房价调控错位中的迷惘

　　限购、限价、房产税以及信贷紧缩等层层加码的楼市调控似乎并未把楼市拉出混沌之状，中房指数近日公布了3月全国100个城市住宅均价环比上涨0.59%的数据，而京沪穗深等地3月份的数据则显示楼市成交量价齐跌态势，并再度引发4、5月份或显房价拐点之说。

　　综合相关信息，随着“新国八条”为核心的新一轮房地产市场宏观调控政策出台，在高通胀的压力下，4月6日央行再度上调存贷款利率，这是自去年以来的第四次加息。连续出台的紧缩政策对上市公司的影响日渐加深，从2010年10月以来，国内经济进入加息周期，在不到半年的时间内，央行已经先后四次上调存贷款利率，其中一年期贷款利率从之前的5.31%上升至6.31%，五年以上贷款利率更是从5.94%上升至6.80%。四次加息对负债率较高的房地产企业而言，无疑将构成不小的影响，其中最明显的就是财务费用上升。统计显示，2126家上市公司去年三季度长期借款总额为20079.96亿元。四次加息之后，按一年期贷款利率上调1个百分点测算，上市公司的长期借款未来一年新增利息费用将超过200亿元，相当于平均每家公司“增负”约941万元。在23个申万一级行业中，除了公用事业外，房地产是负债规模最大的行业，2010年三季度长期借款总额达到了2793.26亿元，四次加息后，地产公司未来一年新增利息费用将达到28亿元。

　　北京于3月29日晚公布了此轮楼市价格调控目标，至此北、上、广、深四大具有风向标性质的一线城市楼市价格调控方案全部公布完毕。令人关注的是，北京是迄今为止全国所有城市楼市调控目标中唯一明确提到降价的城市；而绝大多数其他城市的调控计划均与ＧＰＤ增幅挂钩，只谈控制涨幅而不谈降价。业内专家指出，这表明多数城市房价调控有点走过场，令人失望。而此次北京出台的计划意义极其重要，将对其他尚未出台的城市带来示范效应。

　　赞同刘晓忠先生的分析，近年来不论是新旧国八条还是其他各种楼市调控目标，在房价问题上的要义相当清晰防止部分城市房价过快上涨，即遏制的是局部城市的房价过快上涨，房价调控上并没有降房价这一要义；而市场则不同程度地把楼市调控诠释为促使房价理性回归，即降房价。显然，正是这种理解上的偏差，导致公众与调控部门在判研楼市调控成效上发生明显的分歧：楼市调控下，房价依然上涨被市场理解为调控未实现预期目标，而调控部门则并不这样认为。这种把房价的涨跌作为楼市调控成功与否的判断，归根结底在于公众把房价这一市场基于自利博弈的交易定价行为，寄希望于楼市调控政策，认为政府有理由、有能力使房价回归合理水平。然而，这是任何政府部门都不应为也不能为的目标和使命。毕竟，价格并非是一个简单的“成本+利润”的平衡游戏，而是诸多基于自利最大化的交易主体，在既定的市场交易秩序下探寻主观边际定价的一种趋向均衡的状态。

　　中国楼市已经演绎的非常复杂，政府、银行、开发商、消费者等不同利益主体参与其中，楼市调控陷入既担心房价过快上涨、又担心房价下降失序的矛盾之中。既要保持社会稳定，消除广大低收入者的不满，又要保持楼市健康平稳运行，笔者认为要从房地产制度建构上堵塞漏洞，让住房回归住居属性是直播之策。

房价调控错位中的迷惘

　　楼市上演“三连跌”行情

　　对这49个城市应尽快实施问责

　　70家上市房企存货近8500亿元

　　中央调控房市决心坚定 各级政府切实担责

　　3月重庆楼市价涨量滞 刚需仍是成交主动力

　　81家房企持现金1785亿 开发商销售均价现松动

　　多轮调控未撬动杭州房价 松绑土地或将改写历史