《房地产经纪管理办法》于2011年4月1日开始在全国执行。对房地产经纪机构和从业人员的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、阴阳合同，挪用交易资金等违法违规行为，将采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。

此《办法》的出台，正如中房学副会长柴博士所言：“《办法》的出台说明政府在关注房产经纪这个行业，对房产经纪行业的发展来说，是件好事！”

《办法》的出台对行业规范和降低行业风险起到很好的促进与保障作用。但也略有美中不足，细节内容与实操执行结合，有些方面还需补充完善。

1，第八条规定：“设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。”

《办法》规定具有足够数量的房产经纪人人员，也即会有大量从业者，还是无证参与经纪业务，从《办法》中，给予了默许。

我们分析一下，在此办法下，参与房产经纪行业会有大量无证人员参与经纪活动，对行业将存在巨大隐患。

目前房产经纪业口碑极差，投诉率极高，与从业者素质低，行业从业者没有门槛，监管不够有直接关系。如果不解决行业从业者素质与准入门槛问题，房产经纪行业从业人员素质难以提升，行业目前现状难以从实质改变。

无证经营房产经纪，好比律师无证参与诉讼，汽车驾驶员无证驾驶，可以想象风险有多大，后患有多大。

《办法》体现出房产经纪行业是先从业，后考证，而没有严格执行先有证后从业的基本行业风险控制准则。同理，我们能让驾驶者，先驾驶，后考证吗？那么马路上会有多少马路杀手，即因无证参与经纪业务，目前房产经纪行业会存在很多行业杀手。

《办法》提到，房地产经纪机构，为其招用的房地产经纪人员，签订劳动合同。那么，那些参与房产经纪的大批无证人员，就可以不签劳动合同吗？这条使房产经纪机构在执行中有漏洞可钻。

2，第十六条规定：“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。”

这条大多房产经纪机构在执行，但问题是没有统一文本，一个公司一个样。在出现问题与争议时，很多文本，不具法律效力，难以保障房产经纪公司利益。尤其，独家委托和看房委托书，客户违约较高，发生诉讼，房产经纪机构胜诉率较低。

由此，主管部门应出具行业统一文本的房客源委托书（独家委托书）和客户看房委托书。更应通过办法，明确独家委托和看房确认书的法律效力。以保证房产经纪从业者的合法利益。

还有目前房产经纪成交合同，主管部门有统一范本，但，各个公司改来改去，很多已失去原有范本合同的原意。所以，在统一文本的执行与结合上，主管部门的督导与检查不到位，只是停留在宣导阶段，而不能真正督导与落实。

为了保证《办法》顺利执行应尽快出台标准的房客源委托书和看房委托书范本，以便统一执行落实，并加强相关落实的督导工作。

3，第二十条规定：“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”

这条规定漏洞很大，实际执行也很难。

特别是该业务的两名房地产经纪人协理签名合同就有效，给房产经纪业务操作带来很多可乘之机。

房产经纪合同严格讲只有持有全国房地产经纪人资格证者签约才有效。本条例改变房产经纪业的签约规则，两名房地产经纪人协理签名也同样有效。

这里可以做个比较，一般公司签署文件合同应公司老总签字有效，但，按办法条例的逻辑，两个总经理助理签名，同样有效。

因为角色不同与利益的变化，对合同条款把控也会同样发生变化。增加了合同签约的风险。

还有由于协理签约生效，使很多靠租证注册公司与分支的机构，就可以有效变通，会助长房产经纪公司注册租证行为。

再有，从事该业务的两名房产经纪人协理签名，很难实操。如果房客源都是一个人，独立成交，而且本人是协理，为了遵循本《办法》规定，还要再找来一个协理签字，那么此业务跟另一个协理人没关，却要硬性增加一个协理，达到两个协理签字有效，实操难度较大。

因签字就要承担责任，而实际另一个人根本就没有实质参与本业务。

这样硬性操作第一，让别的协理人参与签约很难；第二，将来出了纠纷与违约责任怎么承担也是问题。

这条规定，既有漏洞可钻，实操中又很难与实际结合。

4，第二十七条规定：“房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程，逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。”

这条规定感觉像“海市蜃楼”，看上去很美，但执行到现实业务中，遥遥无期。建立资信评价体系和信息共享系统，非常有助于房产经纪行业的规范。但又是“逐步建立”没有一个明确的日程表，在此给行业一个美好的愿景。希望有关部门应尽快落实与建立“资信评价体系和信息共享系统”，以推进行业规范发展。

5，办法规定，“违规者，对房地产经纪人员处以 1 万元罚款；对房地产经纪机构处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。”

本办法，对房产经纪人违规处罚基本都是定在1万元，过于一刀切；如果处罚按区间会更合理，更易操作，比如根据情节不同，处罚房地产经纪人5000元-2万元，会更合理。

对房产经纪公司处罚1万-3万，感觉处罚力度过轻。国内一线城市与二三线城市交易标的，交易金额，公司规模差异较大。这个处罚限制对一线城市经纪公司处罚太轻，难以达到威慑作用。

经纪机构处罚应加大处罚力度，处罚区间调整为1万-10万元，对房产经纪机构会更制约力。

从《办法》总体来看，比较侧重行业给社会带来风险的把控，在实操细节上还需完善；在对房产经纪行业利益保护上没有太多强调，如独家委托书，看房委托书的合法性，还有行业内部恶意打折，挖单行为，租证办照行为，没有明确打击与处罚。

《办法》的出台，对房产经纪行业肯定是有利的，使行业会更规范，也会提高行业的专业度。希望主管部门，在推进《办法》执行上的监督检查上加大投入与重视，使办法得以有效落实，推荐行业进步，使行业更专业化地服务客户。

我们期待着办法的真正落实与执行，从而推动房产经纪行业走向更美好的明天！

 

附：《房地产经纪管理办法》全文http://www.fangpei.net/viewthread.php?tid=43850&extra=page=1

 

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