调控让地产业越趋“垄断”

   500强研究报告显示，房企前10强销售金额达到5936亿元，占百强总销售金额的42%，销售面积达到5893万平方米，占百强销售面积的45%。前20强、50强销售金额分别为8442亿元和11730亿元，占百强总销售金额的59.7%和83%，呈现市场集中度提升的态势。房企10强、20强、50强、100强房地产企业市场占有率分别从2009年的8.57%、12.57%、19.32%、25.00%提升至2010年的11.31%、16.08%、22.33%、26.92%，增幅分别达到32.00%、27.96%、15.59%、7.67%。

导致房地产行业往大企业集中的趋势有以下几个原因：

    一是招拍挂制度让资金实力较弱的小房企难以在公开市场与财大气粗的大开发商抢土地，土地储备的不断萎缩使得不少小房企逐步退出市场。2010年“地王”均是国内排名靠前的大房企，小房企难见身影。

    二是在信贷收紧的情况下，小房企与大房企相比获得银行信贷的额度更小，难度更大。银行一般更愿意放贷给实力和规模更胜一筹的大房企。个贷方面也是如此，大企业强大的公关能力让旗下的项目的客户可以优先获得银行的放贷。

    三是大房企融资渠道更多，可以上市融资，基金融资，银行融资，海外融资……小房企没有这方面优势，其资金来源渠道狭窄，没有强劲和完善的资金链来支撑运营，竞争力远远不如前者。

四是大房企因为财大气粗，所以在业务管理，成本控制，产品研发上投入更多，也更具有优势，而小房企在这方面明显不及。

    虽然与以往相比“垄断”有所加剧，但尚未到寡头时代。当前十大房企市场占有率仍不足15%，所以暂时不会产生因为垄断造成资源分配不公、使用效率不足等问题。只是中国房地产市场正由“小诸侯割据”时代向“大诸侯争雄”时代过渡。资源向综合实力较强的若干大企业集中，有利于产品规模化、精细化、工业化方向发展，最终将有利于让消费者获得价格更优，质量更好的产品。

邓浩志

2011年4月22日