接何良栩先生的接力棒  《房地产发展中的文化使命》

以我的理解，通常行业文化是指该行业在人类社会发展史中逐步形成的与本行业相关的基本价值观念、基本道德规范以及行业特有的思维、行为方式的综合体现。（还有些人会把“品牌”也算在内，但我个人认为行业无法称之为品牌，独立到企业文化中，“品牌”这个词眼或许更为贴切。）

房地产发展中的文化思考实际上就是思考房地产行业文化的思想碰撞过程，每一位准备为房地产业而奋斗终生的人都应牢记，这是我们身上一生都无法抹杀的标签。

1998年中国实行住房货币化分配改革之前，在实物分配体系下不同行业、职业的工作人员在分房效果上也是存在巨大差别的，其实这在一定程度上也是贫富差距的体现，只是没人肯承认罢了。我们大多数人住在筒子楼里，甚至没有独立的厨房和卫生间，平均化的大锅饭并没有给大家带来多大的喜悦。1978年改革开放初期全国城镇人均居住面积仅相当于3.5平方米左右，直到1990年能住上超过120平米住房的家庭仍只能由高级知识分子和高干家庭才能享受。而在1998年房改之后，市场经济的春风使我们的城市打开城市居民自由追逐住房梦想的大门，在随着每年超过0.8%城市化率增长的基础上，城市居民的住房条件大踏步的改善。多挣些钱的家庭可以有机会住上大些的房子，挣钱少些的家庭可以先买小一点的房子甚至租像样点的房生活，可以买到的房也不再是千篇一律由政府安排的40平米或者80平米等相同规格的房子，而是只要我有能力就可以买到梦寐以求的房子，70年内属于自己的房产，“房票与我无关”！

但喜悦的背后也存在自1998年房改以来，房地产就一直被全社会抛于风口浪尖之上，经济政策的调整也始终针对房地产行业，各种配套政策、组合拳层出不穷，房地产人疲于应对，最终却发现房价仍是一浪高过一浪的上升。虽然任志强先生不止一次的房地产界的大佬们在会上、书上、论坛上提到过中国的房地产市场除了土地市场是“政策市”以外，其它环节都是市场化。但我们却不难看出这一切似乎没有那么完全，从房改之初提出建立城市住房保障体系以来，居住权利的保障和财产权利就没有被监管、执行部门所重视，民生保障和商品房市场的各自作用被混淆一谈，甚至多年来经济适用房这种被用于民生保障的住房反而被赋予了个人财产权利，大家对高房价深恶痛绝的喊打时，开着大奔、宝马住保障房的现象却一直无法根治。而在保障住房财富效应减弱的时期，却又能出现有人弃购的局面。这应该使我们清楚的认识到，放弃市场化的房地产保障就算政府有决心，也不可能通过喊口号和爱民之心来解决这些问题。只有通过“规范化”、“市场化”和“行业同仁”的不懈努力才能更快速的接近和实现目标。

为什么我对2010年初以来的多轮房地产调控政策持遗憾态度，那是因为遗憾在于有些手段属于迫不得已使用却治标不治本，只可短期起效，长期可能更糟。为什么？政府可能知道想补上保障不足的课程就必须抑制住商品房市场的资金吸纳，否则哪家资金愿意进入小打小闹、于己无关的保障房市场进行投资；不通过增高购买成本抑制住购买力的话，商品房价的快速上涨势头就无法改变，就无法改变刚需预期重获调整经济结构的时间。所以这些手段都是不得已而为之，实在是无奈之举。

但更严重的问题或许发生在以后，因为地产人突然发现自己没活可干了。什么时候买地开发、什么时候必须销售、什么时候确定房价、什么时候获得贷款、什么时候支付工钱这些事政府全管了。想想招牌挂后每年就那么几块地，不像饿狼似的抢就没机会；预售证上的价格都是政府替你定好的，因为你不同意预售证就发不下来；开发贷款由银行管理，而央行是政府的，最终连企业融资也快由政府包办了；预售资金的销售回款现在开始由住建部门的账号管理，企业想动这笔钱也不是那么容易；再往后连暴利税都会强压在“你”头上。

从这些情况中看，我们该清楚的认识到中国的房地产行业“去市场化”在2010年后已经非常严重，房企在逐渐失去自主发展的空间。这次行业的危机来源于政府的“道德”要求，政府已经明确表态要求房地产行业要替政府充分保护好居民的居住权利，又要在一定程度上放弃保护市场自由竞争的权利。这虽然有点可怕，但不遵守规则的企业也同样要被淘汰，在这风云突变的时期，我们都清楚的认识到中国房地产市场“政策市”的特点，每一家房企都是处于决策的十字路口。

所以，现今的房地产发展中的文化思考，实际上是面临着道德和权利的平衡。实实在在的每一步既要移动流有道德血液的身躯，又必须遵循市场经济的游戏规则，保护投资人和权益人（包括购房人）的利益，尽力的维护创新与竞争，淘汰产业内落后的产能，保持企业自主决策的独立性。这当中就是我们房地产发展中行业文化的基础，实践中用来发动我们的智慧，展望行业新的未来！！

下边请全国房地产经理人联盟常务理事胡斌先生接棒，深度剖析房地产开发中的文化思考内涵！