地方政府更应进行房价下跌压力测试

    一年来步步紧逼的房地产市场调控，目前已进入了关键的时刻。一方面，各地传出的信息表明，原来疯狂上涨的房价已经得到了遏制，但另一方面，地方政府面对还不能称为萎靡的楼市，已经在释放缓调控力度的意愿。楼市调控是向左走还是向右走，似乎已成为摆在政府面前的一个考题。

    有媒体报道称，海口市市长冀文林日前在海口市政府的一次常务会议上表示：“要充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则。”这被市场解读为海口市准备终止限购政策，顿时掀起了舆论的热潮，海口市住建局局长杜海鹰赶忙出来给他的上司打圆场，说只是准备将酒店式公寓、度假村之类的经营性地产向岛外开放，普通商品房仍实行限购政策。但是，透过这一场风波，我们仍可看出地方政府面对住房限购政策所带来的房价下跌，已经开始承受他们难以承受的压力。

    按照国务院今年1月公布的“新国八条”的要求，国内一些大城市相继推出了商品房限购政策，这些政策虽然版本表述上略有差异，但基本上都提高了对异地购房的要求。这一政策在推出之初受到了舆论的猛烈抨击，被认为违反了市场经济“买卖自由”的基本原则，但从其实施的效果来看，我们不能不承认，它确实收到了遏制长期出没于楼市的投机力量的效果，面对限购，投机炒房者手头握有再多的资金也无计可施，当这部分势力不得不退出市场的时候，原来过于炽热的买气有所减退，市场供求关系得到改变，房价的泡沫或许真能消退下去一大段。因此，未来时间内房价下跌已经成为全社会的共识。

    但是，在过往的房地产市场中，由于地方政府普遍将其作为拉动地方经济的一个“引擎”来使用，因此这个市场已经深刻地锲入中国社会的各个层面，当房价真的开始下跌的时候，它给整个社会所带来的影响到底是什么，现在似乎还难以估计。日前，银监会发出通知，要求各大商业银行进行房价下跌的压力测试，最极端的是如果房价下跌50%，商业银行的房贷将出现什么样的情况？它是否会给银行带来坏账风险？银监会提出的这个要求虽被解读为一种“常规动作”，不代表其对未来房价走势的判断，但在房价依然高悬的当下，银监会提出的这个要求，颇有未雨绸缪之势，显然是有所指向的。其实，房价是否真的会下跌50%，在目前是一个无法回答的问题，但一旦出现这种情况，那就意味着房地产这个“引擎”完全失灵了，由于它在我国整个经济链条中占有举足轻重的地位，那么它的失灵对整个经济链条的破坏显然也是不可小看的，一个可以想见的结果便是，大量企业很可能倒闭，职工失业，失去预期收入，他们向银行支借的房贷将无力按期归还。但是，即使出现这种情况，对于银行来说，也并非想像的那样可怕，因为我国的房贷业务都是抵押贷款，也就是说，购房者在还清房贷之前，所购房屋并不是属于他的，一旦被确认为无力还款，银行可以要求拍卖其房屋，从而保全信贷。所以，房价下跌，购房者还不出房贷，倒霉的只能是购房者自己。

    显然，房价下跌，最着急的显然并不是银行。现在来看，倒是地方政府需要进行这种压力测试。  从表面上看，限购是为了打击投机力量，但我们不要忘了，正是地方政府的怂恿、拉拢，才使投机力量在房地产市场坐大，成为钳制市场的一股重要势力。即以海口市来说，该市去年财政收入增加额中的一半是由房地产业提供的，但海口的房地产业很少本地的刚性需求支撑，购房者主要来自岛外，外地购房者占到了购房总数的七八成，他们基本上都不是为了移居海口而购房，而是空关在那里等待升值。显然，当这部分力量全面受阻以后，海口严重依赖房地产业的地方经济立刻露出困窘之态。海口市地税局提供的数据表明，今年第一季度，该市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税的收入都出现了大幅下降，其中今年3月的房地产业营业税收入仅为5973万元，同比下降高达67.9%。海口的限购政策在2月28日出台，至今刚好两个月，但海口市已经有点扛不住，可见这项政策不管有多少可以斟酌之处，它确实触及了我国房地产市场的一个要害。

    地方政府面对房价下跌，无法像商业银行那样把风险转嫁给购房者，只能自行消化。但是，令人担忧的是，已经对房地产“引擎”产生了深深依赖的地方政府，有能力消化这种风险吗？因此，每一个地方政府不妨试着回答这个问题：如果本地房价全面回落，甚至跌去50%，地方经济将出现怎样一种局面？地方政府有能力解决房地产业陷入萧条所带来的一系列问题吗？很显然，如果面对这个问题只能交白卷，拿不出可行的解决方案，那么一个可选择的路径便是像海口市市长所呼吁的那样，改变限购政策，再度向投机力量打开绿灯，利用这股力量重新堆砌起房地产泡沫，以此来增加地方的税收。这并不是没有可能，其实我国房地产市场成型以来，已经进行过多次的调控之所以半途而废，关键就在这里。现在，市场的走向又一次向地方政府提出了这个严峻的考题。