“房地产市场，就像一个木桶。保障房是短板，商品房是长板。现在不能一边接短板，一边砍长板。”4月21日，中国房地产协会副会长、中房集团理事长孟晓苏在武汉首次提出“木桶理论”，“对商品房市场而言，限购等临时性行政手段不宜久用，上瘾了变成限供，休克疗法不能抑制房价，而是要增加供给。房价既不是总理管，也不是总经理管，而是由市场管。”

    孟晓苏，参与过我国1998年“房改”制度的设计，曾担任中国房地产开发集团总裁，有着企业家、官员与学者多重身份，现任中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长。
   
木桶原理

    “当前楼市出现如此多居民不满意的问题，主要原因是在发展住宅商品化同时，10年没有建租赁房。”孟晓苏一针见血。

    现在好不容易认识到是“商品房与保障房两个体系”，但在房地产“双轨制”建设上又出现新误区。孟晓苏表示，木桶原理是要把“短板”接长，而不是砸漏长板。只有两个体系都增加供应量，才能从根本上化解商品房价上涨压力，政府建保障房才能有充实资金。

    孟晓苏回忆，上世纪80年代，全民福利房的结果是全民“蜗居”，当时的人均住房面积只有3.7平方米。上世纪90年代末期，“房改”推动了住房商品化，扭转了居民居住状况。到现在，人均住房面积33平方米。

    孟晓苏表示，在“房改”设计时，主管部门提出过“市场建设商品房、政府提供廉租房”。用双轨制解决不同收入层次居民住房需求。从那时起，10多年却走过很大弯路，积累下如今这样多的问题。

    孟晓苏进一步介绍，房改初期的两年停建廉租房，为的是推动出售公房。但两年后主管部门换了人，就把恢复建设廉租房的事忘了。在推动住房商品化的同时，10年没建保障房。由此形成了木桶的“短板”，双轨制变成单轨制，伤及了弱势群体。
   
旷课10年

    直到2007年，国务院通过《解决城市低收入家庭住房困难若干意见》。其中明确提出，“作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。
    但其后3年都因财政缺钱没有落实。孟晓苏说：“10年旷课要一两年补上，哪能做到？于是木桶里的水从短板流出。现在国家要求5年建3600万套，显示出补短板的决心”。

    眼下，国务院要求增加房屋有效供给，特别是加快保障房建设。而实施却走偏，“限购长期化”影响房企预期减少供应；查处捂盘惜售推迟了新盘上市。孟晓苏认为，10年没建廉租房，而最近国家下决心5年建3600万套，仅建安成本4.8万亿元，地方资金哪来？在他的建议——REITs金融投资没实现之前，地方政府主要靠土地出让金，即依赖商品房那块略长的短板。“限购时间长了，土地出让金就减少”。

    与此同时，“限购挤出资金推动了CPI上涨”。孟晓苏表示，去年购房资金去炒金银、炒农产品，伤及居民生活。新建商品房一年能吸纳5万多亿资金，是个巨大的“水库”。“何必上游炸坝下游抗洪？让楼市吸纳资金能减少物价上涨压力”。

    孟晓苏认为，一些开发商因为现在的局势向商业地产转型，这又是一个新误区。我们需要的不是拿资金去给老板们建商铺，而是要多建商品房和建保障房。这个误区会扭曲房地产发展方向。
   
红娘牵线

    去年5月下旬出台的“国四条”、今年1月底出台的新“国十条”,鼓励增加房屋有效供给。而“限购”在一定时间内抑制需求，为的是蠃得时间加快商品房生产。

    孟晓苏打了一个生动的比方，如果医生把病人麻醉了却不做手术，病人醒来什么都没变，就违背了调控本意。中央要求“把短期调控政策与长期发展政策有机结合起来”。他认为，限购长期化会抑制供应，最后将事与愿违。

    补保障房的短板需要多少钱？孟晓苏算了一笔账，3600万套保障房是22亿平方米，相当于去年全国商品房销售面积10.4亿平方米两倍多，需资金6.6万亿元，比4万亿拉动经济还多。“钱哪来？地方政府现在主要靠土地出让金，而商品房限购长了，会影响土地出让收入。”

    “建保障房的短板是钱，而社会上的长板就是钱，钱多了推升物价。”孟晓苏表示，如今中国多的就是钱：保险资金6万亿、银行存款48万亿、外汇占款23万亿、资本市场11万亿、手持现金若干亿、还有外资想进。今年“两会”上保险业强烈要求资金进入保障房建设。“那边小伙愁娶，这边姑娘愁嫁，就缺红娘即投资工具——REITs。”据了解，REITS两年前就批准试点，但目前进展速度较慢。

来源：武汉晚报  记者 杨光华