限购令变空调后，政府究竟该如何？
庞 震
据《上海证券报》报道：“新国八条”消化近3个月后，各地楼市开始抑制不住回暖势头，京沪杭三地尤为扎眼。
上周，中国指数研究院监测的全国35个城市中,量价齐升的城市达到17个，逼近半数之多。其中21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交；而上海更是在成交涨幅超过30%的同时；创下了周均价破3万元/平方米的历史新高。
限购令为何难脱空调的命运
房价反弹，效果不彰，到目前为止，限购令是难以摆脱空调的命运。政府对于楼市的从紧政策估计会进一步的加强。通过约束购房套数，约束信贷来抑制房价，说白了就是打压需求，当然，关于需求的认识，我也不认为投资、自住和改善之间的界限究竟有多么的清楚。
而决定购房需求的，主要来自两方面，一是人们的综合收入水平，在中国购房，靠的不仅仅是一己之力，很多时候还会集数个家庭之合力，既包括夫妻，也可能包括夫妻双方的父母，家庭数量的增加会放大一个家庭购房的能力；另外，人们的需求还受到未来住房供应量的影响，近年来，随着城市规模的不断扩大，住宅土地的供应日趋减少，加剧了人们对于未来住房供应紧张的预期。而限购令的存在，在压制需求的同时，变相提高了购房门槛，增加了人们购房的成本，对于每个家庭而言，成本上升，势必会造成供应的短缺，需求强烈，供应减少，房价反弹就是情理之中的事了。
因此，政府如何在尊重市场规律的前提下，履行好自己的职能，我想应该是下一步政府避免调控变空调的重点。
房价降温，政府要做什么？
房价降温，政府要做什么？貌似很好回答的一个问题，如果你想说清楚，却很困难。显然，现在，政府做的很多，但是，错的也不少，看看不断攀升的房价就明白，宏观调控虽已持续日久，不过，楼市降温倒还谈不上。
09年的时候，就有朋友给我QQ留言，说，南京浦口的房价一年多就翻了一番，若如此下去，等以后，大家攒够了钱，估计就得到溧水、六合买房子了。言毕，大家顿感惆怅，这是个令所有外来年轻人皆头痛的事。
可见，论及房价降温，在中国不仅是市场问题，也是涉及民生的政治问题。一边是市场，一边是政治，自然两者打架，观点恍惚，想做出精准的判断，也绝非易事。而糊涂者如政府、消费者、媒体。
高地价导致了高房价？
记得，南京本土媒体曾做过一条稿子，大意是说，南京地价很高（后又报道称南京地价居全国第三），因此水涨船高，南京楼市高企实属正常。不过，反过来，房管所的人却称，是由于房价高了，才导致地价高，按记者的话说，这似乎陷入了鸡生蛋，还是蛋生鸡的困境。记者没学过经济自然不会明白，所谓的困境，不过是他自己无法想清楚地问题而已。按经济学的看法，价格决定成本，而非成本决定价格，换言之，高楼价决定了高地价。
要理解这个观点不难，因为开发商不会做亏本的买卖。试想，如果以如此高的价格买到土地，进而造出的房子都卖不出去，无利可图，那么开发商肯定不愿意支付高成本的地价，白给政府谋福利。可见，只有房地产业下游的活跃，才会带动上游土地资源价格的上升。
而目下，楼价高企的始作俑者，既非政府，也不是开发商，正是消费者自己。我们知道，价格是受供需影响的，在现有房源的供应下，消费者的需求量决定了楼价。如果，人们都无力支付上万一平米的房价，那么房地产开发商肯定要降价促销，否则把房子烂在手上，不能赚钱，对开发商而言，那样做毫无意义，商人唯一的目的就是追求利润最大化。
因此，房价没降，继续攀升，至少说明，消费者依然有力量支撑楼市，房价还没有突破消费者的最高心理预期。这是经济规律，我们必须清楚。当然，尽管消费者为了买房付出了很多代价，但是此代价，应该是消费者愿意承担的，要知道拥有一个家，对于中国人来说，是何等的重要和迫切。
土地拍卖，价高者得
虽然土地成本不直接导致高房价，但也发挥着推波助澜的作用。在中国，土地属于国家和集体所有，那么政府势必成为土地拍卖过程中的市场主体。可是，由于房价过高，为了兼顾民意，政府的扶持之手，定然需要发挥效能，所以，市场与政治打架，就成了不可避免之事。
因此，我们才会看到，为了建经济适用房，政府会以低于市场的价格把土地拍卖给某开发商，此外，政府对于土地的拍卖有时显得比较敏感，透明度不够。个中用意，大抵能猜摸一二，生怕高地价决定高房价的谬论影响民心。不过，政府在市场与政治之间的摇摆不定，最终导致的结果，就是两边做的都不好，该靠市场解决的，用上行政手段，该体现政府职能的时候，却让市场帮忙。
就拿土地拍卖来说，把土地卖给谁，可以有多种判定胜负的竞争准则。但经济学告诉你，只有以价格为准则的竞争，才是最优的选择，土地拍卖，价高者得。否则，政府以优惠价格无论把土地转让给谁，都有可能存在腐败和浪费。在市场做不了主的地方，必然权力发威。
所以，作为土地供应商的政府，就应该以市场主体的形象出现，一切以市场说话。即使需要建经济适用房，也不能用行政手段来硬性限定价格。因为人们看到的只是开发商支付的显性成本，而非总体成本，其中通过私下运作，获得优惠地价开发权的隐性成本自然也要计算在内。当然大家明白，隐性成本的存在究竟意味着什么。
政府的扶持之手伸向何处？
杜甫《茅屋为秋风所破歌》有名句曰：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。一语中的，扶持寒士，救助弱者，乃政府职能所在。面对高房价，政府的扶持之手，不能不发挥效能，可是究竟该伸向何方？有一原则，不能干涉市场。
市场的资源配置，提高的是经济运行效率，牺牲效率，以就公平，未必是真公平。因此，政府的所为，更应该是在符合市场逻辑下的自洽行为。而今，要给房价降温，主要手段，首先是加大土地供应，平衡供需矛盾；其次，政府应该把高额土地出让金，以各种方式再补贴给购房困难者，这点尤为关键，如果政府在体现其职能的时候，仍把自己视为市场主体，与民争利，那么再怎么做，要给房价降温，都只能是奢谈。
以拆迁补偿来说，政府显然不能置身世外。光靠开发商和拆迁户之间博弈，最终吃亏的肯定是拆迁户，除非出现重庆钉子户，借助舆论手段，为自己增加谈判砝码。反之，要是政府能拿出属于财政收入的“土地出让金”补贴人们，使其不至于一旦旧房拆除，就无法购置新房、重新定居。
所以说，政府为房价降温，可以做的事情还很多，只要自己不贪利，规范市场，履行职能，那么我相信，房价即使再高，只要大多数人在政府帮助下依旧有能力购买。这个所谓的民生难题——居住有其屋，自然就不再显得如此可怕。