顾海波:央行再调存款准备金率对房地产的影响

                      ——调控（货币）政策必须向房地产定向制导！
[前序] 

     日前，接受了某国际知名媒体的采访，就当前中国房地产调控和货币政策变化对房地产和房价的影响交换了意见。现已见诸报端，现将采访文章转发于顾海波的博客，请大家批评指正。
 
 　 文章如下——《央行再调存款准备金率对房地产的影响》：
    “中国人民银行日前宣布从星期四开始将人民币存款准备金率上调0.5个百分点， 使中国大中型金融机构存款准备金率达到20.5%的历史高位。达到历史高位的存款准备金率能否有助于中共政府将中国房价调控到回归理性？

    2011年过了还不到半年，中国央行已经四度出手，上调金融机构存款准备金率。

    中国有报道说，中国这种前所未有的货币政策调整将影响到中国房地产开发企业银根进一步收紧。

    为此，中国上海著名房地产评论人士顾海波表示，短期内根本不会有什么影响；如果要对中国房地产市场有所影响，央行必须定向对房地产收紧银根。

  “我的问题是你要收缩的话，应该定向收缩。你收缩起来损害了的经济。假如你要收缩的话，你房地产应该定向收缩。比如说你的房贷，现在房地产它可以不开放，不开盘，捂得住吗？”

    当中国央行2011年首次上调银行存款准备金率时，有金融专家曾表示，中国银行存款准备金率的上限是25%。

    不过，中国人民银行行长周小川近日对外表示，中国收紧货币政策将持续下去，存款准备金率上调不设限。

顾海波引用社会上普遍的预测表示，即使银行存款准备金率到今年九月份由现在的20.5%上调到23%也不会起到什么实质性的效果。

    然而，北京地产律师孟宪生表示，中国银行存款准备金率再度上调达到历史高位肯定对地产企业的银根有影响，但影响的显现需要至少半年到一年的时间。

   “当然中国房地产市场上的价格泡沫是不是就和银根收紧现在有直接的关系？我觉得这可能是两回事。这种银根收紧总体上收紧以后，流动性小了，可能对购买者来讲，再加上原来的现购等这些政策，可能就会抑制了购买力。这样对房价的下降会产生作用。”

    有银行人士估算，存款准备金率上调0.5个百分点可一次性冻结银行资金3600多亿元人民币。

    顾海波表示，要想对地产有影响，中国央行必须出“实招”，而非“虚招”，政策一旦实施要坚持，不能成为“变色龙”。

    “因为我们短期的博弈每一次调控的政策，现在上八年了。从03年的111号文件，央行的收缩银根开始，然后又放松了。这个过程当中每次都有反复。政策的多变导致了虚拟的博弈。就是现在中央政府顶得住顶不住？顶得住你坚持了，再坚持一年、两年以后，这房价肯定是跌的。假如说你坚持不住，你马上就变化，这样房价肯定会反弹。”

    顾海波认为， 调控中国房地产是持久战行。政府必须将行政问责、对房地产业定向收缩银根、打击腐败、财产公示、房产税等“实招” 实施到位。

    那中国房地产业在中国央行频繁不断加码的货币政策压力下， 何去何从？北京律师孟宪生表示，短期内指望房地产价格大幅回落不现实。

    “因为现在是这样，开发商已经开发了，要卖出的这套房子，它肯定是希望价格越高越好。在前几年卖房子的过程中，因为银行大量的流动性资金，那么有很多投资型的客户，他们把房子买到手了，他也是希望涨价。就算不涨，在持续的高位上，他心里还是一种享受。所以在这样一群人的涨的预期下，在短时间内，肯定不会一下子就掉下来。”

    2011年迄今，虽然中国银行的存款准备金率一月一上调，每次0.5个百分点，但中国的房价仍然坚挺”。