执行“新国八条”还需再给力  

                  文/马跃成       原载《新财经》3期

     新一轮调控措施又在呼之欲出，今天就传出消息说，发改委正研究在商品住房领域实施“反暴利规定”。这个措施依然针对开发商下手，好像有点狠。目前楼市调控还处在僵持阶段，有人戏称调控周年是失控的一年，所以，适时出台新的调控政策，在更多的方面进行调控很有必要。但是我要说的是，现在调控结果，其实不是调控措施够不够够狠的问题，是执行到不到位的问题，“国八条”还大有潜力可以发挥。

      应当说去年4月的“国十条”和9月的“二次调控”，力度并不算小，但是在大半年的时间里，楼市的反应出乎意料地平静。进入岁末年初，房地产界各种论坛、沙龙、年会蜂拥而至，关于2011年的楼市走向的预测也铺天盖地般袭来。山雨欲来风满楼，潮起潮落谁主沉浮？楼市对前两次调控的排斥和抵制，让第三次调控在年前大有呼之欲出之势。
      实事求是地说，这些年我国的房地产市场中都是投资需求在支持着房价不断地上涨，真正的居住需求已经很难买的起房子了，这对社会稳定来讲，是一个很可怕的事情。
      春节前夕，国务院总理温家宝于1月26日主持召开了国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八条新的政策措施。
      其实，调控的最大意义不在于出什么政策，而在于落实政策的执行力。《新国八条》正是在约束地方政府落实调控政策上有了硬指标。《新国八条》不是对以前调控政策的否定，而是对以前多次调控的继续和深化。多年的调控实践证明，抓好各级地方政府对调控政策的贯彻落实是保证调控效果的关键。同时，加强对市场和人们心理预期的影响，也是至关重要好的条件。
      《新国八条》第一条就要求，进一步落实地方政府责任，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这意味着行政干预楼市的行动已经进入了强推阶段，虽然并未说明如果没有完成目标会对地方政府采取什么样的处理措施，但是明确地方政府责任控制房价的责任，无疑将成为《新国八条》中最为强硬的内容。虽然以前也有对地方政府的问责要求，但是要求公布房价控制目标这还是第一次。这种要求说起来容易，做起来难。公布房价调控目标，这点对地方政府来说，可以说是非常棘手的问题，以前地方官员都是以房价上涨为政绩基点，并且都受惠于房价上涨带来的土地红利。现在要公布房价指标，弄得不好不但老百姓不答应，中央也不会坐视不管。即便如此，地方政府也不得不在纠结中，按时公布让房价回归理性的路径清单。
       《新国八条》要求加强交易环节的税收征管，“严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”这里强调的问题依旧是要抑制投资需求，提高购房门槛和交易成本，这意味着全面封杀了投资投机者的空间，应当说这样的调控力度也是史无前例的。不过在这次的调控中，没有涉及到房产税的问题，其实这是为上海和重庆的试点，以及在全国范围内实行房产税预留了足够的调整空间。
      《新国八条》最具有杀伤力的应该是限购政策，这也成为后来各地出台实施细则的亮点。“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”
       全国性限购，就是堵住了房地产投资这条道。不在供求环节打转转，而是直接限定购房不能超过三套，并且是全国范围内的所有城市，这个杀伤力很大。这个政策强调的是全国一刀切的限购，而深层次的解读应该是我国房地产政策的根本性调整，每户家庭只能拥有一两套住房，而不是像以前那样不限制的购房。这是我国房地产业从经济发展支柱地位向民生转变的标志。这对抑制投资需求无疑非常有利，是楼市重回民生本质的正确选择，
      以前房市中多数都是投资的需求，按照现在的价格水平，真正的居住需求已经很难买的起房子了。现在，像以前那种买了三套房以上的投资人和炒房者，被挤出了楼市，也就是说把投资需求挤走了，但是，只要高房价还没有调整，买不起的越来越买不起的情况就会依然存在，大多数还没有房的刚性需求肯定无力出手。这就是房价不降不行的基本原理。房价开始有所下降之后，拥有多套房的这些人死守的可能性也不大。特别是房产税的陆续推开，持有投资房产的成本让投资人不得不尽快脱手。
      “新国八条”是2011年调控的一个开端，也是对原有政策的进一步细化，还是一次多方面政策的组合式地调控。政策组合依然以调控投资和投机为主要目标，从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面组合出拳，表明政府确实意识到当前高房价带来的一系列社会问题和社会矛盾，调控已经上升到政治任务的高度。
     有媒体的调查显示：53.2%的网友认为，虽然第三次房地产调控政策出台，但房价依然不会降；46.3%的网友认为二套房首付增到6成，成交量会下滑；就限购令全国普及的政策，47.3%网友表示2011年不会买房了。一半多的人认为房价不会降，同时又有近一半的人表示不会买房。这说明了人们对政策持有怀疑的同时，也显示了一种期待的心理。人民日报的一项调查显示，近7成受访者盼2011房价回落。
      有机构预测，严厉的新政之下，北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，60%以上的购房者出现明显的观望，以北京为例楼市的成交量将明显出现20%以上的下降，很可能出现去年4月以后的萧条现象。
      其实，让房价回归理性地下降，在中央政府方面早有说法，国务院总理温家宝1月18日上午在国务院第五次全体会议上强调了今年第一季度工作的重点，强调要确保价格总水平基本稳定，坚定不移地搞好房地产市场调控。去年12月26日温家宝总理在中央人民广播电台做节目时表示，作为政府的主要负责人，我有责任，我也有信心。在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。表达了一个共和国总理对待一个房价问题的决心和信心。这也是对民生工程的坚定信念。
      本届政府任期只有一年的时间了，房价上涨了十几年，最近几年飞涨搞得整个社会乌烟瘴气，人心惶惶，民怨极深。要在这一年之内把房价搞下来，对中央政府来说，确实是个挑战，但关键是地方政府要抓好落实。最近，我们欣喜地看到，作为《新国八条》的落地政策，各地已经或正在酝酿与之相配套的实施细则。2011年2月1日，上海“沪九条”调控细则出台；2011年2月16日，北京“京十五条”调控细则出台。 “京十五条”调控细则出台，不仅将再次提高外地人购房门槛，限购以认房为标准，也能加大有效供应，盘活供应房源。青岛、广州、成都、济南等地的调控细则也已经浮出水面。
       新政最大的成就就是打垮了房价再涨预期。房产税出台后，既要付利息，又要付房产税，持有成本非常高，炒房人大量抛售是必然选择。同时，从北京的15条看，限购政策非常给力，供求关系彻底颠倒，开发商顶不了多久了，开发商不得不降价卖房。
      一方面是限购政策压制了最强大的购房需求，从北京市场上看，最大的需求就是投资者，和外地人购房。另一方面人们是买张不买跌，这让市场上的有效需求大大降低。这种情况下，购房需求大幅度下降也是可能的。房价的下降，对开发商、投资者，乃至业主来说，这并不奇怪。开发商要卖房，而市场是买涨不买跌，开发商当然不能让房价跌。但是社会的怕跌心理不但成了开发商拿捏楼市的利器，也成就了楼市的灾难性暴涨。这是人们不曾想到的。似乎社会已经形成共识，房价不能跌呀！房价跌落了，经济就完了，银行就完了，社会就动荡了。这个制造心理恐慌的招数，在这些年还真是屡试不爽，比较有效，这已经成为一些人反对调控政策的重型武器。
     楼市调控就是要让房价回归理性，让高房价落地。只有落地了，才踏实，虽然房价在天上飞着挺好看的。房价下降也肯定是有一些的不平衡现象发生，但这项政策的作用一定是利大于弊，这也是让楼市从不平衡发展中走向稳定发展的战略选择。房价下跌到理想位置，就吹灭了在资产上、在经济领域里的一些泡沫，人们就会感到更踏实。
      最近一段时间，几乎所有的人都预计调控会更加严厉，但是认为调控没有效果的人不在少数。政府的公信力面临历史性的严峻考验。房价下降可能会导致一定范围的经济波动，但是房价回归理性，不会比世界经济危机对我国经济的影响更大。经济危机影响的是中国经济的方方面面，而房价回归理性，影响的只有部分资产缩水。如果保障房建设跟上去，甚至不会对相关产业造成负面影响。