随着一系列调控政策的逐渐深入，在限购、限价的大背景下，苏州楼市后期的走势也变得扑朔迷离。无论是年前"新国八条"的出台，还是沪渝版房产税以及各地限购细则的落地，政府着力保护的都是刚需，而对于投资者，住宅市场投资势必转冷。不过商业地产作为与此次新政"脱轨"的房地产投资领域，极有可能在新的一年里受到更多关注。
苏州商业地产亮点频现特色开发引领城市潮流
商业地产作为城市经济发展的风向标及繁荣指向，对一个城市经济实力和政治导向都起到至关重要的作用。综合来看，目前苏州和深圳的商业地产都发展比较迅速，但也有较大的区别。比较而言，深圳的商业地产发展比较早，目前几大商圈已经特别清晰，整个的经营特别是深圳的零售业都在对外扩张，同时深圳的房地产开发商在向外大举开发城市综合体，如华润 (论坛 新闻)集团、深圳的中航地产等，目前深圳商业地产整个处于一个对外输出的阶段。而苏州的商业地产近年来发展也较快，而由于过去老城因素的限制，苏州除了几大重点商圈以外一些副中心商圈的发展目前还尚未成熟。总体来说，苏州当前的商业地产主要显示出以下三大特点：首先，整个新区的购物中心和城市综合体开发逐渐成为主流；其次，苏州的社区商业发展以邻里中心作为自己的特色，与全国其他城市的社区商业发展形式有所区别；第三，由于苏州有着深厚的文化底蕴，今后旅游地产与商业地产的结合也将是一大亮点。
抱团开发降低风险商业地产仍需遵循可持续经营
一般认为，地段是影响商业地产发展的重要因素，而结合本人多年的开发经验来看，选址只是值得考虑的某一方面，但绝不是唯一因素，开发商应在后期开发的过程中更多的关注城市的总体规划。目前可以说在老区选择城区核心的边缘位置开发城市综合体将成为一种趋势；此外，在一些二三线城市或者地级市，并不是所有的新区起先就发展得那么完善，可以集中力量将一些具备副中心商圈条件的区域预先发展成熟，通过抱团开发可以大大的降低风险。另外，在考虑城市的产业规划和城市的发展前景上，如今已习惯将两大新思路贯彻进入项目的实施中，一是做到在工作中将产业规划、城市规划、旅游规划、商业规划四结合；二是在城市规划的过程中将商业综合体的位置提前加以确定，要从点到面上去看待商业地产的选址，这样才是最大的成功。
从2005年至今，依我多年对苏州商业项目的考察和指导来看，目前苏州商业地产的发展仍存在一些问题需要加以注意和解决。第一，大量的住宅开发商转型至商业地产，因而开发经验还较为缺乏；第二，即使是部分多年从事商业地产的开发商，但绝大多数都比较缺乏高级经营人才，一般在运营方案确定上就存在大量的失误，以过多强调销售作为出发点，必将导致项目经营效率的下降。
那么，在今后的运营开发中，可以从以下几方面着手来规避这些问题：首先，在策划和设计阶段，就寻求商业经营专家的参与，对整个项目针对不同的方案进行模拟实验和分析；其次，商业地产还需遵循可持续经营的方向，因而商业地产的健康发展必须考虑未来的经营，尤其是需要注意部分细节上的协调一致：比如商业规划与建筑设计的最佳匹配；招商与运营的一体化；视觉形象的规划和整个经营管理、装修设计相结合，才能给顾客提供一个理想的消费场所。
高起点高投入城市综合体成商业发展主轴心
面对"新国八条"以及限购令等三轮调控的轮番轰炸，普通住宅类投资再次受到抑制，商业地产或许能在这样的环境背景下觅得新的发展契机。而全国商业地产未来的趋势以南方为例，可以简单总结为"北伐"、"西进"、"下乡"六个字。但是这种商业地产的浪潮与前几年的发展比较仍有一定的区别。第一，目前主要是集中开发大型商业地产，以城市综合体为主要的开发形式；第二，以旧城改造与商业地产相结合，到外地开发大规模的项目。当前这两种开发形式较为普遍，而目前全国性的商业地产发展也不平衡，一二线城市的商业地产基本处于饱和状态，今后的发展空间仍在二三线城市里，而二三线城市中的商业地产首先亟待解决的就是结构性问题，譬如增加一些区域性的综合体、社区商业中心等。总体而言，进入商业房地产的开发无论是初期的起点如何，都不易直接照搬某一项目的成功经验，可以作为参考，因为只有起点更高，才能超越一些老牌地产开发商。世界一流的综合体需要充分的准备，需要借助一流的人才和一流的设备，从而打造出世界一流的商业品质项目，得以让部分优秀的企业脱颖而出。
从2009年开始到2011年，各城市的开发综合体项目越来越多，城市综合体目前已成为商业地产的主流形式，而就这一主流趋势来看，主要有两点比较打动开发者：一方面是与单一的开发模式相比，综合体的盈利模式较有优势，写字楼和酒店式公寓的预先销售使得短期内很快收回投资成本；另一方面，多种功能结合，节约土地，这也是今后商业地产开发的一种主流形势。所以城市综合体的发展从策划设计到运营都需要高起点，通俗来讲，城市综合体不适合小公司开发城市大型开发体，可以说是一种适合大型开发商的巨人"游戏"。