10％是“限价标准”还是“涨价标准”？ 截止离新国八条和住建部规定的价格控制目标出台大限2天前，到3月29日，全国69个城市公布了2011年度新建住房价格控制目标，被指“只提涨不提降”，调控目标实成“涨价目标”。且房价目标涨幅多与当地GDP增幅和人均可支配收入增幅挂钩，多城市目标涨幅10％。接近去年房价年均增长幅度的标准引发各界争议——10％的价格上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？ 由于新国八条对价格控制目标到底是什么没有明确的写明，导致市场上对于价格控制目标的理解非常的混乱，甚至被理解降价目标或限价目标。
我认为，根据2010年1月10日新国十条和4月17日新国十条和9月27日新国五条到2011年1月26日新国八条的政策调控目标演变，最初国务院的政策调控目标是遏止部分城市房价上涨过快的现象，到遏制部分城市房价上涨幅度过快的现象。按照政策调控目标的政策原意理解，而价格控制目标是控制部分城市房价上涨过快，到控制部分城市房价涨幅过快的现象，说明价格控制目标就是控制房价涨幅目标。另外是如果按照新国八条的规定，并且未说明价格控制目标是限价控制目标和降价控制目标，因此，可以按照这个判断，应该是房价涨幅的控制目标。另外一方面是3月25日发改委员发出“一房一标价”的通知，就是补充价格控制目标缺乏的内容，其实就是控制房价上涨幅度。但是，价格控制目标和一房一价的规定也是比较模糊，没有明确和具体的操作细局规定。
价格控制目标的参照什么指标最合理？根据2011年1月26日国务院办公厅“新国八条”规定，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。根据1月26日出台的“新国八条”，现有可以参照的指标不外乎经济增长预期目标、GDP、CPI、全年人均可支配收入增幅、居民住房支付能力及去年全国住房增幅平均值等。有的研究机构的数据,2010年全国新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%。有的研究机构的数据,2010年全国新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在9.9%。
2011年1月26日出台的房地产重磅调控文件《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(以下简称国八条)中明确规定：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。该规定中已经指明了地方政府房价控制目标的两个重要参考标准：地区生产总值(GDP)增速和人均可支配收入增速。果不出所料，在已经出台“国八条”执行细则的城市中，多为参考了这两个标准的弹性目标，旨在控制房价过快上涨。除银川外，其他几个城市并没有涉及敏感的数字指标。
我认为，由于新国八条政策对价格控制目标的的概念和内涵及目的等依据的标准不明确，而依据的指标也是不确定性和比较模糊性，导致市场对价格控制目标的依据产生分歧。
根据“十二五”规划中国居民收入增长目标超过7%，而GDP是增长7%，表明要让人民共享改革开放成果，重视民生。“十一五”时期全国只有一个省提出居民收入与经济增长同步，五年下来有3个省实现了“同步增长”。“十二五”规划中，有5个省提出居民收入要超过经济增长，19个省提出“完全同步”，5个省提出“基本同步”，一共有29省提出居民收入不低于GDP增长。显然，生活与发展受到同样重视已经成为从中央到地方的共识，而且有可能成为考核政绩的重要标尺。
但是，在目前的实际操作中，在已公布控制目标的69个城市中，房价控制目标无一例外地限定了房价上涨幅度，而只字未提降低房价。出台房价调控目标的城市大都只考虑当地经济发展目标或GDP或城镇居民人均可支配收入增长速度，而并没有考虑居民住房支付能力。当然，除了兰州，其余全部参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速及当地经济发展预期目标”这三个标准的弹性目标，旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准。
房价涨幅的参照指标主要包括：新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度，如佛山；不高于全年人均可支配收入的增幅为标准，如昆明；不高于去年全国住房增幅平均值，如贵阳。虽然地方公布房价目标，彰显了当地政府在控制房价方面的决心，且相关涨幅标准也与经济发展息息相关、似乎无可厚非。但当居民在高企的房价面前购买力已经是捉襟见肘之时，重在“涨幅”而非“降幅”的目标表述，着实让人预期房价上涨是肯定的，因为地方政府不想让房价下降。
根据“新国八条”规定，各地要合理确定年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。如今大限将至，公布房价调控目标城市达到69个，且房价目标涨幅多与当地经济发展目标或GDP或城镇居民人均可支配收入增长速度，大多在10%左右。从发展经济的层面看，房价增幅与地方经济增长挂钩、GDP、与居民收入水平正相关符合逻辑。因此，国务院办公厅应该明确价格控制目标到底是什么？是房价下跌作为调控目标，还是房价上涨作为调控目标？还是房价涨幅作为调控目标。
房价统计技术是个大问题。比如，部分城市规定中剑指“新建商品住房价格”，而另外一些城市则重点关注“新建住房价格”。由于商品房与保障性住房价格相差较大，故而这两种范围直接关乎最终统计结果，地方政府控制房价绩效也失去了横向对比的统一标准。推而广之，现行房价的统计方式本就存在一些瑕疵，数据样本主要是依靠房地产企业填报的方式，再加上各种误差原因，往往会导致最终房价统计结论与居民的现实感受不符。由此可见，各地高调宣布的房价控制目标缺乏硬性约束的监督和评价，最终难免让地方楼市调控问责机制落空。
同行马红漫经济学博士认为，需要提及的是，与二三线城市相比，诸如北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价上涨更快、楼市供求关系更为紧张，历来被视为调控重镇，但相关调控目标却是“千呼万唤难出台”。客观而言，地方政府调控房价的手段并不丰富，且有千丝万缕的经济利益夹杂其间，由此导致了如今彼此观望的纠结态势。中央楼市调控的阻力由此可见一斑。不可否认，数轮楼市调控演绎至今，无论举措还是力度皆用到了极致。特别是近期限购令与房产税试点推出之后，楼市浓重的观望气氛接踵而至。但即便如此，市场对房价的看涨之声从未消弭，开发商虽已渐次走入资金困顿的窘境，却仍紧咬价格不肯轻易松口。究其根源，楼市调控一直秉持“遏制房价过快上涨”的基调，让各方楼市掘金者希望犹存。
因为尽管“打击投资、严格用地管理”等被频频提及，只要政府表现出对房价小幅上涨的容忍态度，以赚取差价为目标的投资客就具有生存空间，希望房价继续在上涨通道中前行的愿望便会被强化。恰因此，被冠以史上最严厉的“新国八条”也会被市场“习惯性地”解读为政策打击房价涨幅，而各地高高祭出的房价调控目标也可能被误认为是地方政府可以容忍的涨幅。可见，只要“涨”字没有从房价走势预判中彻底剥离、“下调房价”的方向没有被主管部门明确，楼市调控就难言获得质的突破。事实上，要求各地限期明确房价调控目标，有助于提醒地方政府为民生服务的本职工作。而在楼市调控基调尚未转身向下的语境下，这一举措难免流于形式，房价走向理性区域尚任重而道远。
房价控制目标趋于“弹性”，是地方政府与中央政府博弈的结果，体现了地方政府对中央严厉调控的抵触情绪。对于地方政府来讲，经济发展速度无疑是政绩的重要方面。而对于目前城市化进程加速的中国来讲，房地产无疑是拉动地方经济、提升城市形象的重要组成部分，过度打压不利于经济发展。这两个目标之间的冲突一方面导致地方房价控制目标难产，另一方面导致地方房价控制目标模糊化、弹性化。解决这一冲突的唯一办法乃是加快房地产长期保障机制改革，加大供给，并减弱地方政府对土地财政的依赖，而不单单是通过行政渠道干预房价。
2011年我国年度财政支出首超10万亿，赤字安排9000亿，占GDP比重降至2%，低于去年的2.5%。国际上评价一国财政风险的指标有两个：一是赤字占GDP比重不超过3%；二是国债余额占GDP比重不超过60%。去年末中国国债余额为6.8万亿，相对于40万亿GDP来说远低于国际警戒线。因此，中国赤字水平仍在可控范围，而负债率十分低，显然，考虑让地方独立发债可能是今后的发展思路。问题是如何控制地方发债规模，并防止滥发风险。
另一个替代土地财政的渠道则是全面推行房产税，让房产税成为地方收入的重要渠道，从而使地方政府对房地产发展的角色得以转变。房产税应坚持“一套尽量免税，二套适当收税，三套以上施以重税”的原则，对大面积、别墅也要课以重税。相应地，调高个税起征点，让普通劳动者的税负减轻，改善民生，促进消费，稳定社会，持续发展。但是，房产税根本替代不了土地财政。
的确。这样的“目标”很令人失望。目前中央调控房地产的政策已经不仅仅是“遏制房价过快上涨”，更提出让房价回到合理水平的目标。因此，限制涨幅仅仅是房地产调控的一部分，让一些城市的房价出现理性回调同样是应有之义。但是经验告诉我们，想让地方政府放弃土地财政，主动而为，显然是一厢情愿。对此，国家层面很有必要规定几条硬杠杠。比如，统一设定各地年度的调控目标为降幅10%以上，底线是10%，达不到目标，问责、换人。如此，不仅可行、也是必要的。只要有硬杠杠，就一定能够做好房地产市场调控，也一定会受到公众的欢迎。不要说违背了市场经济规律，特殊时期就得有特殊举措。这也是民意。不知有关部门以为然否？
价格控制目标显然无法从根源上控制房价上涨的趋势。2010年全国国土使用权出让收入2.9万亿，2011年预算收入为近2万亿，比去年减少1/3。有说法是土地财政走到尽头了，不能老靠卖地来搞建设，也没有多少地可卖了。根据2010年预算报告，2009年中央获得新增建设用地使用收入275亿，地方获得国有土地使用权出让收入1.4万亿。那么，今后地方发展靠什么呢？多年来严重依赖土地财政的状况能否发生变化呢？还有什么渠道获得发展资金呢？