“十二五”期间房地产调控将日趋常态

（NO:620）

今年以来，限购、限价和通胀贯穿房地产行业，今后一段时间房地产调控将日趋常态。

1、限购令“满月”未撼动房价。

限购令实施已有一个月以来，一些城市的新建住房和二手房均出现成交量下降现象，但房价未见松动。国家统计局3月１８日公布的２月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅价格环比价格下降的只有８个城市，二手房价格环比下降的只有４个城市，部分城市住房价格同比持平。限购令实施只有一个月的时间，现在还不能期待房价很快降下来，但是只要有效控制了市场成交量，同时继续加大对保障性住房和廉租房的市场供应，将对房价的松动会起到积极的影响，不过这一影响到底如何，仍需要半年以后的时间才能显现出来。

2、限价令加剧对后期房价调控的难度。

按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该《规定》自2011年5月1日起施行。关于限价令的规定是整个楼市调控的又一个组成部分，但效果有限，能否真正 “拉得住”房价，政府在土地出让、扩大供给以及提供保障性住房等方面还得多下功夫。从长期效果来看，限价令将压制开发商无限制涨价和炒房者幻想巨大收益的冲动，同时也让购房者对未来房价走势有大体了解。但同时也要警惕这种限价令演变成开发商涨价的理由，加剧对后期房价调控的难度。

3、房市也同样面临输入型通胀的考验。

上周五，央行一日连发两份报告，直指中国当前的通胀预期面临着内忧外患的双重打击。目前，业界对于中国物价的一致看法是，通胀率仍处于上升通道。表现在：

国内方面：体系外流动性过剩。各家银行反映的最大问题是很难拉到存款。而且由于存款准备金率的多次上调以及未来持续上调的预期，银行几乎没有多余流动性，甚至由于拉不到存款，银行贷款业务也会明显减少。然而，银行体系内流动性的缺失并不意味着整个市场流动性不足。“恰恰相反，当前大量的流动性在体系外循环。虽然房地产等调控政策导致大量资金撤出房地产市场，同时在股市表现不佳的情况下，撤出的资金也并未大量流入股市，但由于负利率，大额资金也不愿意进入银行体系。这些体系外的大量流动性将对通胀造成极大威胁。

国际方面：不确定因素难控。国际因素更加难以控制。央行在《2010年国际金融市场报告》中，预计2011年发达经济体总体上将延续宽松政策环境，全球流动性仍将充裕，大宗商品价格尤其是石油价格和粮食价格可能维持高位运行，新兴市场经济体面临的通货膨胀、资本流入和资产价格上涨压力可能加大。在发达经济体货币政策保持宽松状态、全球流动性过剩和地缘政治动荡的背景下，国际大宗商品价格有望进一步走高。中国面临输入型通胀的压力非常大。

4、房地产调控将日趋常态。

“十二五”期间我国房地产市场调控将常态化，房地产市场趋于平稳，房地产企业面临优胜劣汰，追求品质将成为新建住房的发展方向。房地产市场调控主要采用四大手段：

一是严格落实差别化信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，提高房地产持有环节的成本，遏制投机投资性购房；

二是加大保障性住房建设力度，“十二五”期间全国将建设3600万套保障性住房，将城镇保障性住房覆盖率从目前的7.8%提高到20%；

三是增加有效供给，重点是中小套型普通商品住房，改善房地产市场的供求关系；

四是建立健全考核问责机制，明确地方政府在控制房价方面的责任，实行巡查、约谈等措施，确保调控政策的落实。

通过以上措施，房地产市场的走势将趋于平稳，投资和投机性住房需求得到有效遏制，一二线城市房价回归理性并被控制在合理的范围内，三四线城市房价总体保持平稳，外资和热钱通过收购、并购进入房地产市场的渠道被堵塞，长期闲置的住房许多将进入市场出租出售。