2011年应该是中国的商业地产年，由包括投资基金、退出的工业资本、社会游资、住宅地产转型以及借助各种渠道进入中国市场的外资，已经进入和正在进入的资本预计在3000亿至5000亿之间，动不动就是10亿元以上，主要是商业街、购物广场、大型专业市场、物流园?⒊鞘猩桃底酆咸澹ㄕ庖焕嗫⑺枰耐恋卮蠖嘣?0000亩以上）、主题购物公园、美食城或街、旅游休闲地产（如海洋公园以及主题公园）、教育与体育地产等。这一轮商业地产投资热潮的最大特点就是以拥有自有物业和土地为战略目标，以图土地资本的长期增值。如借助首创进入中国的奥特莱斯已经在中国开拓了12家店，而且还在全国到处圈地，动不动就上千亩，还如以物流基地为投资对象的美国普洛斯在中国已经有近1000万平方的商业物业。投资者都希望自己拿地、自已开发，保有全部或部分物业。
截至2010年12月31日，普洛斯在中国19个主要城市投资、建设并管理着54个物流园，完工和在建物业面积达690万平米。公司已进入的城市包括：北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡、中山和珠海。
当前，在“国八条”以及全国性住宅地产紧缩政策下，以炒房或投资为目的的购房变得相对困难。相对，投资商业地产的开发以及参与商铺的投资，反而又成为新的发展领域。因此，如何把握商业地产领域投资的成长性和差异性，尽可能规避商业地产热潮中的投资风险，尤其是防止掉入新的成长性陷阱，成为这一轮投资的赢家而不是套牢者，则是考量投资者眼光和判断力的基本指标。
实际上，商业地产与住宅地产有着本质的差异，两者的增值潜力和来源差别很大。例如，前者注重的是便利性和配套能力，后者则更注重商业人气和产业链的完善等。因此，并不是所有的商业地产都有增值空间。即使最繁荣时期，有些商业地产项目一开始就由于选址失误和定位不当而变成“成长性陷阱”。导致商业地产失败的原因很多，主要有选址失误、业态定位不当、开发设计欠佳、品牌宣传不力，尤其是不少开发商根本不具备商业地产的开发经验和基本常识，完全以搞工业或搞房地产的思维来进行商业地产开发，不可避免地导致失败。过去十多年中，这方面的事例太多。真心希望这一轮高潮过后，失败或空壳的项目不要太多，也希望广大投资者多些冷静思考，不要过热或过于冲动。
对此，本博客在未来将择机就此做出调研和探讨，以为各界提供决策参考。下文由《新快报》记者杨金霞采写，发表于该报2011年2月18日 C13版，原标题为：去年销售劲升三四成，调控加码继续催热。文中有些采访我的观点，供参考。
三水奥特莱斯占地4000亩，正陆续建成
以 凌厉的市场表现，不俗的销售业绩，惊人的购买力……去年，广州
年后开市大热
供职于广州某大房地产公司的老总级人物，最近也按捺不住，在春节期间投资了一套位于康王路的产权商场铺，投入成本过百万元。从事多年房地产业务的他认为，未来商业地产的升值潜力将远大于住宅地产，加上通胀预期，所以想尽快把手头的钱变成有升值潜力的
在媒体工作多年的H女士，前两天也购入天河体育西路某商场铺，虽然金额只是数十万元，属于小额投资，但她仍确信商铺升值潜力可期。
这样的例子并不是个案。记者采访了解到，目前广州市场上在售商业项目过年后都迎来开门红，有些项目一天就能卖出10多家产权商铺，有些项目从年初四开市到年初十，销售额就达近千万元。
正在招商中的广州长江轻纺城总面积约40万平方
销售年增逾30%
事实上，从去年开始商业地产已经成为众多持币者的一个重要投资渠道。根据国家统计局发布的《2010年全国房地产市场运行情况》报告显示，2010年办公楼和
商业占政策优势
当然，商业地产受到前所未有的追捧，政策在其中起到了不可忽视的作用。春节前，“国八条”出台，使住宅市场的投资门槛加高，商业地产投资门槛却未有改变———至今仍然是首付五成，营业税按照评估价的5%征收，契税是按评估价的3%征收，此外还有
业内人士普遍认为，房地产新政对商业地产是一件大好事，原来商业地产首付高、税费高等“缺点”现在都不复存在，加上普遍收益高的诱惑，越来越多人出手是意料中事。
中原地产三级市场发展部总监
不过凡事总有不确定因素，
收益高风险高
收益和风险永远成正比。这个道理放在商业地产市场同样成立。也因此，投资商业地产更考验入市者眼光和经验。
目前广州市场上，商铺、写字楼的租金回报多在5%-6%，比住宅市场略高。但更多投资者看中的并非租金回报，而是物业本身的升值潜力。以天河商圈为例，在五六年前，该商圈的商铺售价是4万-5万元/平方米，去年该区域商铺的报价已经去到8万-20万元/平方米。
但是，在看似高额的回报背后却有着同样高额的风险。业内人士表示，在投资商用物业时，除了投资物业本身存在能保值、升值的风险外，还会有租金回报与空置成本的风险。并且，商用物业受经济环境因素影响大，外力干扰作用强。投资住宅，无论怎么失败，其居住的价值永远都在。但商铺如果做不旺，租不出去，出不了手，它的价值就为“零”。写字楼由于管理费高昂，一个月的空置成本可能到好几千甚至过万元。
今年，广州商业地产将继续集中大规模上市———太古汇、太阳城新天地、美东百货、西城都荟、珠江新城中央地下商场，还有众多写字楼和产权商铺项目。对此，合富置业市场部梁燕明表示，作为投资者必须做好“功课”，对商用物业要有一定的认识，投资额度也要量力而为，在选择上眼光也要更精准一些，才能尽可能降低风险。
我曾在三水电视台谈及三水奥特莱斯用地规模大的问题
专家视点
不是所有板块都在成长
去年的房地产江湖中，商业地产脱颖而出。随着房地产调控的加码，市场对商业地产的期待又增添几分。说起今年商业地产的整体走势，业内人士纷纷表示，发展整体看好，但也不排除部分业态竞争激烈的情况，并且存在一定的政策风险。
美联物业商铺组区域总监法永能认为，目前“国八条”对商业地产的影响还未显现，但几乎可以认为无不利影响。相比之下，如果房产税推出，对商业地产影响将会更加深远。中原地产三级市场发展部总监刘广浩则认为，今年的商业地产会增加部分生力军，商业项目也将继续供不应求，因此市场还应多开发一些针对个人投资者的商业项目。
不过广东商学院流通经济研究所所长王先庆也提醒，商业地产正处在行业成长期，但并不意味着所有板块都在成长。“不同城市不同区域的商业地产成熟度不一样，不同业态的商业地产成长期也有所差别。”
记者观察
供需失衡的尴尬
商用物业只是地产市场的一个小分支，这个蛋糕究竟能有多大？它能肩负起千千万万投资者的殷切希望吗？据了解，目前市场上对商用物业的关注度持续升温，但商用物业本身却面临着一定程度供需失衡的尴尬。特别对一些中小投资者而言，可选择的商用物业并不多。
多位前线的中介人员曾告诉记者，目前广州的街铺市场，一些大型商圈的商铺鲜有拿出来卖，业主往往宁愿收租，以求等待商铺的升值。如果有个别业主临时急用钱放铺，只要价格不离谱，往往“见光死”。
写字楼方面，近年出现的多个甲级写字楼多数只租不售，一般投资者无法介入，一定程度上限制了针对个人投资者的写字楼投资供应。目前市场上，仅有少数新的写字楼出售，还有部分综合素质较高的二手写字楼。
在这种情况下，对于中小投资者来说是相当尴尬的———成熟的物业高不可攀，只能把眼光放到潜力市场，去寻找价格洼地，而这些洼地（如商场铺、社区铺等）又极为考验投资眼光、经验和胆识，加上市场上项目素质良莠不齐，更使得众多“菜鸟”投资者无所适从。
买，还是不买？在目前的政策和物价环境下，无疑是对投资者极大的智慧挑战。
http://www.ycwb.com/ePaper/xkb/html/2011-02/18/content_1041991.htm