房地产投资应注意的要点有哪些？
—中央党校经济学部教授、北科大金融系主任
博士生导师 刘澄报告摘要（下）（NO:618）
在2011年3月19日下午,由全经联主办的睿智20111市场经济投资分析高峰论坛上，刘澄教授做了“通货膨胀环境下房地产行业走势分析”主题报告。以下是主题报告内容的摘要（下）。
房地产投资的特点是什么？
1、做房地产投资有它的优缺点。
缺点主要是：房地产投资资金需求量大，一次性投资过大，很多人并不一定能够积攒到足够的圆住房梦的钱，所以他才纠结。另外，房地产流动性差，投资回报期长，变现的时候比较麻烦，交易成本高。
房地产投资优点是增值比较快，投资比较稳定。
所以房地产投资适合收入较高，且稳定，具有投资眼光和魄力的人群。
2、房地产交易需求的特点。
房地产交易需求有两种：一个是居住的需求，一个是投资需求，当然也不乏在投资需求中有些投机需求，像浙商到各地买很多房子，包括山西的煤老板。就像我住的小区，山西煤老板买房，当时我们很多朋友在这个小区买房买不到，4900元一套房买不到，一开盘全让当地的煤老板买去了，我们小区五栋楼，四栋他买去了，到现在他隔三差五放点楼，现在2.6万开始卖，一天放几套，现在小区住户逐渐增多了。国家需要打击的实际是这些投机性的炒客，但是他也确实是炒客，一要出负担了，他开始卖了。所以包括浙商、煤老板，大部份要撤离北京。所以说国家的限购令实际上是挤出房地产泡沫，挤出投机人士。因为房地产真正价格大起大落是由他们造成的，因为房地产的构成中，以居住、投资为主的，是不会卖的。居住型我们国家以改善型住房为主，买新房也可以，很多人都是改型需求，扩大自己的居住面积。
3、房地产开发商的选择。
要做决定自己要不要买房，首先要挑选两个因素：一个是对企业，要看是谁开发的，开发商是不是像卓达这样有实力，抗风险能力怎么样，因为只有信誉好的企业，他才会以我们住户利益为保障。它有好的价值，小区物业做的好呀，服务业做得好呀，作为买房者，实际是买企业，或者说买企业领导人的信誉。房子不同于一般的消费品，买不好我退了，房子不行，所以说大家在买房子之前要三思后行，要对周围的环境做详细的考察，而且要用未来发展的观点来考察。买远的，买便宜的，买社区完整的，社区大的，成片开发的，质量好一点的。最近我还要在老家帮父母买一套，不要买近，但要质量好，小区好，管理好，配套设施好。
所以一是选择开发商。二是看他的盈利模式、保障能力。比如住房维修，五年保修，开发商两年就倒闭了，找谁维修去呀？有多少人和开发商打架，你要买房子，先在网上看看开发商有没有负面新闻，有没有问题，是不是去了把住户打走了。好的开发商特别重要。
另外，楼盘的地理位置。这个地理位置决定你是居住还是投资，不一样，做商用都不一样。如果居住，我建议可以离市区稍微远一点。有人说远一点，基础设施行不行呀？不用担心。你只要有足够的人，什么基础设施都有了。
第二是房屋质量，不论是居住还是投资，质量至关重要，质量就是生命呀，一定要有好的质量。
第三个，楼盘的特征和配套。我们作为白领阶层，设计的理念、户型要舒适，或者说这个小区适合不适合宜居。社区的配套，有子女的要考虑有没有医院、养老设施、健身设施、中小学、饭店、餐饮，配套能力至关重要。
第四个，还要包括物业管理能力。比如老年人年龄大了，家里有东西要修理，有好的物业至关重要。这是一个小区增值的必备条件。用未来的发展眼光看一个小区，要投资，或者自己居住，要看配套能力。不是所有的房地产都上涨，也不是所有的地段都上涨，好的地段、好的配套、好的设计理念的房子会得到超级回报的。而我们讲的垃圾建筑会被市场所抛弃。
第五，社区的居民结构。你和穷人在一起，房子就涨不上去，没办法。当然，也要视个人的能力，大家觉得这个小区物业不好，便宜，如果你有足够的钱，我也建议买高档小区，居住舒心，增值潜力巨大。
4、具体分析一下不同的户型投资的要点。
从改善型住房需求这个要点，我有个基本想法：
第一，居住面积以改善需求为主的，可以以个人能力来界定，但是你一定要考虑未来，要考虑舒适程度。
城市改善型可以考虑150—250平方米，像独栋、联排、小高层，如果不愿意买高层，实际上增值空间最大的是独栋别墅，也有人说独栋别墅不受市场影响，不论经济萧条，还是高涨，它独立发展，它有特定的消费群体。而随着中国经济发展，中国的普通白领也能消费得起独栋别墅。
二是地段。作为改善型需求，尤其是一线城市省会城市，都不是太大，纯粹以改善需求为主，没有必要考虑地段，远一点，但是社区更成熟一点，新建的，规模大一些，附属设施有水景、街区广场，好一点，可能离市区远一点，远一点也无所谓，观念在发生变化。
另外，地段中，像我们改善需求，临海型的，比如说山东、蓬莱，我们卓达开发的房子，还有海南，如果家庭能接受的话，也可以在那儿冬天拥有一套住宅，也是一项不错的选择。这样既能保值了，又能享受居住。买黄金就不一样了，黄金也可能保值，中国能够保值的就是两个，一个是房地产，一个是黄金，但是黄金没有居住功能，老年人能躺在黄金床上吗？所以说靠近大海一些房屋也可以适当购买。
三是设计理念、现代高雅环境要求也比较高，布局要鲜明一点，希望离市区远一点，私密性好一点的。对于改善需求，健身设施、医疗设施、社区环境也是非常重要的，在这方面需求也会很高的。另外对改善需求，工作外享受贴近大自然的生活，这是一个很好的需求。
第二投资的需求。
我们现在可投资的，新房可以投资，二手房、商铺、写字楼都可以，总体来讲，两者要求不一样。如果是纯粹投资目的的，我们希望住房好出租，或者希望商铺增值，商铺要贴近商业区或者工业区，有人流的地方才有商机，现在商业房也成为一个新的投资热点。总的讲，如果以投资为目的，那就投资经济发达地区、中心城市、都市城市或者区域经济中心，并且随着中国经济产业步伐的转变，很多产业集聚区会成为投资热点。
你要想做这种投资性住房，一定要有成熟社区，交通便利，临近工业园区等。居住面积不能太大，因为想租房的人住不起太大的，像我现在这个140平的，租不出去，能租得起140平房子的他早买房了，很多人租不起。即便租的起，投资回报率也不高。北京出租率最高的是一室或两室。
商铺投资也是一个很好的投资方向，但是它是高风险高投入，商铺的风险比较大，一定要谨慎选择商铺，你买的时候要想能不能租给谁，你本人或者子女要有广泛的人脉关系，现在不少人想出租房屋，买商铺，把下家找好，比如说银行，一签订就是十年签约。我一个朋友买一层楼，出租给中石化，中石化租20年，他现在买的房产全是中石化一次性付完租金之后买的，他根本没花钱，用中石化三年的房租拿下了这些房子，所以现在往外卖呢。要想做商业投资，最好要有个明确的用途，或者你自己能经营，或者找个下家，因为商铺经不起闲置。
限于时间的关系，我今天和大家交流在这里，最后也提醒大家，房地产投资是未来很好的一个发展方向，该出手时就出手，但是一定要谨慎抉择，为什么呢？房地产投资比较大，一定要根据自己的实力来购买，不能超越自己的实力，给自己的生活带来很大负担，或者增加自己的痛苦指数，这就没有必要了。第二，在购买商品房的时候，要善于借用金融工具，我们和投资商和银行很好的协作，借助其他人的资金资源实现自己的住房梦、增值保值梦，那样就会成为我们安居乐业一个很好的选择。