新家园网讯，美国的金融走势影响新加坡利率，新加坡低利率不将不会持续太久。最近一位客户买新加坡组屋让我帮他做银行贷款，拿到银行的资料后连我都吓一跳。利率真的是太吸引人了，第一年贷款利率只要0.68%，第二年为1.10%。
自2007年以来新加坡的贷款利率就一再下滑，现在银行的利率远低于HDB贷款的2.60%。最近一段时间，通货膨胀的威胁步步逼近，究竟，
低利率还能维持多久？
有人认为，新加坡的中央银行-即金融管理局会让利息上升，以控制不断上涨的房价和通货膨胀的压力。其实，新加坡金融管理局的功能不同于其他的中央银行如美国联储局和中国中央银行。金融管理局并不透过控制利率升降进而影响市场的流动来控管金融。相反的，它是利用外币汇兑机制，在新加坡元市场中间进行控管。
从最近关于通货膨胀的新闻就可以看出，政府一再强调会通过让新元升值来稳定物价，而新元也确实已经升到了历史新高。
降温措施政府已经出台很多了，而且市场上普遍认为已经足够了。现在第二套房贷的贷款额度最高为60%，而且在5年之内卖掉房子还需缴付印花税。这些措施都已经取得了成效。而通货膨胀的问题不单单是新加坡的问题，至少到目前为止，政府的调控手段主要是干预新元的兑换率。那么，究竟什么会影响新加坡的利率呢？
答案是美国。
金融管理局调控新元兑换率的主要对象是美元。美国的金融走势对新加坡的影响至关重要，这里不必赘述。所以，新加坡银行的利率升降，主要是看美国那边的利率动向。
我们再回头看，去年美国6000亿美元的货币宽松政策到今年6月就要结束了，这之后应该不会再开动机器大印钞票了，否则全世界就不会买账了。
那么6月份之后美国会涨利息吗？这主要取决于两点：1. 美国的经济开始稳健复苏。2. 美国的通货膨胀日趋严重。
就目前的形式看，今年之内的利率应该不会有太大的波动。今后两年之内，即使美国和新加坡开始加息，幅度也不会过快。毕竟，经济的复苏来之不易，不到万不得已，政府是不会轻易收紧资金流动的。
要不要重新贷款 Re-Finance?
大多数人要Re-finance 的原因为：减少每月还款数额；减少还款时间（如从30年的贷款转为20年）；减少支付的利息。
减少每月还款数额：
有两种方法可以减少每月的月供：1.拉长贷款时间（如从20年换到30年）；2. 付清一部分的房款。
以贷款20万期限为20年的房贷来算，假如利率为2%，每月月供为 $1011.77. 如果将贷款期限拉长至30年，则每月的月供减为 $739.24.
相同的贷款20年期限，如果付清5万，使总贷款变为15万，那么每月的月供为$758.83。
减少还款时间。
同样是20万的贷款，期限为30年，利息2%，每月的月供为 $739.24。如果想把还款时间缩短为15年，那每月的月供增为 $1287.02。
减少支付的利息。
同样以20万的贷款，期限30年，利息2%来算。每月月供 $739.24，其中本金 $405.91, 利息支出为 $333.33。
如果以本文开头提到的优惠贷款利率第一年 0.68%,第二年 1.10%来算，同样的20万贷款，30年期限，
第一年每月月供为 $614.30，其中本金 $500.97, 利息支出仅为 $113.33。
第二年每月月供为 $652.51, 其中本金 $469.17, 利息支出为 $183.33。
第二年的月供仅作为参考，因为第一年的本金已经还掉了 $6100.64，第二年的利息支出会相应减少。
Re-finance 的费用
有两笔费用需要支付：
印花税 – $500.
律师费 – $1500
通常银行会为贷款人支付$1200-$1500的费用，所以，全部 Re-finance 的成本仅为 $500-800.
如果在利息相对较低的时期，选择银行优惠的贷款利率（浮动或固定利率），确实能够省下相当多的利息。
当然也要注意，你现在贷款合约到期了没有？如果还没到期（通常是2年合约），建议等到到期之前3个月是再去Re-finance,不然就要付罚款了。
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