谢逸枫：发改委商品房明码标价形同虚设
揭露大房企破解发改委商品房明码标价招数
揭露大房企破解发改委商品房明码标价招数
在限购、限价、限贷等一系列楼市政策压力下，一季度我国楼市“高烧”日渐减退。部分地区楼市开始呈现回暖势头，京沪杭三地尤为突出，成交量环比大幅增长。据国家发展和改革委员会25日介绍，国家发改委近日已下发通知，部署五一期间市场价格监管，重点加强对商贸流通领域价格行为和商品房明码标价落实情况的监管，一房一价政策5月1日起全国推行。国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》定于5月1日施行。
按《规定》，商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价——即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。
国内大陆商品房销售今起(5月1日)明码标价,涨价须重新申报.商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价打折销售，但涨价必须重新申报备案。根据《商品房销售明码标价规定》，该规定要求商品房销售要实行一套一标价, 并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。在商品房销售明码标价规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。
根据国家发改委的有关规定，从5月1日开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。房地产项目价格一天一变的局面将受到更加强有力的监管。《商品房销售明码标价规定》也把二手房列入其中，可多家中介机构表示尚未接到通知，执行也较为困难,二手房没法明码标价，因为主动权在业主方面，比较优质的贴出来，不优质的一般都不贴。
一房一价将在广州全面铺开，三楼盘率先晒价格。日前，位于广州增城的3个楼盘相继在该市国土房管局的网站上公布了新近领取预售证的一批房源价格，并且作出不会高于公布价格销售的承诺。这仅仅只是一个开始。未来几个月时间内，凡是在增城申请预售许可的楼盘都将遵循相同的步骤，而全广州范围也有可能要求楼盘“明码标价”，并不得随意调价。
增城率先于广州出台了针对单个楼盘的限价令，要求所有新建楼盘开盘价格一律不得高于去年增城市商品住房均价的105%，也就是新推楼盘房价不得高于7385元/平方米。而且，申报价格3个月内不得调整，3个月后需调整价格的必须重新申报。在开发商还未消化这一利空消息之际，另外一个利空随即而来。即该局将开发商的预售申请价格直接挂到网上，公布了所有房源的价格、面积等信息，从而让原本可以利用隐藏价格来操纵市场的营销手法无处遁形。
此番公布的几个楼盘定价，也遵循了均价不得高于7385元/平方米的限价规定，公布价格控制在6000~8000元/平方米之间。每个公示价格表格的后面，均有开发商“按此价格（可低于）对外公开销售”的承诺性质的声明。原本计划在增城卖别墅的开发商，基本陷入了一种无法销售的僵局，静待相关政策的放宽。坊间有消息显示，增城在确立限价标准时，曾以140平方米作了一个分界线制定了两个价格，但该方案被广州市政府驳回，最终只能“一刀切”，彻底断了别墅项目的销路。
根据发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》，开发商除了需要公布每套房子的价格，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，还要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。换言之，开发商可自行降价，但涨价必须重新申报。
笔者认为，其实房地产明码标价遇执行难,执行效果不理想预料之内的事情,主要是明码标价的规定缺乏可操作性和不透明性，给开发商留有背后操作空间。而地方政府未出具体的细则，配合发改委，增加执行上的困难。另外是房价是最敏感的信号，开发商为考虑到提价和避免政策影响及利润的减少，往往会采取掩蔽的手段，故意逃避政策的限制。
开发商为逃避其明码标价的政策，根据笔者操盘和开发及代理的经验，将采取以下手段，一是以价格未定为由拒绝公示，逼迫购房者缴纳诚意金。二是以房源所剩不多为或者是无房源，给购房者实施心理上的压力。三是以低于周围项目的价格或优惠，诱惑购房者出手。四是以五一放假为借口，不挂牌，把价格最动折扣在五一后结束。五是开发商以未接到地方政府通知为借口，采取晃悠购房者的方式。六是开发商虽然公示了每套房子的总价，却没有标明单房的价格和优惠折扣，在毛坯、精装上玩花样。
七是开发商延迟开盘时间或者新产品上市时间推后，或者是晚领商品房预售许可证。八是二手房公司谎称未接到地方政府通知，或者是二手房的定价权在业主手里，或者是不公开具体房源的一房一价。九是先报高价再假降价促销。各大城市的项目基本采取把价格报的比较高一点儿，然后再降。在销售的楼盘都采取这种策略，所以看到市场上折扣的空间都比较大。十是热销新房开盘前临时涨价，只计算套内面积。
目前的楼市中，开发商从宣传蓄客到开盘售房，之间一般要相隔数月。其间，市场价格如出现波动，开发商此前的价格承诺若不算数就得掂量掂量了。所谓的上有政策下有对策。管部门的人力限制、特别是二三线城市的调控决心都直接影响了政策执行的效果。比如，郑州市，售楼小姐以价格未定为由拒绝一房一价的价格公示。比如，山东以五一放假，拒绝一房一价的价格公示。
面对以上种种困难，国家发改委也采取了自己的行动，最近他们将直接组织检查组在全国展开大范围的检查，希望借此将商品房明码标价的政策真正推行下去。商品房销售明码标价规定5月1日开始实施，发改委将直接组织检查组对重点地区，重点企业，销售商品房的情况进行专项检查，重点检查经营者不明码标价，不一套一标价，不按照申报价格明码标价，不按规定明码标价和公示价格的行为，在标价和公示的收费之外加价收取未于明确标示的收费行为，利用虚假的以及令人误解的标价方式进行价格欺诈等行为。
一旦发现开发商、二手房中介没有按照一房一价，明码标价的规定执行，可以向价格主管部门进行投诉，一经查实严惩不殆，消费者如果发现有商品房销售不执行明码标价的规定可以拨打12358价格举报电话，我们将进行及时查处，如果他确实违法了明码标价的规定的话，我们将按照价格违法行为处罚规定进行处罚。
最近，发改委有关部门负责人已经到地方对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，计划综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。
北京市《商品房销售明码标价规定》实施细则4月30日正式出台，细则对国家“一房一价”政策中的标价内容和方式进行了细化，明确用套内建筑面积标注每平方米单价和销售总价。细则将于5月1日起执行。这次细则特别强调，用套内面积而非建筑面积算总价。北京市发改委相关人士解释，过去开发商宣传的都是建筑面积，可购房者买房后感觉面积缩水。尤其是一些50年产权的商住两用房，由于有的公摊面积接近30%，这方面的问题更突出。为了让购房者明白消费，细则要求用套内面积计算总价。
为何二手房要标起止年限，有的中介为了尽早让二手房出手，有意屏蔽重要信息，致使买房人吃亏上当。为此，北京市发改委相关人士解释，根据住建部门的规定，白砂砖、红砖、现浇等不同建筑，使用年限不一样，购房者可能并不清楚。因此，细则要求中介必须标明二手房的起止年限。细则对新售商品房和二手房的明码标价规定很细很严格，有助于解决商品房销售不标价、信息不透明、价格欺诈等问题。细则规定，对已完成销售的新建商品房房源，商品房经营者应予以明确标示。对已完成销售的存量房房源，商品房经营者应及时撤下相关房源信息。
有些中介干脆没有房源，用虚假信息忽悠购房者。房源信息过期或存在虚假，误导买房人的问题，细则不仅针对实体销售，而且对网站的商品房销售一样适用，不执行明码标价规定的，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，一样将会受到处罚。细则区分了标价牌和价格手册两种方式应标示的内容，要求经营者按照重点内容张贴上墙，应告知内容印刷成册的要求履行标价义务。过去开发商售楼处里除了沙盘，就是楼盘的宣传册。销售人员的讲解，有时会有意无意遗漏掉一些重要信息，有的购房人买完房才发现被忽悠了。
细则提出，交易场所要在醒目位置放置标价牌或者张贴价目表。公示出开发企业名称、楼盘名称、坐落位置、土地性质、房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率。为了便于购房人了解真实信息，交易场所还要公示出每套在售商品房销售情况以及销售状态、楼号、楼层、房号、套内建筑面积，套内建筑面积每平方米单价，每套销售总价。
除了醒目位置张贴的内容，还有一部分需要以价格手册的形式明确标示。比如每套商品房户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；机动车停车管理办法和收费标准；楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
细则亮点，1、明码标价方式多。商品房经营者应在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表和价格手册，可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式明码标价。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应保持一致，价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目。
2、房源一次全公开。对已取得预售许可证或者已完成房屋所有权登记的房地产开发项目，商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
3、中介收费要明示。销售存量房，应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准。4、开发商不许乱加价。商品房经营者不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用。5、宣传单价格要真实。商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，以及在项目说明书、销售推介或者通知、声明、告示等对价格作出的具体确定的承诺，必须真实、准确、严谨。
新规抖搂开发商猫腻，猫腻1，先报高价再假降价促销。按照现行规定，网上申报价格只是新开楼盘的最高价，开发商可以自行决定折扣价格。于是，由个别通州楼盘掀起的“报价22000元，售价16000元，每平方米相当于猛降6000元”的假降价模式，就成了一些开发商的促销手段。
新规要求，对已取得预售许可证或者已完成房屋所有权登记的房地产开发项目，商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。开发商打折优惠等促销活动，也会受到主管部门的监管。“五一”新规执行以后，开发商再用假降价这招就不灵了。
猫腻2，热销新房开盘前临时涨价。在楼市红火的时候，一些热销新盘在开盘前临时涨价成了开发商惯用的伎俩，让购房人十分不满。按照市发改委的规定，商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，以及在项目说明书、销售推介或者通知、声明、告示中对价格作出的具体确定的承诺，必须真实、准确、严谨。但目前的楼市中，开发商从宣传蓄客到开盘售房，之间一般要相隔数月。其间，市场价格如出现波动，开发商此前的价格承诺若不算数就得掂量掂量了。
猫腻3，商住楼改民用水电不兑现。商业用水、电可改为民用水、电”已经成为很多商住楼盘给购房人开出的空头支票，对此，购房人多数只能听之任之。新规中规定，开发商应向购房人发放以往只有售楼人员才掌握的《价格手册》，并在其中明示楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。开发商一旦将这些承诺写进《价格手册》，日后无法兑现，业主维权时可请主管部门撑腰。