境外资本，调控下房企新的融资模式

融资要考虑市场的不确定性

    第一，具有很强的不确定性。世界和中国的宏观经济、政府的调控手段使房地产市场具有不确定性，这是我们制定政策时考虑的一个大的背景。尽管如此我们对市场长期的发展仍然看好，因为房地产支撑面很强，中国经济、人均GDP和人均财富的增长，包括人口结构的变化，中国房地产结构的变化，中国的城市化进程，这些大的背景对房地产市场的支撑因素是分不开的。美国斯坦利有一个著名的投资和基金经理写了一本著名的关于投资理论的书，第一章投资中讲到，在你做任何投资之前，应该先买一套房子。从他的经验来看，房地产是最好的投资。当然，美国早完成了工业化，人口不再增长，住房需求也比较稳定。中国房地产的发展前景同样光明，作为房企我们不用讨论房价，而是应该在新的经济形势和政府的调控下发展壮大我们的公司。

    第二，资本的可获得性。过去几个月，每家房地产公司都承受了政府收紧银根的压力。去年是银行追着我们放贷，而今年是我们要追着他们谈融资。资本的可获得性是影响我们发展的另外一个重要因素。

    第三，是估值。在政府的调控下，房地产市场出现了不确定性，股价波动很大，但是正趋于稳定。

    第四，业务模式。以前那种靠拿个地王获得暴利的模式一去不复返了。只有执行力强、有特色、能满足客户需求的公司才会受到投资者的追捧。另外商业地产在未来将有长足发展。

    第五，行业整合。调控下，有融资能力的公司会未雨绸缪，得到更大的发展。中小型房企会面临资金紧张，被兼并收购。作为财务官，规划公司融资的时候是要考虑的背景因素。

资本市场仍然看好房地产市场长期发展

    第一，由于这次政府调控力度非常大，会对房地产市场短期是一个利空，大多数人认为房价还和资本市场的股票走势会有一些下调趋势，但长期仍然看好。

    第二，市场比较喜欢做业务比较平衡的公司，既有房地产开发的业务，也有做商业持有的业务，这样现金流也比较平衡，这样的公司会受到市场青睐。

    第三，在开发模式上，很多分析师更看好快速资产周转的业务模式。虽然利润率会低一点，但因为资金回笼快，可以达到利润最大化和风险最小化。过去的捂地、捂盘模式现在风险更大。房地产股票市场是房地产市场的晴雨表，也反映了投资者对房地产公司的盈利能力并不感到特别担心。

降低企业负债率 寻求多元化融资渠道

    第一，降低杠杆率。中国上市房企杠杆率平均只有30%多，而民营企业杠杆率很高。在政府调控成为常态、房地产市场和消费者的不确定性因素下，要求房地产公司要做好应对不利市场的准备，降低负债率，去杠杆化，在公司需要资金的时候可以进一步举债，渡过资金难关。

    第二，转向境外资本市场。今后中国贷款越来越少，但海外资本的流动性其实是很强的，境外资本市场融资中作用也会越来越大。

    第三，行业集中度会提高。市场上将会出现更多的兼并收购，只有大公司才会获得金融机构、银行和投资者的青睐。这要求我们用灵活的融资手段抓住现机会做行业的整合者。我非常赞同黄院长刚才讲的观点，政府调控对一些公司是危机，但是对有准备的公司来说更是一次机遇。

    第四，商业地产受到重视。很多中国公司不愿意做商业地产，因为它的周转比较慢，资金量需求比较大，但是我们可以探索更多的融资模式，比如合资。

    最后我总结一下，从中国房地产公司05年以来在香港市场的融资超过670亿美元，加上私募融资，已经接近或超过一千亿美元。2011年仅两个多月，已公开市场债务发行42亿美元，相当于去年全年发行量的一半，所以今年境外市场作用会进一步增强。我们要利用其他的融资模式降低杠杆率，渡过市场的不确定性。