西安商业地产进入“春天里”
记者 张敏洁
随着楼市调控政策的威力渐显，加之西安版“限购令”的正式出台，西安住宅市场观望情绪开始明显加重，不少投资客开始转战商业地产，与此同时，一些品牌企业也都将目光瞄准了商业地产，而不少业内人士也纷纷预测，在当前一线城市商业地产已经趋于饱和的情况下，商业地产向二三线城市转移已是大势所趋。据此，有专家断言，地产新政将成就一个属于商业地产的时代。
那么，作为二线城市代表的西安，在当前环境下，其商业地产是否将迎来自己的春天？尤其是对于青睐西安房地产市场的开发商和投资客来说，是否也意味着新的掘金时机呢？
对此，记者进行了一番调查。
住宅市场交易量大幅降低
采访中，记者了解到，在新政的影响下，西安房地产市场明显放慢了发展步伐，尤其是住宅市场的成交均价均呈现出下滑的走势，甚至一度出现成交均价“探底”的局面。
而根据相关统计数据显示：2010年下半年以来，西安普通住宅成交均价为5573元/平米，环比下滑了0.6%。而值得注意的是，西安楼市的商业物业成交量则呈现出明显上涨的趋势。
对此，西安房地产信息网数据研究中心总监李宇兵表示，从我们的统计数据来看，这一现象从2010年4月下旬就开始显现了，而从目前的数据来看，这种迹象则更为明显，这是一个罕见的新变化。
李宇兵分析说，在当前住宅市场出现不确定因素后，商业地产必将成为很多投资者的新选择，因此商业地产很可能成为继住宅投资后又一受欢迎的投资渠道。而相对于传统的住宅市场，商业项目的租金回报也比较客观，因此，投资商业地产很可能将成为一个趋势。
与此同时，西安建筑科技大学房地产投资研究所所长刘晓军也认为，在国家调控政策的打压之下，由于投资者担心住宅市场会受到国家政策的持续打压，存在降价的预期，在这种状况之下，原来打算投资住宅的资金改变了流向，抛弃了传统的住宅市场而流向了商业类物业。而商业地产则几乎不受政策调控影响，可以说是比较安全的投资方向，这已经逐渐得到业界的认可。
另外，在西安全力打造国际化大都市的大背景之下，商业地产类成交量大幅上升也是大势所趋。
房产大佬纷纷抄底商业地产
一直以来，房价上涨过快主要指的是住宅市场，一直到2010年下半年，商住价格倒挂的局面才得到改善。与此同时，随着各地限购令的陆续出台，一向受到冷落的商业地产迅速开始受到追捧。短短半年时间内，各大房地产公司纷纷进军商业地产领域，并将商业地产视为避风港。如国内房地产巨头万科宣称将在曲江新区“开发总投资额80亿元、建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区”。而此前，万科在南二环开发的新地城、长安万科城等均为商业地产的代表之作。
与此同时，天朗地产也在大兴新区开发了其标杆性项目大兴郡，据记者了解，该项目仅商业体量就达到近150万平方米。而同样是在寸土寸金的曲江新区，金地集团所开发的金地·湖城大境也在项目内部规划有大面积商业街区。
不仅如此，在以传统制造业见长的经开区，包括天地时代广场、赛高国际街区、MAX未来、首创国际城、汇通太古城等项目在内的商业项目也都纷纷贡献出庞大的商业面积。
进入2010年以来，随着国家连续出台的一系列调控房地产市场的政策措施，住宅市场观望情绪开始加重。而恰在此时，一些房产大佬却逆市纷纷开始抄底商业地产，而且“抄底”涉及资本动辄就在1000亿元以上，这似乎都在昭示着一个信号：“商业地产逐步走向回暖”。
而事实也正如此。
如一向热衷造成运动的万达集团高调宣布，将斥巨资加入西安东大街商业圈的改造之中，据悉，由万达集团投资的东大街·万达新天地项目位于西安寸土寸金的钟楼商圈和解放路商圈的交汇处，整个项目总建筑面积近6.
而根据沈阳万达新天地房地产项目公开资料显示，该项目有沃尔玛、百盛百货、百安居、国美电器等主力店，其间还有万达豪华院线、大型KTV、娱乐电玩、美食广场、室内步行街等。而依照万达在全国开发的模式和习惯，东大街万达新天地房地产项目依然会复制沈阳万达新天地。如果真的成型，东大街将会首次出现“商业+公寓+写字楼”的商业体，而这种城内商业房地产项目构架组成的转变冲击必将会为西安“皇城复兴”做出一个先期的试探。
除此之外，保利、富力等其他大型房企也纷纷在全国范围内跑马圈地，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。事实上，几乎在各大品牌房企纷纷发力商业项目的同时，更有不少住宅项目配建有超大体量的底商，似乎在一夜之间，商业地产就成了香饽饽，从少数企业的跑马圈地到众多企业群雄逐鹿，时代的大幕似乎正在迅速开启。
而随着近两年西安万达民乐园广场、万达李家村广场、大唐西市、曲江新乐汇、大唐不夜城等重点商业地产项目的推进，以及一系列大规模造城运动的实施，西安商业地产行业开始进入快速发展阶段。
根据最新的统计数据显示，2010年3季度西安商业用房销售面积为19万平方米，较去年同期销售量相比增长63.91%，环比增长13.21%；成交价格为12064元/平方米，环比上涨4.95%。
对此，一位业内人士分析表示，第二套住宅投资者购买二套以上住宅的首付、利率、契税等相关费用基本上已经和购买商铺价格相差不大。而且，购买商业物业不受地域限制。因此，投资潜力较大的商铺应该是个不错的选择。
事实上，随着通胀压力预期的增大，对于投资者来说，商业地产相较其他投资渠道已经成为资产保值的最好选择。
对此，西安昌信房地产开发有限公司副总经理高峰表示，现阶段的西安商业地产总体来说还处于一个价值洼地，尤其是在近年来国家对住宅物业调控不断而未涉及到商业物业的良好环境下，西安商业地产必然会受到投资者追捧。
而中商联购物中心委员会（西部）信息运营中心总监侯治国表示，随着西安城市骨架的拉大，西安商业地产的发展也必将随着新增商业项目的开发以及大型商品市场、物流中心项目的投资而提速。
与此同时，业内人士也普遍认为，在建设西安国际化大都市背景下，西安的商业地产项目将在2011年集中亮相市场，届时，西安商业地产必将成为房产新政下的投资热点。
西安商业地产投资潜力显露
而据记者了解，限购令之后作为二线城市的西安和其他一线城市相同，普通住宅市场基本上已经看不到投资者的身影，政策的强压使得一部分热钱逐渐向商类物业聚拢，商业地产的热度再次显现。
事实上，在记者连日来走访的多家商业地产项目中，记者了解到在限购的大背景下，由于以写字楼和商铺为代表的商业地产不受限购令的影响，越来越受到开发商和投资客的追捧。而这其中也以面积不超过
与此同时，记者在一份网络调查报告中也看到，截至2010年底，西安市场上月度平均交易商铺面积主要集中在80至130平方米，而单铺总价在200万元左右的商铺更是投资客关注的目标。
采访中，一位商铺的销售经理向记者表示，西安“限购令”出台，使住宅市场观望气氛渐浓。与此同时，在限购、加息政策打压之下，许多住宅投资客的“热钱”纷纷转向商业地产领域。但他也提醒投资者，投资商铺与炒住宅不一样，商铺的换手率相对低。绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和炒住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式根本不同，切不可盲目投资。
而地处南郊的另一项目的置业顾问则告诉记者，他们的项目中商业只占很小一部分，虽然目前也主要以普通住宅营销为主，但商铺走热的趋势在限购令后非常明显，仅
对此，陕西中商联商业研究院运营总监侯治国表示，其实商业地产投资倾向早在前几年就表现出来了，限购令只是个加速器。但由于新“国八条”和地方版“限购令”的集中出台，房地产成交大幅萎缩，市场观望更趋明显，住宅产业肯定受到了很大影响。而商业地产领域则没有任何政策变化，因此，这才导致很多资金流向了商业地产。如万科、SOHO等大腕房企就明确表示要转型进入商业地产领域。
与此同时，曼城国际总经理周超西也认为，商业地产将成为避开政策风险的新的利润增长点。而当前国家对商业地产的调控力度不大，反而在不断出台拉动内需的政策，房地产商对未来商业地产的发展前景非常看好。这也是目前出现商业地产投资潮的一个主要因素。
“商铺投资的回报高于住宅出租，商铺市场受楼市调控政策的影响也较小，因此受到了一些投资者的关注。”一位业内人士在接受记者采访时表示，而相对宽松的环境也在一定程度上促使商业地产的租金和售价继续上涨。
而对于商业地产的日趋升温，赏筑地产策划总经理任开社也认为，限购令将激发商类物业购买趋热，与此同时他也断言，目前相对于写字楼等其他商类物业形态，市场上比较稀缺的独立商铺更为抢手。
西安商业地产将进入一个新时代
事实上，作为西部重镇的西安，其商业地产发展近几年来已呈悄然崛起之势。
当前，在国家实施西部大开发战略以及《关中—天水经济区规划》逐步落实的大背景下，西安面临着千载难逢的好机遇，而随着西安城市骨架的逐步拉伸，城市空间和经济布局的调整，更多的城市副中心即将崛起，而这些城市副中心无疑将极大地带动商业地产的发展。
而据记者了解，在国家西部大开发战略的强力推动下，在几乎是短短10年时间内，西安就先后完成了北大街、西大街、解放路、骡马市等传统商圈的升级改造，与此同时，康复路、东大街、小寨等商圈的改造也正在如火如荼进行着。
尤其是大唐西市、西安万达广场、曲江大唐不夜城等重点商业圈项目的积极推进，以及曲江银泰购物中心、新加坡丰树集团西安怡丰城项目、秦汉唐国际商业广场、华南城西安商务港项目的陆续开发并投入运营，均为西安大商圈战略的实施注入了鲜活的血液和增长动力。
对此，陕西省社科院学术委员会副主任张宝通认为，随着西安国际化大都市建设的推进，房地产和现代服务业飞速发展，商业地产的地位举足轻重。国家多次房地产调控政策并未触及商业地产，在西安商品房限购的背景下，西安商业地产将迎来新的发展机遇。
而根据2007年出台的《西安市区县商圈发展规划》规定，到2020年，西安十三个区县将升级改造和新建85个各类商圈，最终形成“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局。
按照规划，到2020年，西安将有计划地改造和完善“三级商业服务网络”。其中，一级商业服务网为中心城区商业区，二级商业网点规划涉及区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈等四部分，三级商业服务网为社区和农村商业网点。
而今，除了原有的一些传统商圈外，一些新兴商圈的建设已经初具规模或刚刚起步，比如小寨商圈、浐灞商圈、电视塔商圈、纺织城商圈等等。虽然离目标完成时间2020年时日尚早，但是规模化发展的85个商圈，大有支撑西安未来商业之势。按照有关人士的说法：“这次建设的85个商圈，将形成一个全面的商业服务网络，托起未来西安的商业梦想。”
因此，可以肯定的说，随着西安商圈建设的进一步加快，未来一定会有更多的外来资金进入西安投资到商业地产中来，而这则将进一步助推了西安商业地产发展。