如何用制度驱动各种社会资金都来共“建”公租房？
——为公租房建设建言献策
（NO:624）
房子贵、房价高是这几年常说的事。中央年年出调控政策，可是房价还是年年上涨。为什么高呢？原因关系到市场供需状况的诸方面。其中供应结构的不合理即是一个重要方面。
房价的合理价位应该作为我们调控房价的目标。比如说我们夏天都会穿的体恤衫，老板买体恤衫一千块以上，我们的员工买不起，百货商店买一百两百的也不错，但我们发现广大的农民工兄弟买体恤衫从地摊上买十块钱一件，请问中国市场上体恤衫的价格合不合理?今年国际品牌涨了10%，大家说体恤衫涨了10%，农民工说涨价跟我没关系，我还是地摊上买的，也是纯棉的。那你说体恤衫市场的价格是是高还是低呢？只能说体恤衫的市场价格是合理的，因为在体恤衫市场上不同收入家庭都能买到和他收入相匹配的体恤衫。
房地产市场和体恤衫市场比起来问题出在哪里? 问题出在供应结构上，出在适合中低收入人群的经济适用房、公共租赁住房、保障房以及档次较低价位也较低的商品房太少。我们的商品房越出越高档，产品越来越豪华，商品房的价位涨了一千块，涨两千块，还在涨，这些仅买得起两三千、三四千房子的朋友本来买得到房，现在买不到了，看着商品房的价格他老盯着，到五千、六千、七千------上万了，骂开发商黑心肠，不流道德的血液。
那么，中国的房地产市场出路在哪里?按中央十二五讲的方针，就是要实现经济结构的战略性调整，实现房地产的经济结构、产品经济结构战略性调整。或者说要多生产一百、两百等大众能买的“体恤衫”，要使我们的房价和收入达到平衡。
所以，加大保障房建设的力度和效率，使用保障房和商品房“两条腿”走路，让楼市呈现出多元化供应的格局，这样可以使不同收入家庭买得到、买得起，租得到、租得起和他收入相匹配的房子，房地产市场才会更趋于健康合理的目标。让该生产高档的生产高档，该生产低档的生产低档，该适合买什么房子的买什么。我们通过保障房和商品房两条腿走路的方式，就有可能使房地产市场走向健康发展的轨道。
因此，为了解决高房价的问题，政府从今年开始加大建设“公租房”的力度，以此来稳定中低档人群的住房需求。十二五期间，我国房地产需求中将有大约一半来自农村进城购买住房的需求，中国房地产将面临转型，就是重视政府的保障功能，我们的保障房可能会占到整个住房供应的20%，要建3600万套住房，使得保障房成为一个重要比例。在今年计划开工的1000万套保障性住房当中，有约220万套要建成公共租赁住房，不过公共租赁住房建设的模式、资金来源、管理机制等方面还尚未完善。推进起来非常之难。完成保障房3600万套，今明两年各1000万套，建设难度非常之大，主要是两点：
第一点是土地问题。在供地方面，以保障房每套50～70平方米计算，1000 万套保障房就意味着5～7亿平米，接近2010年全年住宅交易量。目前土地供给有限的前提下，如政府不特殊批地，保障房建设用地必对商品房用地产生挤出效益，从而影响地方收入，也还会在一定程度上提高商品房的低价。土地问题还算好解决，因为国家要求了，你在年度计划中先安置好保障房用地计划，你不安排，别的项目先别干，从制度上考虑即可解决。
第二点是资金问题，就是钱的问题最难。建设1000万套保障性住房至少需要1.34万亿的投资，综合历史数据，土地出让净收益、中央拨款、公积金收入总共对其贡献不会超过 6000 亿元，因此就需要地方政府从财政收入中拿出约 8000 亿元参与建设。如果建设3600万套保障房，又得需要多少钱呀？
就是说，建设保障房有一个过程，其中还涉及资金来源、土地供给等问题。今年的保障房建设需要的投资在1.3万亿到1.4万亿之间，如果其中5000亿由中央和地方政府提供，再除去部分无偿划拨的土地，面临的资金缺口至少仍有三千多亿，公租房也包括在其中，这个资金缺口如何弥补？资金的问题也能用制度来保障吗？答案好是肯定的。具体有以下思路：
总体思路是：大规模建设保障房尤其是公租房，仅靠财政“一条腿”是不够的。应加紧制定相应的政策，对各种社会资金的参与给予政策方面肯定和优惠，吸引更多社会资本和民间资本参与到公租房建设中。
具体措施上：
一、制度上要鼓励。
中央要出台相应的政策，并以相关文件的形式确定。动员企业参与，推进企业参与，鼓励企业参与。允许社会资金进入公租房建设领域，让社会资金的参与有政治基础和制度保障，解除社会资金在政策上的后顾之忧。
二，配套制度约束。
制度规定要求房地产企业在商品房土地招拍挂过程中，把是不是参与保障房建设算一个分的比例，所以以前没干过的，你这次在买地的时候就处于被动地位。同时还可规定与其他土地配套推进。比如说我卖商品房的时候，把保障房的用地拿出一块招拍挂。对房地产企业来讲，并没有什么太大的亏，因为你参与额外的条件，地价肯定得下去，只不过减轻了政府现在拿钱的负担。
三，保障企业投资获利。
企业先期投资，通过时间还本还利，给他时间。比如说我建这么多保障房投资这么多，通过租金回收，我可能6年收回成本，那就给你增加年头，我再给你几年作为利润回报。
四、政策上要给予优惠。
对于社会资金的参与，还要给予相关政策上的支持。例如减免税收、从简审批、配套支持、贴息补助等形式。以吸引更多的社会资金参与到“公租房”的建设之中。
五、权利上要下发。
允许地方政府通过各种形式吸引资金。可以成立由政府牵头的住房保障公司，建立专业的公租房基金。让社会资金的投入有专门的对接平台，也使建设资金的管理更加规范化、透明化。
六、建设上的多样化。
公租房建设不一定全部由政府主导来建设。可以鼓励一定规模的民营企业利用自有土地建设公共租赁房，建成后由政府面向社会公开配租。为了鼓励企业，可以优先解决本企业职工的租赁需求。
七、使用上的多样性。
面对一半的资金缺口，仅靠公租房每年的租金收入是难以弥补的。因此，对于公租房的产权使用可以适当放宽。本着谁建设谁收益的原则，可以允许建设单位抵押公租房的产权，缓解建设资金压力，保证企业正常运营的资金流及投资收益。
公租房建设是一件利国利民的大事，要想又快又好做成，就要不拘一格、多种形式建设。只有这样我们才能实现公租房建设的既定目标，才能打赢住房保卫战，才能实现人人有房住。