统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为每平方米19679元人民币，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。官方数据显示，3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米，是2003年以来成交量同比最低；成交均价也跌破2万元人民币，为每平方米19424元，环比下降5.99%，同比下跌5%。根据当地官方公布数据，3月份西安商品房销售均价每平方米比2月份下降了604元人民币，销售面积比环比下降72.8%。

  中国房地产市场调控正逐渐步入关键时期。为确保调控取得成效，房地产市场调控持续加码。国务院总理温家宝4月8日至9日在浙江调研时指出，住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。为确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，4月上旬开始，国务院8个督察组在16省区市陆续开展房地产调控效果的督察和调研。国土资源部副部长贠小苏12日在浙江表示，“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”

  国务院温总理13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议强调，巩固和扩大房地产市场调控成效。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。国务院常务会议强调，要切实抓好保障性住房建设，将保障性住房建设任务分解落实情况，以及项目开工建设、竣工计划等安排公之于众，以便群众监督。抓紧建立保障性住房建设、配置、运营、退出等管理制度。努力增加普通商品住房供应，这一手也不能放松。政府对房地产调控的决心坚定，并继续施压房地产行业。如果未来一段时间内不出现政策松动等情况，楼市的降价窗口很可能会在二季度到来。

  温家宝在会上强调，房地产调控要真正见到成效，关键要抓落实。各级政府都要不折不扣地贯彻落实中央确定的各项政策，强化责任，确保调控措施落到实处、取得实效。温家宝指出，当前，社会各方面十分关注房地产价格走势。这是涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定的重要问题。中央加强房地产调控的目标是明确的，决心是坚定的。

  应该看到，随着房地产调控政策的深入推进，市场供求矛盾有所缓解，不合理需求得到一定抑制，市场出现了一些降温迹象。这说明，中央关于房地产调控的政策是正确的。也要看到，当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。

  温家宝指出，房地产市场调控，除了抑制不合理需求外，还要努力增加市场供应。——一方面，要切实抓好保障性住房建设。今年全国要开工建设1000万套保障性住房，中央财政为此拿出1030亿元，但光靠中央财政是不够的。各级政府都要切实负起责任，多渠道筹措资金，切实加大投入，并优先保证用地供应。要抓紧建立保障性住房建设、配置、运营、退出等管理制度，避免寻租和暗箱操作，促进这一制度长期健康运行。

  ——另一方面，要努力增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房的土地投放，督促开发商严格按照国家规定，保证住房建设进度，如期推出全部房源并明码标价上市销售，对违反规定的要严肃查处。房地产市场调控目标，是保持市场供求总量基本平衡、结构和价格基本合理，并始终严格控制投机投资性购房需求。要切实做到长期目标和短期目标合理衔接，保障性住房和商品住房统筹兼顾，避免顾此失彼。

  房地产调控要真正见到成效，关键要抓落实。目前市场正在观望，如果政策不能真正得到贯彻，流于形式，就很难合理引导市场预期，很难引导开发商合理定价，老百姓也很难建立起信心，我们的调控就会功亏一篑，最终，政府就会失信于民。各级政府都要不折不扣地贯彻落实中央确定的各项政策，强化责任，确保调控措施落到实处、取得实效。要将保障性住房建设任务分解落实情况，以及项目开工建设、竣工计划等安排公之于众，以便群众监督。有关部门要切实加强督察。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。

  在国务院掀起督察风暴的当口，北京新房成交价19个月来首次下降10%。统计数据显示，今年3月商品住房市场成交均价为19679元/平方米，环比（较2月份）下降了26.7%，同比（较去年同期）下降了10.9%。这是自2009年9月份以来北京市新建商品住房成交均价首次同比下降。当月北京新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比减少41.5%。大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区由于中低价位、中小套型商品房较多，成交量占全市总成交量的七成以上。

  国务院派出的8个督查组已经陆续抵达多个省市，就楼市调控落地情况进行专项督查。从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，其中包括北京市、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、湖北省、广东省、广西壮族自治区、海南省、四川省、陕西省、甘肃省。

  每个省市督查5~7天，回来后8个督查组将会各写一份报告，然后由国务院办公厅督查室写一份总报告提交上去。这次督查组来，要掌握真实情况，要去检查楼盘项目等，不由地方准备事先考察点，而是由他们随机抽查。此外，督查组还将与一些基层干部、房地产开发商和保障性住房投资建设运营单位代表、城市住房和保障的各类群众代表进行座谈，包括地方税务、金融机构的账目也将受到他们的检查。

  国务院温总理4月10日在浙江考察时强调，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。2011年4月11日，督查组一行抵达杭州，在接下来几天将分别走访杭州、宁波和温州等房价较高的城市。数据显示，3月份，杭州新建住宅价格环比下降0.3%，宁波二手住宅价格同比、环比分别下降3.8%、0.1%，温州二手住宅价格环比下降0.1%。中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。

  2011年4月11日上海市政府召开今年第二季度工作会议，上海市市长韩正强调，要全力以赴做好房地产市场调控和住房保障工作。这项工作必须取信于民，今年要向全市人民交出一张满意的答卷。这次督查组主要就国办专门发出督查通知的8条内容展开工作，尤其重视了解房地产市场出现的新情况，并突出四项重点督查内容：一是中央调控政策部署的落实情况；二是中央调控政策部署的相关数量比例要求；三是地方政府关于房地产调控的工作记录，特别是责任和落实机制；四是地方政府监管的责任和办法。

  按照计划，我国今年将开工建设1000万套保障房，浙江的任务是确保新开工保障性安居工程住房18万套。为做到保障性安居工程用地应保尽保，国土部要求“三类住房”(保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建设用地供应总量的70%。住房和城乡建设部发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。2011年新建住房价格控制目标也成为督查内容之一。

  此次的督查提纲共3页，2011年新建住房价格控制目标也成为督查内容之一，列入各地房地产市场调控工作责任落实情况的子项，该项还包括对哄抬价格等情况的查处情况。国务院督查组督查重点，本年度保障性安居工程的资金、土地落实情况，以及相关建设计划的进展情况；房地产交易营业税、增值税、个人所得税等差别化税收的征管情况；差别化信贷政策的执行情况；土地供应计划的落实情况，以及近期土地出让中是否出现地王，土地出让方式的调整和完善情况；执行限购的城市，其限购政策的执行和实施情况；省级人民政府对市级人民政府的约谈问责机制等。

  督查组将选择省会城市和一个地级市进行重点督查，直辖市则选择一个重点区进行督查。除了听取汇报、检查数据、随机检查项目外，还将召集部分群众和房地产企业召开座谈会。督查组还将重点了解各地房价调控目标的制定依据和调整情况。督查组要求“纠偏”的可能还包括地方房价控涨指标。对地方政府房价控涨指标，社会质疑颇多。因此，住建部通知要求各地“听取民意、适当调整”。国务院办公厅也转发了这份通知，表明了中央政府的态度。但部分地方政府对“重调指标”一事模棱两可。

  广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，不排除国务院督查组直接给出解决方案的可能，而北京市提出的“稳中有降”的基调有望被广泛采纳。如果各地房价实际已经停涨或有下降的迹象，那么纠缠于房价控制指标也无意义，房地产调控将更侧重现有政策的落实;而房价仍“涨声一片”，就有必要考虑后续政策。

  广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，所谓的落实情况是指新国八条开始实施到今年4月份的房地产市场运行状态，例如成交量和房价及土地供应等购买力变化；而中央调控政策部署的相关数量比例要求，主要是监督各个地方政府对于保障房分配的建设指标和保障房资金及土地等情况，另外是保障房开工和已落实保障房的用地指标及保障房已到位的资金；其他的主要是对地方政府执行和贯彻国务院调控的政策工作。

  广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，本次国务院督查组摸底楼市调控只不过是例行公事，背后隐藏着不确定的变数，一旦所谓的新情况符合国务院认为的调控有效果，成交大跌，房价下降到合理水平，意味着调控将不会持续，而新的政策也不会再出台，未来的调控工作主要是巩固和落实新国八条政策，防止房价反弹。例如集中精力建保障房和增加普通商品房土地供应及价格控制目标。如房价未下降却上涨，不仅要严厉执行新国八条政策，也将会对调控继续持续性，甚至会继续扩大房产税和土地增值税及限购等重新调整价格控制目标的城市，并且出台新的政策，例如把房地产项目资本金上调35%，加息，按照土地增值税最高点征收等新政策出台。

  就在3月楼市成交略有回暖迹象之时，央行再次挥出加息利剑，自4月6日起上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点。虽然连续加息剑指通胀，日益紧缩的信贷政策无疑将给房地产市场造成巨大影响，在调控和加息的政策合力下，二季度或将迎来楼市拐点。而4月初这次加息的如期而至，虽然直接原因是为了抵抗通胀压力加大和负利率的加剧，但实际效果上，无疑将使楼市调控效力进一步加强，促使楼市价格拐点的到来。此外，日前北京出台房价调控目标，首提“降”字，进一步反映政府对此轮调控效果的信心，今年北京房价稳中有降并非遥遥无期。

  实际上，3月上旬，知名地产商远洋地产某项目在北京率先降价，推倒了第一张多米诺骨牌，房价调整通道已经开启。除远洋地产外，有一些项目或房源也出现较大幅度降价，降幅超过10%。而且，目前北京在售的很多项目推出了优惠以及打折促销的策略。在成交量持续低迷和知名开发商实质降价双重压力下，对房价下调的预期日益趋同，这为进一步增加了房价下调的砝码。目前，市场心理已经发展更为显著的变化，直接表现在一季度北京新盘成交价与拟售价差距拉大。

  北京3月份一、二手房成交基本延续低量态势，部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅;上海，3月最后一周推出的新盘，有近七成给予优惠;广州，3月网签成交均价环比跌了2.16%，已是连续4个月逐月下降;深圳3月新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。一季度北京新盘价格 高开低走 说明，部分开发商对于未来市场房价上涨的预期已经开始有所下降，一旦政策落实力度持续加强，二季度末市场将很可能遭遇价格调整。

  此次加息是去年至今的第四次、今年的第二次加息，如果说前面三次加息尚属“温水煮蛙”，那么这次加息可能是本轮加息周期次数过半的“分水岭”。任何一次调息进程在过半后才会对楼市形成明显影响，尤其最后一次调息完成，往往会带来房价拐点的出现。而本次调息周期与以往不同，在周期展开之前已开始一波波严厉的楼市调控，因此只要加息次数过半(本轮可能加6-8次)，就会与楼市调控形成政策合力，对房企资金链紧缩显著，同时也抑制了个人房贷。二季度楼市将现促销潮，4、5月份楼市拐点必将出现。

  本次加息对房地产企业的影响将大于购房者。由于年初调控政策已对购房首付比例及限购门槛双双提高，交易中贷款比例正在缩小;同时目前市场上主要购买力由刚需及置换客构成，这两类群体受加息影响均较小。但从开发商角度而言，随着加息力度的加大，开发商资金链必将随之紧缩，部分房企或在二季度提前放弃观望，采取降价促销的手段来加速资金回笼，保证资金链的安全。连续的加息使房企借贷成本上升，房企资金压力渐显隐忧。据中原地产监测，虽然大多数房企的目前资金压力尚未显现，但已开始加快融资步伐，近期中原监测的标杆房企中已有多家公布了融资计划。

  房价快速上涨，催生中国个人财富虚胖，炒楼炒出大批千万富豪。4月12日，胡润百富在上海发布《2011胡润财富报告》，指出截至2010年年底，除香港、澳门、台湾之外的全国31个省、市、自治区中，千万富豪人数已达96万人，相比去年增长9.7%。国务院表态不放松，楼市调控加码预期再升温，中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。

  3月成交建面：96 个城市环比增25%,同比降36%，是10 年成交建面的7%；二线城市环比增幅最大76%，一线城市同比降幅最小24%。楼面地价：96 个城市环比持平，同比跌3%；一线城市环比跌49%，同比跌71%，二线城市环比跌14%，同比涨13%，三四线城市环比涨17%，同比跌3%。溢价率：96 个城市溢价率6%，环比降8个点，同比降28 个点，创10 年以来新低；一线城市溢价率9%，环比降48 个点，同比降91 个点；二线城市溢价率5%，环比降3 个点，同比下17 个点；三四线城市溢价率10%，环比升1 个点，同比降10 个点。广州、大连、哈尔滨、包头、郑州、南京、厦门、长沙、南昌、昆明、贵阳住宅地块均以底价成交。

  1-3月：成交建面：96 个城市同比降13%,三四线城市降幅小；土地出让金：96 个城市同比降19%,三、四线城市同比增6%；楼面地价：96 个城市较10 年底跌28%,一线城市跌47%，二线城市跌15%，三四线城市跌46%；1-3 月溢价率：96 个城市较10 年底下降23 个百分点,一线城市降幅大。调控积极因素出现，3 月成交量环比回升同比降幅扩大，地价环比持平，溢价率创新低，不同城市出现分化，二三四线城市成交较活跃。一二线城市地价、溢价率下降，三四线城市地价、溢价率小幅回升，二线城市拿地更被青睐。天津、太原、沈阳、大连、长春、南京、宁波、青岛、南昌、武汉、南宁等城市的土地吸引力更大。

  前期在通胀率回落日本地震等可能带来中国经济下滑的背景下，我们提出中国紧缩政策可能放缓，担心中国通胀幅度和时间可能超市场预期，紧缩性政策可能加码制约,需如下三个条件配合：1、房价明显下跌；2、房地产投资增速明显下降；3、地价及其溢价率持续下降（2、3月份已现）。出现上述三条件调控政策才有放松的可能，估值提升才更好的基础。中长期看好的积极参与保障房建设快速销售开发的一线地产招地、保利、万科、首开等，二线地产北京城建、亿城、世茂、滨江、环球和南京高科等等公司。注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。

  例如2011年3月18日，国家统计局数据显示,2月份70个大中城市新建商品住宅环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多；同比价格下降的有1个,同比涨幅回落的有31个。例如，2011年4月1日，中指数研究院公布数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。

  例如2011年4月10日，统计数据显示，今年3月北京商品住房市场成交均价为19679元/平方米，环比（较2月份）下降了26.7%，同比（较去年同期）下降了10.9%。这是自2009年9月份以来北京市新建商品住房成交均价首次同比下降。当月北京新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比减少41.5%。大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区由于中低价位、中小套型商品房较多，成交量占全市总成交量的七成以上。

  例如，2011年4月1日，中指院数据显示，3月上海市商品住宅成交均价为13806元／平方米，环比下滑7.57%；例如2011年4月10日，深圳市规划和国土资源委员会数据显示,3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米,是2003年以来成交量最低的3月；每平方米成交均价也跌破2万元,为19424元,环比下降5.99%,同比下跌5.04%。

  例如2011年4月10日，阳光家缘网数据显示，3月1日～3月31日，广州市网签成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米微跌2.16%。尽管单月均价环比下降幅度不大，但这已是房价数据连续4个月逐月下降了，而且房价也从去年12月的最高位13498元/平方米一路下降，更在3月跌破了1.2万元关口，而这也是连续5个月，

  数据显示，3月份全市十区一手住宅成交均价为13726元/平方米，环比下跌2.5%，同比则上涨3.8%。其中中心六区3月一手住宅均价达21969元/平方米，环比上涨6.5%；新四区与二市一手住宅均价则为8851元/平方米，环比下跌6.7%。数据显示，3月广州全市一手住宅供应增加3793套，比上月的2678套增加41.64%；新增加面积55.53万平方米，比上月的29.72万平方米增加86.84%。数据显示，十区二市网签成交4976套，比上月的4200套增加了18.48%，同比则减少19.03%。网签销售面积为56.44万平方米，环比上月的51.78万平方米增加9.0%，同比则减少17.70%。

  除了增城与从化，3月份全市十区一手住宅成交面积则为40.67万平方米，环比上涨3.2%，但与去年同期相比下跌10.8%。数据显示，市中心六区3月一手住宅成交面积为12.8万平方米，环比上涨3.6%，但与去年同期相比大跌近46.6%，占广州十区二市交易面积的比例仅为22.69%，比2月占据的比例相比减少1.18%。新四区与二市一手住宅成交面积为43.64万平方米，环比上涨10.7%。

  广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出，国务院督查在16个省市督查房价是否下调依据主要是今年一季度楼市房价和3月份房价数据，另外是与去年同期一季度及3月份房价数据进行对比。其他因素是究竟是同比还是环比的数据作为调查房价是否下调的根据，最关键是今年前三月市场都不是传统的旺盛楼市季节，而是淡季。很显然这两个阶段的房价数据根本代表不了什么，也无法反应出是新国八条执行的效果和调控达到了预期目的，缺乏市场客观性和房价真实性。

  按照3月商品房住宅成交均价作为调控效果的根据，毫无疑问是被认为新国八条取得了效果，达到调控的目的，因为房价同比和环比及成价都有大幅度的下降指标，况且3月或一季度的数据不代表整个房地产市场，在的确调控下，是否出现房价下调，不能够单凭单个月或一季的数据下结论。否则容易会认为，调控把投资投机炒房需求和热钱挤压出楼市，甚至会表面的认为，稳中有降的局面已经形成，调控效果将愈发明显。如此会误导国务院政策调控方向和地方政府对新政的执行态度，一旦调控不持续或者是变行放松或者是停止执行，房价必然报复反弹上涨。

  广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，2011年1月26日出台的“国八条”从购房资格、交易税费、土地供应等多方面再度收紧了楼市调控的紧箍咒，各地楼市交易量出现不同程度下跌，从而导致目前房价上涨趋势得到一定程度遏制。在一季度后期初步显现，购房需求骤减，成交量上整体萎缩。由于广州中心六区成交比例降低，加上外围区域均价出现结构性下调，导致全市均价出现轻微下降。显然，楼市的调控使城郊楼盘价格开始下降，但广州市中心房价依然坚挺。

  随着一系列需要明确的调控细则全部公布，部分刚需买家会停止观望而入市，4月整体均价也可能进一步下降。另外是开发商的融资环境恶劣和负债创新高及现金流呈现负数等销售成交下降，将迫使部分房子必须降价。最后形成的可能是价格的波动，今年房价可控制10%下降的幅度，房地产价格波动不会超过15%，更不可能下降20%至30%。不过，即使10%的降价也意味着降了20%，因为CPI和PPI的涨幅对成本的影响因素也超过了10%。