2011年一季度中国房地产调控纯粹点评

谢逸枫:房价未见顶 调控将持续

摘要：2011年4月15日上午，国家统计局公布了3月份第一季度房地产投资运行情况。数据同时显示，一季度，中国固定资产投资(不含农户)达39465亿元，同比增长25.0%。其中，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%。其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%。一季度，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。3月份，全国房地产开发景气指数为102.98。

资深房地产专家谢逸枫认为，从一季度，房地产投资运行的四项数据指标看，中国房地产调控效果达到一定的效果，但是国家对房地产宏观调控的目标是依然不明确的，是控涨还是保不跌？是让房价下降还是保持房价稳定？是让购买不起房的人购买得起房还是解决住房问题？态度是不坚定的，光说不练。措施不是很有力的，房价未形成全面下降趋势。不过，从1月，2月，3月房地产市场数据分析看，部分城房价上涨过快和涨幅过快的势头得到遏制，但是房价未大幅度下降，说明房地产调控的效果未明显的出现。

国家统计局新闻发言人盛来运认为，房地产调控效果的显现表现在三个方面，首先是房地产的投资性需求得到明显遏制。很多地方反映购买两套房或者三套房以上的需求在明显下降，很多一线城市的房地产市场成交量在回落。其次是部分城市房地产价格过快上涨的势头得到遏制。2月份，国家统计局监测的70个大中城市中有8个城市的房地产价格数据环比下降，35个城市的房价涨幅回落。三是房地产供给能力增强，表现在房地产的投资增速比较高，一季度是34.1%。投资之所以保持这么高的增速，其中一个很重要的因素就是保障房的开工力度、建设力度在加强，今年按计划要新开工建设1000万套保障房，各地非常重视。保障房安居工程的建设力度加大，有利于增加房地产的供给力度，对房地产市场特别是价格走势会产生较大影响。

资深房地产专家谢逸枫表示，从今年一季度中国房地产运行数据上看，经过国务院三轮房地产调控，已经取得一定效果，但是房价下调的效果不是特别的明显。虽然暂时抑制住房地产投资性需求，不过，从房地产投资增长速度上看，依然保持着稳定的趋势。从房价数据上看，部分城市房地产价格过快上涨的势头得到遏制，从国内房价实际情况看，房价未形成整体下降的局面，部分城市甚至出现上涨的现象。从市场供应看，保障房的巨大供应和商品房空存的挤压及新开工的增速，市场供给能力不断增强。由于市场供应未形成一定的实际需求供应，在供求不平衡的情况下，市场上的供应依然非常紧缺。

资深房地产专家谢逸枫表示，从销售面积上，今年一季销售面积增长缓慢，主要是限购和限贷及限价等一系列政策调控的影响，很多地方购买两套房或者三套房以上的需求在明显下降，不少一线城市的房产成交量也在回落，说明房地产调控效果逐渐显现，虽未从量跌转变成价跌，只要继续调控，价跌只是时间问题。从房地产商资金上看，受到融资成本提高和货币政策收紧及销售成交下降，开发商的库存高筑和负债增加及现金流呈现负数，说明开发商的资金链开始趋于紧张，大房企由于销售业绩和利润上涨及融资能力强，资金链暂时比较安全。而小部分中小房企必须通过降价换资金保资金链。

资深房地产专家谢逸枫认为，房地产宏观调控目标不是很明确的，主要是考虑到通胀和经济及国际不稳定的因素。另外是地方政府对新政策的态度执行不到位，例如限价和限购政策及新国八条的政策落实。从1、2月、3月份的房价和成交情况来看，3月份大部分城市的房地产价格数据环比是下降的，但是不明显，房价涨幅回落非常有限，说明调控必须再加码，通胀将逼使货币政策紧缩，4月再次上调存款准备金率和5月三次加息是非常有可能。

因此，不排除国务院会有新的政策出台，例如上调房地产项目资本金到35%和改革土地出让制度及商品房预售制度等严格执行土地增值税。从目前政策调控摸底的楼市效果和国务院态度看，未来调控主要以巩固和扩大新国八条政策调控效果为主，将限购和限价及限贷等房产税扩大到其他二三线城市，并且将新国八条政策调控周期持续到今年四季或者是2012年第一季。

资深房地产专家谢逸枫指出，一季度房地产投资增速，一方面是保障房的开工和建设力度加强。另外是房地产经过二十多年发展，已经形成支柱产业，又属于资金密集的行业，房价平稳上涨，未来房地产行业前景依然看好。尤其是国内人民币不断升值和通胀预期强烈下，吸引着大量的投资热钱和海外资金，城市化进程的加快，房地产投资速度自然保持平稳增速。其他因素是从房地产行业对国内经济发展和拉动相关60个产业及推动城市化的贡献看，今年房地产投资将会保持快速增加的预期。

注:部分文章内容见广州日报和华厦时报及南方都市报等南方日报记者采访.