未雨绸缪应对楼市之灾
                           文/马跃成

      好几年以前，针对某些人提出的房价长期上涨说，我曾指出，房价飞涨的后果就是社会动荡不安，经济天崩地裂。我不相信房价能飞到天上去，当然，这些年房价确实在不断的上涨，我一直把调控房价的希望寄托在政府身上，我想人民政府一定会为民做主、当家。
      调控了又放弃了，这些年折腾呀，折腾到今天，是在受不了了吧？是不是到了天崩地裂的边缘？我们还在大力维稳，是因为存在不稳定的因素，我们提倡和谐，是因为有些事情确实不和谐。房价上涨太快，太离谱不能不说是最重要的原因之一。
      《福布斯》文章说，中国14亿人口中，成百上千万人每天的生活费不足两美元。茅于轼表示，尽管中国普通百姓收入微薄，但是整体收入分配不匀致使少数富有阶层得以在房地产市场占据绝对优势。
      关于楼市不但是经济问题，更是政治问题，是民生问题的观点，基本上已经有了共识。这就是楼市调控的基础，那些还在反对调控的势力，并不是看不到这点，而是在着眼于眼前的利益。人无远虑，必有近忧，楼市继续这么走下去，不可想象。今天的强力调控也是不得已而为，让房价落地是调控的根本性目标。看来中央政府是下定了这个决心，这也是中国经济社会从危转安的一个机会。
       有多少人能从这个高度看楼市？
       北京天则经济研究所所长茅于轼对美国之音表示，正如绝大多数经济学家所认为的，中国房地产市场的确隐藏巨大的危险。茅于轼说：“这个危险挺现实的，根据就是空房太多，购买了房产之后既不居住也不出租，就是投机房。投机房太多的话导致市场混乱，空房如果不消化掉，唯一的出路就是泡沫破裂。”
      有报道说，中国富人房产投资热情下降，约60%正考虑移民。个人可投资资产1千万人民币以上的中国富人投资国内房地产热情下降，投资移民意愿强烈。该报告受访者中，60%正考虑投资移民。有投资能力的人都要撤退了，高房价下的楼市谁来接盘？没有那么多人接盘咋办？
       最近，中央政府再次对房价下降对银行的风险进行压力测试，据称，本次测试与去年银监会先后两次提出的房贷压力测试情境假设条件相比，考虑的假设情况更为细致、严格。
银监会主席刘明康在19日召开的金融形势通报会上表示，银行应该继续认真贯彻差别化住房信贷政策，进一步强化房地产开发贷款的风险管理。
       此外，相对前两轮测试，对高风险地区的测试指标从房价下降30%时的危险性，提高到了房价下跌50%、利率上调108个基点下的承受能力。新华社说，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京7大城市被确认为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。
      上次压力测试的承受底线是房价下降30%，对五大国有银行伤害不大。这次提高到房价下降50%的幅度，说明了银行方面对楼市走向的极端担心，这个时候银行能不能挺过去，可能是测试的目的了。
      从已披露年报的上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%－20%，房地产开发贷款一般维持在5%－10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。工、农、中、建四大行高层均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。这似乎是在告诉人们，银行似乎不太担心房价下降，银行的篮子里有好几个鸡蛋？
     银监会反而表示，房地产市场非理性因素依然存在，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。面对这么大的危险，指望银行对楼市网开一面，放开贷款应该是没啥希望了。降价或许是开发商生存下去的唯一出路了，真要是到了生死关头，开发商也不会死扛房价到死不降。
     在中国，对开发商来说，其资金来源主要是销售所得资金(包括自有资金)、银行贷款、股市融资三个方面。以当下的情形看，销售形势普遍不好，开发商回笼资金有限；而由于银行贷款受调控影响，开发商越来越难获得；剩下的一条股市的路子，在当前形势下，开发商融资额度也非常有限。而对开发商来说，能自主掌握的也就是销售收入一项了。