国内楼市今年可能“见顶”？
——河北青年报“权威访谈”
近日，省会出台楼市限购令，哪类人群受影响最大？限购令既规定了政策的实施范围又限定了实施时间，意欲何为？从已经推出房产税的地区看，房产税在房地产市场中扮演哪种角色？
关键词：限购令
小标题：投资客将会绝迹
经典语录：“国八条”再加上各地的实施细则，投资客要绝迹了。
记者：日前，石家庄市政府办公厅公布了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，石家庄的限购令正式出台。在此限购令下，哪类人群和房产受影响最大？
李骁：我认为有两类人受影响最大。一类是投资客。据我们研究的数据显示，在去年4月时，房地产市场上投资客占需求的三成。到了去年9月之后就剩下一成了。这一次的“国八条”再加上各地的实施细则，投资客要绝迹了。第二类是跨地区置业的人群受政策影响比较大。此外，部分改善性需求也会被误伤。
如果以产品的档次分，豪宅受到的影响较大。买高端住宅的人群，大概有两类，一类是改善性需求，一类是投资性需求。豪宅从2009年开始井喷，买豪宅的人，投资需求占相当大的比重，限购令一出影响到这部分人。此外，该政策对商业地产来说还是个利好。因为资金从住宅市场挤压出去，或多或少会流向商业地产。
小标题：引导城市的发展
经典语录：限购令作为政策，它的出台不仅要达到调控房地产市场的目的还起到引导城市发展的目的。
记者：正定新区、鹿泉、藁城、栾城等地距离石家庄很近，而此次石家庄限购令的实施范围不包括上述地方，这种做法合理吗？
李骁：限购令如此设置是有其有合理之处的。石家庄作为二线城市，房地产过热、房价飙升更多的体现在主城区。作为一个省会城市，它有抽水机的效应。所有的需求都往省会汇聚的过程中，这些需求给主城区构成的压力相对较大。在主城区进行限购就会把投资需求转移到主城区之外，客观上会促进非主城区的发展。等到非主城区的房价也出现全面快速上涨的局面时，再出台全面限购也为时不晚。
在上海、北京等一线城市，各类需求几乎渗透到城市的各个角落，甚至连城市周边的外省市房价都被带动起来了，所以这些城市在整个城市的范围内限购也是合理的。
小标题：是否延续看效果
经典语录：其实限购令有没有时间限制都是暂时性政策。
记者：除了地理限制，石家庄的限购令还提出了政策实施的时间范围。这传递了一个什么信号呢？
李骁：其实限购令有没有时间限制都是暂时性政策，限购令是延续还是取消不是看设定的时间，而是看政策产生的效果。包括从去年到年底先期出台限购令的城市，好多城市都已经到期了，但现在无一例外地都选择了延续这个政策。
如果到了今年年底，全国的房地产调控仍然是现在这个氛围的话，石家庄不可能取消限购令。如果那时候全国的房地产市场调控很淡了，但石家庄的房价没有控制住，石家庄也不会取消限购令。不过既然限购令设定了时间，这说明石家庄有信心到今年年底前将房价调控到更加健康的发展轨道上来。
记者：限购令下开发商会如何应对？
李骁：限购令实施后，开发商的阵营可能会产生分化。部分开发商可能会改变策略，响应国家调控。而个别开发商也可能会捂盘惜售。
近年来推动房价快速上涨的重要原因之一就是预期。预期反过来影响供求关系。当市场上大多数人都认为商品价格会继续上升时，生产者就会放慢生产速度，需求者会加紧入市。如果调控政策不能改变房价上涨的预期，开发商就会捂盘以获得更高的利益。
小标题：行业整合或上演
经典语录：如果真的走去房地产支柱化之路就意味着目前在房地产业活跃的六七万家房地产公司，不管是以暴力的方式还是以温和的方式，有些就要退出这个行业。
记者：第三轮楼市调控砝码更重，限购令的实施范围进一步扩大，凸显我国政府调控楼市的决心。此轮调控，会带给整个楼市什么变化？
李骁：我个人认为，如果我国政府坚决走去房地产支柱化的路，进行产业结构调整，2011年中国的房地产从大的周期上看很有可能是“见顶”了。现在的调控政策就是在为房地产业回归理性提供时间和空间。产业结构调整需要的时间较长，同时较长的时间对房地产业也是好事。
如果真的走去房地产支柱化之路就意味着目前在房地产业活跃的六七万家房地产公司，不管是以暴力的方式还是以温和的方式，有些就要退出这个行业。因为这个行业没有生存空间了，要发生行业整合。这对房地产业的长远发展是理性的、健康的。
当然如果调控政策的延续性得不到保障，调控政策一旦放开，市场就会报复性反弹。
关键词：房产税
小标题：本身就是“催化剂”
经典语录：如果有一天房价跌了，房产税不是起主要作用的，它只能是出了一把力而已。
记者：近日，上海某楼盘的销售人员称，在该楼盘买房，目前可以享受到买房即送五年房产税的优惠。房产税实施一段时间后，上海的房地产市场开始出现松动了吗？
李骁：买房即送房产税其实是开发商在促销、让利。上海的房地产市场还没有出现全面的松动，但是已经有开发商让利毕竟是好的开始。就对市场的影响而言，限购令的影响更大。我个人认为，房产税是一个助涨和助跌的工具。在市场的上升期它会助涨，当所有的政策把房价往下打的时候，房产税会加速价格下跌。房产税就是“催化剂”。
目前在我们的市场中，除了房产税还有很多调控的组合拳。如果有一天房价跌了，房产税不是起主要作用的，它只能是出了一把力而已。
关键词：加息
小标题：影响存在滞后性
经典语录：加息对市场的影响有滞后性，但其客观影响是不可小看的。
记者：兔年之初，中国人民银行又一次上调了金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。去年以来已经三次加息，累加效应是否开始显现？
李骁：虽然加息是剑指通胀，但是每一次加息都会对房地产业造成客观影响。去年以来，三次加息的累加效应已经开始显现。据公开资料显示，三次加息将使万科增加利息支出约1.5亿元、保利地产近3亿元、金地集团约1.5亿元。购房者的房贷也从每个月多还十几块钱涨到每个月多还几十甚至上百块钱。
然而加息最重要的影响还是对市场预期的影响。中国进入加息周期已是既定事实，再加上其他调控组合拳，未来市场形势将在严峻的背景下继续。房地产企业将调整自己的战略结构，扩张的步伐会放缓。这些战略调整传导到末端的表现将是“地王”减少，开工量缩小等。加息对市场的影响有滞后性，但其客观影响是不可小看的。
关键词：商业地产
小标题：小公寓暂时吃香
经典语录：这只能说明在市场发展的阶段当中，这一时间段是小户型商业公寓市场的爆发期。
记者：去年有段时间，石家庄的小户型商用公寓成交备案量超过住宅，成为备案量最多的房产。这种现象正常吗？
李骁：小户型商用公寓吃香只是阶段性的现象,不可能是长期的现象更不可能是市场的趋势。这只能说明在市场发展的阶段当中，这一时间段是小户型商业公寓市场的爆发期。比如2003、2004、2005、2006年是上海小户型公寓发展的高潮期。那几年上市的小户型公寓非常多，这几年就少了。
小户型成交量增加未必是受这一年或更长时间的市场调控影响的。投资客越来越多，所以小户型的需求量就越来越大，市场为了迎合这些需求就会大量上市小户型公寓。
小标题：商业地产属慢热
经典语录：商业地产从升温到加热再到过热需要很长时间。
记者：楼市调控政策基本上都并未涉及商业地产，这会导致商业地产投资过热吗？
李骁：短期来看商业地产的投资不会过热。这主要有两方面的原因。一是开发公司要把一部分发展方向、资金转移到商业地产需要一定的时间，发展需要一个周期。二是商业地产过去几年都没有火起来，是因为商业地产的交易成本非常高。买一套写字楼然后转让，增值的部分近60%都要交税。很多写字楼持有者宁可空着也不愿意卖。
商业地产从升温到加热再到过热需要很长时间。如果商业地产出现过热，我国还是会对其进行调控的。实际上，商业地产就是一个慢热的过程。
文/本报记者陆征
