谢逸枫:房企融资渠道之降价销售研究
经历了1月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“最严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧。首先，房产税试点落地，剑指投资投机性需求。１月２８日起，上海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。上海的应税住房为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭人均６０平方米的免税住房面积予以扣除，税率则根据房价高低不同而确定为０．６％和０．４％；重庆则对主城９区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为０．５％－１．２％。
虽然试点阶段房产税对楼市影响较为有限，但随着政策信号的明确、试点范围及税率的调整，其对投资投机性需求的抑制和对购房需求的引导将日益凸显。其次，限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。１月２６日的国务院常务会议要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。据此，明确将要实行限购的城市就已经达到３６个。而据一些市场机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能有６０个。
一些城市还直接叫停部分购房行为。比如，上海为落实“国八条”而迅速出台的细则明确，“在本市已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供２年内在本市累计缴纳１年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，暂停在上海向其售房。可以预计，大量炒房资金将被有效“隔离”。
再次，信贷阀门进一步卡紧。１月２６日的“国八条”要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕见。此外，除了极少数优质客户，工、农、中、建、交五大行基本已取消首套房“８５折”利率，自２月份起一律执行基准利率。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，首套房利率优惠取消，说明整体信贷收紧之后，住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡，也使得新一年楼市的“资金流”进一步收缩。
在房产税试点城市上海，房产税试点首日(28日)，上海的一手商品房签约套数571套，与前一日网签933套相比，成交套数环比下降约四成。 在另一个试点城市重庆，今年春节期间（2月2日至2月8日），重庆主城区共登记成交商品住房166套1．36万平方米。据称，这些房屋很多都是在节前成交，春节期间登记的。 此前的1月份，虽然上海等地在调控政策出台前后出现短暂的“恐慌性购房”，但据中国指数研究院公布的数据显示，其监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌 ，其中15个城市跌幅超过20%，长沙和包头的跌幅更是超过了60%。
在政策的叠加效应之下，未来一段时间楼市成交量会出现较大幅度下滑，这将在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。此外，土地增值税清算和稽查等政策也将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。另有市场消息称，在北京等热点城市，首套房贷利率优惠可能被全面取消。这无疑让多数开发商雪上加霜，尤其是中小型开发商的日子将很不好过，相当一部分公司目前已确定无法落实今年的计划。”
在新一轮密集的调控政策高压之下，对一些房地产公司来说，去库存、保持现金流稳健是基本命题。部分房企业可能将随之调整经营策略。成交量的下滑将促使开发商加紧推盘，甚至会采取包括降价在内的多种促销手段维持成交量，因此，房价下调的可能性进一步增加。2011年部分城市房价将出现一定幅度的下调，70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长。
5.降价销售回笼资金
案例:3月9日，恒大旗下部分楼盘确实在进行8.5折销售。同时，远洋、万科、中海等主流房企旗下楼盘也频频传来打折降价的消息。远洋一方大规模降价活动开始于3月4日，当日远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，并推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，均价约为21000元/平方米，最低价格达到19000元/平方米。此次远洋降价促销降幅达到4000元/平方米。
截至4月6日，70家上市房企库存总额已攀升至8479亿，相较去年年中增加近2500亿，同比飞涨41.7%。“万保金招”四大房企全面上升。其中，保利同比增加88.71%，万科则增加48.01%，而金地、招商的这一数字分别为12.11%、27.04%。
2010年一季度，上述42家房企的经营性现金流量净值仅为-355.83亿元，到了二季度回升到-259.47亿元，而三季度和四季度分别为64.37亿元和37.66亿元。数据显示，2010年以来两市有34家房地产上市公司公布了增发预案，计划募资金额超过760亿元。
Wind数据显示，截至3月20日，已公布年报的42家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元，较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。
点评：资深房地产专家谢逸枫表示,继国务院“新国八条”后，房产税改革试点也正式落地，一些城市的成交量应声跌落。如果开发商不适时调整销售策略，必将对其资金回笼渠道产生明显的影响。如今开发商应对压力的方法主要有三种，一是延期开盘、二是降价促销、三是分批推出。加息一方面令开发贷款压力增加，开发投资的成本上升，增加的利息额对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力；另一方面，加息对外资流入楼市住房的热钱，可起到阻拦作用，其流入楼市住房的资金将会大幅减少。如果连续性的加息和存款准备金率提高，会令很多开发商的资金链极度收紧。