(注：本博客所有的文章，在举到例子时，如无特别说明，均以深圳这座城市为例)

(本文为“龚扬锋理财工作室”核心成员编写，转载请注明出处，QQ420231787）

 

如果您的银行存款在30-100万之间，在深圳这个城市如果还没有房子，那么一定要买！这就是本文的主要内容。我们工作室给出这样的建议，是从收集到的资料中客观分析，本文观点仅为投资建议，不承担任何投资风险。以下是分析详细内容。

 

（1）       宏观政策面

我们现在听到最多的是，今年国家宏观调控政策很严，房子可能会降价，投资者大多数处在观望时期。别人不买的时候，正是你应该买的时候。如果房价出现了小幅下滑，那更加购买的时候。我们在研究国家房地产政策中发现，其实真正地属于长期的宏观政策至今没有确立。从首付比例的提高到房产税到限购令，最近两年每一个房地产政策都属于紧急刹车。

 

我们以08年为界限，03年到08年之前，属于一个地方政府和房地产开发商的暴利阶段。而08年之后，属于一个政府要保持暴利，同时要利用宏观手段尽量压缩房地产开发商这么一个阶段。

 

这里边有三个矛盾。一个是中央政府和地方政府之间的矛盾。中央政府出于统治阶层的考虑，政策的目的其实并不是逼迫房子降价，而是减缓房价上涨速度或者说是平抑房价，减轻社会压力。而地方政府却要利用有限的土地来进行创收，提供财政收入，从而支持庞大的地方机构。这就造成了“上有政策，下有对策”。

 

高房价依然是少数发达城市的焦点问题，然而在很多小城市里边，那些官员却抱怨房价低，城市建设还很落后，甚至出现地方政策和中央政策对着干的情况。这往往使得民众的预期落了空，对政府行为失去了信任和信心。

 

我知道任何一种商品的价格和原材料的价格是息息相关的。高成本的原材料生产出来的商品一定不会便宜到哪里去。对于商品房来说，它最重要的原材料就是我们有限的土地资源。在我们国家，土地为国家所有。土地的成本到底占商品房价格的多少？我们来研究一下。

 

国务院下死令“严守18亿亩耕地”以来，给地方政府和开发商间接发布的一个信号是：土地资源稀缺，原材料供货紧张。在这样一种情况下，谁先囤积了土地，谁就等于抢占了市场先机。而地方政府一是乐于满足土地管理部门的需求二是更愿意看见第二财政来源高涨，地价不断地推高。

 

2009年地王频现，连很多国企都跑出来和民营企业一起抢拍土地，争当地王。由于地方政府和开发商之间有着很深的利益链条关系，囤地行为无法得到有效监管。2010年末，万科继续一直以来财大气粗的优良传统，在盐田望山靠海，紧邻“民克思航母世界”边上以29.63亿拍下一块捆绑地。由于需要的金额较高，竞拍企业比较少，让万科以底价拿下，但是均价依然高达8582每平米。

 

关内中心地带二手房成交均价约为3万一平米左右。盐田沙头角一带，2010年下半年二手房成交均价约为1万元左右。但是到了我们写博文的今天2011年3月31日，这一带的二手房成交价已经涨到了1.5-2万元。预计万科这一批海景房建成后，售价将达到3万元左右。

其中，我们工作室在深圳开发商的这个商品房开发成本上统计出来的数据显示，土地成本约占房屋销售额的30%-50%。房地产开发商普遍利润为20%-40%这样的一个空间范围。我们老百姓买房子的价格怎么能不高？短期政策调控只能是一个短期刹车的作用，深圳在龙岗、宝安、盐田这三个区的房子在未来的5-10年时间，我们判断它依然是保持一个螺旋式上涨的趋势。

 

（2）       需求分析

我们说到的一个需求是投资需求，一个住房的刚性需求。投资需求一直都存在，而且随着较高的一个通胀，大量热钱需要寻找投资机会。我们在这里主要分析这个刚性需求。

 

什么是刚性需求？刚性，字面上的理解就是硬的，没办法，必须要买房子的。例如因结婚产生的新家庭组建。投资需求则是属于弹性需求，万一行情不好可以不买的。

 

从刚性需求上看，我们要用出生率来计算家庭裂变的速度。结婚年龄段主要集中在22-32岁的年轻人。我们往回倒推22-32年。也就是1978-1988年出生的年龄层次人群，基本上以80后为主体。

 

很多媒体称开发商夸大了刚性需求。到底有没有被夸大呢？我们不敢妄加定论。但是我们现在可知的是，70%-80%居住在这个城市只占20%-30%土地面积的城中村中。那么我们使用的手机电脑越来越高科技，我们的车越换越好，我们的食物越来越讲究，那么我们随着生活水平的提高一定有着改善住房的需求。国家之所以要抑制房价的快速增长，正因为我们现在的住房建设速度赶不上城市化速度，也就是说我们依然处在一个供不应求的状态。

 

 

（3）       地产投资利益链

 

 

 

 

 

 

如上图所示，整个价值链中，刚性需求购房者排在最底层。我们下一篇文章来讨论购买房子具体该怎么来买？什么家庭情况的人适合买，什么家庭情况适合租？

 

另外，本工作室，推荐一款商业地产商为借款方，信托公司为产品发行者发行的《海南郡原—长滩雨林集合资金信托计划（1期）》，投资者认购300万起，年化收益率12%。期限是1年，大约4月7日左右募期满。从风险角度看，相当于投资者加入房地产开发商这一链条环节，风险要远远低于个人购买房产的投资者。收益上看，按照复利计算，大约6年多翻倍。一般信托投资1-2年为一期，资金流动性较强。

 

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