当代物权法百科全书小辞典621

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不动产的无权占有

陈绪国

物权法第二百四十二条规定：“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。”

本条款，是关于无权占有不动产或者动产之法律适用规则与方法的重要规定。由此无权占有他人财产致其损害，恶意占有人应当承担赔偿责任。

关于占有的概念、实质，因为物权存在交叉性与复杂性，法理上至今尚未有统一的共识。罗马法或者大陆法虽广泛存在占有制度，但理论上却没有完整或系统的阐述，而且缺乏明确的基本原则。

有的国家将占有权干脆当作所有权来对待，如中国的民法通则出台以前，是将所有制的占有形式当作所有权来对待的。有的从理论上将事实占有与法定占有来说事。但是，无论是从自物权占有或者他物权占有来仔细分析，便会发现两大类占有形态对于事实占有与法定占有在特定条件下均有兼容性的一面。

我们不必这样钻牛角尖，采取折中的最直截了当的说法，就是将无权占有区分为自物权（无权）占有或者他物权（无权）占有。这正如模糊数学一样，运用初评加实证的办法，能够从模糊模块中创造出一个相对精确的模块，从而得出一个相对正确的结论出来。

本辞条，讨论不动产的无权占有；下辞条，讨论法律限制与不动产的无权占有。

主题：不动产的无权占有

不动产的无权占有，是个专权化的自物权或他物权无权占有体系，因为有权占有方面一般会涉及到先占特权，故无权占有方面也是专权化的，推定变得复杂一些。它主要是由制度物权法作向导的，《民法》、《物权法》等民商法只不过是从属性规定。中国涉及到土地资源与土地占有关系的法是最密集的，占份量最重的不是法律，而是行政法规、法令、条例、条令、规章制度与政策，下位法与下下位法占了绝大多数份额。

不动产的无权占有，具有几个主要特点：

一是基于制度物权法的无权占有，具有法定的纲领性。

有史以来，土地、房屋等不动产是法律主控的对象，以严格的地权制度、税收制度来整合资源，对于有权占有的进行限制，对于无权占有的进行制止。这些不动产是耐用品，使用价值、保留价值与潜在价值是无与伦比的。归根结底，不动产的有权占有和无权占有是一种根本的物权制度。这种制度与动产的物权制度有着很大的区别。近现代以来的物权法体系中，这种建立在公法基础上的物权化制度明显优于民法上物权制度，故称之为制度物权法并无不妥。

制度物权法的不动产无权占有，由产权法定制、产权先占制、土地所有权专属制、城乡规划制、专门审核制、登记管理制、产业准入制、专地专用制、专地专流转制、公益优先制、相邻关系制、地役权制、特殊抵押制、税收与遗产制等系列制度中加以界定。因为不动产限制的制度齐全，限制性条件奇多，而且越来越有从严限制的迹象，故不动产无权占有不是一个完全固定的指标，是一个范围可以扩大的动态的无权占有类型。它可以分为本位无权占有、扩展无权占有、新式无权占有、特定无权占有等许多类型。

土地、矿产、河流、森林、海域等大宗不动产的占有关系，以及与地权有关的房屋、建筑物占有关系，一律由制度物权法来规范与调整的物权化关系。

毫无疑问，不动产的无权占有主要由制度物权法确定，普通物权法、担保物权法须以制度物权法为纲，不能逾越制度物权法的范畴。制度物权法也是分大纲、小纲的。宪法规定的是根本大纲，土地管理法、资源法、不动产登记法以及大量的行政法规是小纲，普通物权法、担保物权法是目。

二是基于登记生效或者登记对抗公示的无权占有，具有法定的强制性。

对于不动产以及其他需要登记才能进行物权变动的动产而言，它们的物权化调整已经有登记作为加强公信力和权威性的方法。无权占有或者有权占有的推定规则，应当分为登记前有权占有与登记后排他性占有两个部分来分别推定。如登记前无权占有而冒名顶替，同样地归于恶意占有或非法占有。如有权占有并登记后，当事人仍然恶意占有或非法占有，这种无权占有是更加恶劣的无权占有。

对于需要登记或者原则上需要登记的不动产，根据具体情况采登记生效主义或者登记对抗主义办法，排他性推定为最强、次强两个档次。对于登记生效主义的不动产的错误占有是恶意占有。再次，要注意到登记期间的磨合期。这里是指房屋买卖合同成立后，因各种原因推迟了不动产登记的时间，应当作特殊情况特殊处理的办法。譬如，当事人订立了房屋买卖合同，并将房屋交付买受人居住使用，但因故未办理所有权转移登记的手续，买受人请求出卖人转移房屋所有权登记的请求权具有特殊保护的物权属性，应受法律保护，不能机械地套用“登记生效主义”的规则。

三是不动产的无权占有关系，具有明显的层次性。

不动产的无权占有推定，是分层次推定的。首先是非法占有的推定。对于自然资源类不动产，采一物一权主义推定办法，侵害专属占有与专有占有的，是对于全民所有制或者集体所有制业主的非法侵害，这个属于非法占有，性质是十分严重的。其次是恶意占有的推定。

不动产的物权层次是最多的，尽管各国物权法没有完全罗列明示出来。以土地类不动产为例划分，国家的土地所有权优于集体的土地所有权，集体的土地所有权优于私人的土地所有权。各种不动产专属所有权优于不动产专有所有权、专控所有权、一般所有权。不动产自物权优于他物权，但享用权、先占特权除外。所有权之占有权优于用益物权之、用益权（占用权）之、单一占有权之占有权。但有例外的是，抵押权之法定占有权（法院扣押权）优于房屋所有权或土地使用权。

不动产的无权占有关系，除了以上层次的关系以外，还可以概括为以下几种主要形式：（1）农用土地或划拨土地转为建设用地，无权占有程度大于公开出让土地的程度。（2）无先占特权的，无权占有程度大于有先占特权的。（3）无公共利益特权的，无权占有程度大于有先占特权的。（4）未登记、未抵押登记占有的，无权占有程度大于已经登记占有的程度。（5）无规划的违章建筑，无权占有程度大于有规划的正规建筑。（6）有从严的物权化调整的，无权占有程度大于未从严的物权化调整的。

四是城市地产权与农村地产权无权占有推定，具有明显的地籍性。

中国现行的地权占有制度，是个城市与乡村、国家与集体的二元化占有制，具有明显的地籍性。地权类及其他不动产无权占有的推定，必须考虑他们的地籍归属性。其中，国家所有的土地所有权，格式上名义上是与集体的土地所有权平行的，实质上，只有国家的所有权是永久固定的，自主地权范围是可以向农村扩展的，集体的土地所有权可以因公共利益的需要而征收为国家所有的。

城市的自主占有权归国家即全民所有，城市的他主占有权归单位或者个人所有。自主占有或者所有权占有者有先占特权，划拨占有者也有先占特权。出让占有者按照商品经济的要求取得占有权。公共利益之类的占有权、地役权或不动产抵押权之类的准占有权，具有特定条件的优先权。

农村的自主占有权归集体所有，农村的他主占有权归农村单位或者个人所有。自主占有或者所有权占有者有先占特权，自留地、自留山、四荒地、宅基地占有者也有先占特权。公共利益之类的占有权、地役权或不动产抵押权之类的准占有权，具有特定条件的优先权。家庭或家族世袭继承之类的占有权，也在一定期间内具有特定条件的优先权。

五是建设地产权与其他地产权无权占有推定，具有不同的效用性。

地产之占有有着明显的趋利性，公益制与私益制、自主制与他主制的存在，派生各种不动产利用权。建设地产权与其他地产权无权占有推定，是其主要的推定方式。不动产无权占有的推定，除了常规的法律限制以外，重点在于防止土地的过度利用与环境污染。这个严重问题，不仅仅是某个国家、地区的严重问题，而且是国际性的严重问题。

自从第二次世界大战以来，全世界的土地呈现出两大逆势：一是土地的过度利用。这直接导致了持续半个多世纪的圈地运动，导致了房地产泡沫与经济危机、金融危机。日本的房地产泡沫破灭以后，造成日本经济衰退了二十年。美国的两房次贷与金融危机发生后，造成全世界的经济大震荡，全世界的财富缩水五十万亿美元以上，大量国家政府债台高筑，大批金融机构和企业纷纷破产。与此同时，在货币帝国主义、房地产殖民主义的统治之下，许多第三世界穷国，各国大批的中产阶级、无产阶级背负房地产大山，沦为房奴、地奴与债奴，形势日益严峻，一发而不可收拾。二是土地的大量污染。土地的过度利用与崎形利用，后果是十分严重的。工业化文明以其摧枯拉朽之势，迅速摧毁了地球村原始文明，土地、河流、水域、海域、空气大面积污染，森林绿化植被大面积破坏，水土流失日益严重，自然灾害日益频仍……。土地资源是不可再生的资源，一旦遭受严重污染在劫难逃，甚至于万劫不复。

为了保护环境、保护地球，联合国从上世纪六十年代开始，开展了国际水文学十年、国际饮水供应和环境卫生十年、国际地球观测年、国际森林年、国际住房年、世界水日、世界森林日、世界地球日、世界环境日、国际减灾日等等一系列世界性的主题活动。与此同时，中国在紧锣密鼓地出台一系列法律、法规的前提下，密切配合联合国开展了各种中国年、中国周和中国日等。

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