会期间，住建部可能进一步调控的声音再一次绷紧了开发商及媒体的神经。未来是否会有更严厉政策出台仍是个未知数，但目前市场上的动态似乎预示着开发商已经开始为“过冬”做准备。
今天是3月15日，北方停暖的日子，北方老百姓都知道“倒春寒”，几乎成了初春原理。那么，楼市无疑是停暖了，而且停暖之后的暴风雪突至，房企会如何选择？实际很简单，继续猫冬即可。而猫冬的长短，还在于储备物资的多寡。
早在2008年的8月13日至21日，对于上一轮调控的深化造成的经济整体衰退，我是有看法的。酷夏之日，我写了五篇文章《房企过冬全攻略》，第一篇的题目是“楼市危机是唱出来的”，第二篇：“冯仑老潘好榜样”，第三篇：“追跌只会更跌”，第四篇：“高筑墙，广积粮”，第五篇：“稳定队伍是第一要务”。2011年度过危机的方略，我认为是“暂避锋芒，转头向下”。
五篇文章面对的形势当然是有所变化的，但是经验还是可以借鉴的。比如，第二篇，我认为要学习当时的冯仑与潘石屹的对策。
对于当时的整体经济形势与房价收入的矛盾，我写了下述分析文字：“这只能说明，目前的问题是贫富分化，而不是绝对房价问题。国内的贫富分化加剧完全是理念问题，而不是经济问题。那就是作为企业家的高收入群体，在用人上低价雇佣的成分很大，税收高涨也影响了分配机制。真正享受改革成果的就是企业家和国家财政、银行等等，而普通工薪阶层的工资增长幅度远远低于经济增长，甚至近年来没有实质增长。”
“平均工资18%的增长数字，应该是不包含最底层的工薪阶层，特别是私营企业，很多二三线城市的私企员工连基本生活也保证不了，更别说什么三险一金了。那样的收入，买房只能是梦想甚至经济适用房也不可能有购买的实力。就业形势的严峻，我们知道找到工作很难。”
对于房企在当时情势下的对策，我认为：“有远见的开发企业开始考虑定位问题，比如万通，SOHO中国，盯紧高端项目，大做商业地产，面对小众人群，这是商业开发的唯一出路。”
猫冬当然不是目的，在猫冬时的企业对策方显出英雄本色。
而在第四篇文章中，我分析到：“（高筑墙广积粮）过冬最重要的就在于此。
高筑墙：首要的是资金，但是不是大量的资金回笼，重视资金的回笼，但是不要操之过急。银行的难题也很厉害！下半年的贷款如何能安全实现，也是银行最为关注的。开工速度的控制，开发节奏的控制就是我们开发企业的关键。
广积粮：专指的土地获得。很多朋友可能不理解，这样的时刻怎么还要关注土地，但是要知道，作为面粉的土地稀缺是永久的。此时不接触土地，没有面粉你怎么做饭呢？
首先：抄地方政府的底。
目前的中小城市无疑卖地的难度极大。这是各地方政府最需要支持的时候，信心缺失造成了地方政府财政的困局，那么招拍挂就有很多运作的机会。尤其是旧城改造、城中村改造、污染工厂的搬迁。一个项目从运作土地开始需要3—5年的努力。最基本的生产资料不可或缺。这恰恰是一轮房地产发展的周期。
其次：抄信心不足的企业的底：
再有就是已立项（很多没有经过招拍挂）的项目。在各地方开发公司中绝不在少数，他们很多企业的特点是决策者对房地产行业的陌生。原来是从事别的行业，看到房地产行业发展前景选择进入的。这样的企业投机性成分很大，对目前的局面没有信心，也不具实力，抄底他们也是有机会的。
为什么要抄底拿地？
真正的市场化运作，只在少数发达城市，而中国地产市场的范围极广，绝非仅仅是京深沪穗和省会城市，而发展的极不平衡表现在，二线及三四线城市运作空间还是很大。房企可以放弃深穗以及有泡沫成分的个别城市。
京沪这样的城市早已经是上市企业的天下，土地争夺也必将越来越激烈。如果资金问题得以解决，京沪等发展前景极为广阔的城市土地仍然是争夺焦点。那么很多一线城市的地产企业到二三线城市是04年8.31之后的必然选择。这也是推高二三线城市的房价和地价的原因所在。”
之后的龙湖地产的吴亚军选择的也是这个策略，只能说英雄所见略同。
历史无疑还是再简单重复，但是也许不会重复的是全球金融危机的影响，也就是不会有09年初的救市政策，但是我一直认为，我们的所谓救市政策只是回归房地产市场的常态政策，从03年开始的调控，只有08年底09年初是选准了方向，但是，09年我们在市场刚刚回暖的9月份就开始了新的一轮错误调控，而且无疑延续到了现在。只是，历史没有恢复07年开始的拐点论下的楼市与经济的集体萎缩。
越调越涨成为共识的情况下，目前的限购令，给市场的信号当然只能是供求失衡不可改变，那么变通也将在11年更加强烈的产生，民间的智慧对抗行政调控，事实将是：道高一尺魔高一丈。我们多年来的政策法规，一直是市场逼迫的结果，而不会有主动应对市场的长效策略。