2011年1月26日出台的新“国八条”明确要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。由此，3月底成为各地方政府公布今年房价调控目标的最后期限。新“国八条”中还明确了地方政府制定房价控制目标的两个重要参考标准：地区生产总值（GDP）增速和人均可支配收入增速。截至目前，在已经出台新“国八条”相关执行细则的城市中，多数参考了这两个标准的弹性目标，旨在控制房价过快上涨，却未参考居民住房支付能力。

  根据新“国八条”中明确的“各城市政府必须制订2011年新建住房价格控制目标”的要求，从1月28日“国八条”公布至今的近两个月时间里，只有少数几个二三线城市陆续公布。合肥、兰州、西安、济南四个省会城市在同一天里公布房价控制目标，在纠结了近2个月后，各地政府终于开始赶在大限前密集出台。在已公布控制目标的近40个城市中房价控制目标无一例外都是限定了房价上涨幅度，而只字未提降低房价。这似乎是预示了想通过调控降低房价的预期不要太高。近40个城市无一例外控制的是房价涨幅。

  从这点来看，似乎各地政府已默许2011年房价继续上涨，只打算控制房价上涨幅度，而非让房价下跌，只不过“是要求房价涨得慢一点”。新“国八条”中明确要求，各城市3月底前必须公布新建住房价格控制目标。目前，全国约40个城市已经公布了2011年的房价控制目标，但是这个调控不同的是，地方政府仅仅提出了房价上涨幅度的限制，而且绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。

只有山西省22个城市以及银川、贵阳、昆明、佛山、岳阳、沈阳、丹东、海口、合肥、兰州、西安、济南等共计40个城市公布了自己的房价调控目标。公布房价调控目标的城市比例不到全国600多个城市的一成。在已公布的40个城市中，涨幅最小的是位于欠发达地区的兰州。该地允许2011年房价涨幅不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。

  从上述城市公布的房价控制目标看，离普通民众的期望值有着相当大的差距。那些房价较高的城市，老百姓首先期望房价能够下降；即使不下降，也不能再涨了；即使继续上涨，涨幅也不能太高。而上述这些城市确定的今年房价控制目标，普遍将今年房价涨幅目标定在十几个百分点以内。而2010年全国70个大中城市房价平均涨幅也不过9.99%。这或许意味着，房价今年有所回落的预期或将落空。

  全国目前只有近40个城市公布了自己今年的房价调控目标。而已公布的调控目标中未见降字绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。其中，涨幅最小的是位于欠发达地区的兰州。该地允许2011年房价涨幅不超过9%。

  距离各地出台房价控制目标的截止日仅4天,宣布房地产价格控制目标进入最后4天倒计时。眼看大限将至，除了40个二、三线城市的地方政府出台了具有弹性机制的房价控制目标外，一线城市集体“失声”及大多数二线城市却仍处“纠结”状态。

  在已公布控制目标的近40个城市中房价控制目标无一例外都是限定了房价上涨幅度，而只字未提降低房价。从已公布城市的房价控制目标来看，除了兰州，其余全部参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个标准的弹性目标，旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准。即便是与当地GDP和居民收入水平增速相挂钩，2011年各地允许的房价上涨空间依然很大。记者发现，在这34个城市中，允许2011年当地新房涨价幅度最小的

  按照“新国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。根据这一表述，要求公布房价控制目标的，并不是仅仅是那些直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高的城市，而是全国600多个城市。

  离一季度的大限只剩下4天的时间，仍只有银川、贵阳、昆明、佛山、岳阳、沈阳、丹东、榆树、合肥、兰州、西安、济南9城市和太原等山西省22个城市在内的共计近40个城市公布了控制目标，多数为二三线城市，北京、上海、广州、深圳等一线城市则均无动静。公布的比例仅占全国600多个城市的6%左右。

  从已公布城市的房价控制目标来看，除了兰州之外，其余全部参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个标准的弹性目标，旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准。例如，太原和佛山提出，今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；银川、济南将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内；而贵阳则强调房价增幅不高于去年全国平均值。

  然而，即便是与当地GDP和居民收入水平增速相挂钩，2011年各地允许的房价上涨空间依然很大。在这近40个城市中，允许2011年当地新房涨价幅度最小的是兰州，涨幅不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%指标，并要求甘肃其他市州确定的新建住房价格涨幅不高于兰州。另外，丹东的房价控制目标也确定在涨幅不超过9%-9.5%。在已公布城市中，最宽松的房价控制目标非榆树莫属，该市2011年度新建住房价格控制目标为“增幅低于2010年新建住房价格增幅”，而榆树2010年新建住房价格增幅高达50.5%。而其余大多数城市的房价控制目标大多是将涨幅控制在10%左右，例如西安是15%，岳阳市10%，济南是12%。

  上涨10%为确保完成今年经济增长和GDP的任务，因此10%的上涨空间，不是“限价目标”是“涨价目标”。因为，目前各个地方政府根本就没有动力将房价降下来，主要是房地产已经成为承担拉动地方经济重任的火车头或支柱产业，尤其是基本卖地任务和保障房任务沉重及土地财政依赖效增强。就目前40城98%的城市都公布的全年上涨10%价格调控目标，充分说明了地方政府已经完全吃透了价格控制目标的内涵和不想让房价下降的意愿。

  已公布调控目标的城市，所定标准大多参考各地GDP和人均可支配收入增长幅度。GDP、人均可支配收入、房价、CPI之间，的确应该有一个相对合理科学的数据体系和比例关系。从一个发展速度较快的城市来看，一年的GDP涨幅在10%，人均可支配收入涨幅应该在8%，房价涨幅在6%以内，CPI涨幅在4%以内，这样既能体现居民对经济增长成果的充分享有，又能体现房产的保值增值性，还能让老百姓感觉房子越来越买得起。大家的日子都会好过。此外，调控目标紧跟各地GDP、人均可支配收入增长幅度，也许还存在统计数字与百姓实际感受不符的“意外”。调控目标只是一个单纯的数字，会存在问题为了完成这一数字，相关机构可以采用不开盘高档房、加大郊区房供应等方法，拉低房价涨幅指数。

  影响房价的因素主要有四个，第一个是货币政策和热钱。第二个是供求关系和城市化进程。第三个是房价上涨预期和通胀压力。第四个是资本金。就目前货币政策，实质上依然是宽松的货币政策，所谓的稳健不是减少，也不是增加，而控制与去年相等的总量。由于人民币升值的影响，吸引大量的海外热钱，进入房地产。中国房地产进城还需要20年到30年，在不完全竞争的房地产市场下，土地制度和土地财政及房地产税费收入等垄断和依赖未完全脱离政府控制，况且商品房预售制度下的市场供求关系，很难保持一个完全平衡的市场。况且城市化的进城和人口结构的分裂及流动人口暴增等刚性需求的快速成长，导致城市购买力非常旺盛。

  说明需求还是大于供给，房价上涨的压力在未来20年都一直存在。如果不出台调控政策，购房人还会一致认为房价上涨，在这样的预期下，房价上涨更快。而一线城市这两重压力更大，因此目标难定。但面对国务院的问责制度，地方政府又不得不制定出一个目标。另外是通胀的压力导致增加房价上涨的预期加强。特别是目前房地产项目资本金35%自2009年5月下调到20%后，虽然2010年政策开始实施差异化货币政策和收紧银根及收紧开发商融资渠道等拿地门槛提高，甚至打击开发商空置土地和高负债及民间贷款成本高等销售下降，但是，开发商一直死撑说“不差钱”，其实是房地产项目资本金才20%的问题，如果上调回35%，开发商肯定要说：“很缺钱”。

 注：文章部分内容已经见报和发表于以下媒体
   第一财经日报，华厦时报，中国经营报，中国证券报,北京法制晚报，北京经济观察报，每日经济新闻报，中国产经新闻报，中国联合报，经济参考报，北京京华时报，香港文汇报，广州日报，南方都市报，扬州晚报，东莞日报，东南都市报，重庆晚报，济南日报，泉州晚报，信息时报等全国性报纸。