“国八条”后的应对与思考（二）：发展商逆水行舟，不进则退

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

 

在政策调控与楼价持续上涨的背景下，过去5年，发展商普遍业绩良好。

 

2010年，万科销售额达1026亿元，这是一个里程碑式的事件。近年来，普遍被看好的碧桂园、绿城等企业，增速有所放缓。以追求“性价比”为核心、扩张规模为主要方向的恒大、保利等企业，逐步站稳了全国前5名。

 

“国八条”后，楼市将发生显著的变化：

 

1、商品房不再“一枝独大”，按照政府计划，未来5年全国将建3600万套保障房。中、低端商品房市场将被压缩。再搞“薄利多销”的“平民住宅”，还有多少市场？值得发展商思考。

 

2、高端住宅市场受到挑战。房产税试点，限购等措施落后，近年来一直欣欣向荣的高端住宅市场受到需求压制。另一方面，城市地价急升，也让别墅类产品的开发商备感压力。碧桂园、浙江绿城、重庆龙湖等企业的增长速度低于人们的预期。2011年以后，“豪宅”也不是那么好做了，依靠廉价土地、标准化产品的传统“平民别墅”模式将彻底退出市场。

 

3、国家管理层已发出明确信号：严格抑制一线城市房价上涨，控制二线城市房价，暂不限制三、四线房价。

 

项目集中于北京、上海、广州、深圳等中心城市的发展商将很难再获得高速的增长空间。

 

万科这几年业务高速增长，很大程度上得益于其全国布局。深圳土地资源不足，空间不够，万科被迫向全国渗透，也没有在某一个城市占据“垄断”龙头地位，但就是这样的“满天星”布局，造就了一间1000亿元销售额的企业。

 

2011年，对于房地产发展商而言，关键问题在于布局问题。

 

4、产品结构调整，将成为发展商生存与发展的关键。2011年的政策影响力度大，持续时间也可能很长。发展商有必要认真思考产品结构，未来的客户群体及市场动态。

 

准确的预判与提前的准备，将能让企业未来有效规避风险，获得更好的赢利。

 

5、2011年，是否应该采取降价？明显的态势是：谁先降价，谁跑得快，但也可能最傻；如果大家集体降价，市场将一片恐慌，谁也跑不掉。2011年，资金面偏紧，但6月份之前就降价，既无必要，也太短视。大部分发展商都愿意再等半年以上。

 

楼市博弈，将贯穿整个2011年。

 

2011，“国八条”后，不少开发商采取了“紧缩”政策。2月份，北京、上海、广州等地销售量环比下跌50%以上，更让发展商们增加了“悲观”的预期。

同时，2011年，也还有不少行业外资金跃跃欲试，要进入房地产行业。

 

“老”发展商悲观，“新”发展商乐观，这是2011年发展商们的两种心态。

 

2011年，明显是一个“政策市”，一个“乱市”。采取稳健、保守策略，无疑比采取激进策略要更合适一些。

 

2011年，逆水行舟，不进则退。2011年的发展商面临最难的问题是：下一个楼市增长点在哪里？

 

更多资讯见www.gztczy.com