焦灼的市场 混乱的预期

    楼市调控，或者准确地说是当前的房地产市场又进入了一个混乱而胶着的时期。

焦灼的是开发商和各级政府官员以及一切有关这个行业的既得利益者；而混乱的预期则是由于国家调控以及中央对于楼市调控的屡屡表态，再加上舆论的鼓吹和其符合普通百姓期望的造势造成了楼市降价的预期，但是房价目前依然上涨的残酷现实以及诸多主导力量推动房价上涨的趋势又在让降价的预期逐渐落空。

当前的房地产市场真可谓是“焦灼的市场，混乱的预期”，房价上涨与降价在博弈，中央和地方以及开发商也在博弈。

今年以来的楼市在国家以限购、限价为核心的调控政策作用下，已经胶着了很久，而这主要表现在，成交量的大幅下滑和成交价格的稳中有涨。重庆此次春交会就是最好的明证，成交量相比去年春交会大降80%之多，但是成交价格却上涨了将近50%。春交会的成交价格即使和今年初的价格也略有上涨。而放眼全国，至少在截至4月的市场情况，大体上也表现为量降价稳，甚至价格还稳中有涨。

也即是说，楼市调控至今，最为明显的表现就是成交量大幅下滑，但是价格依然稳中有涨。而其中的原因也不外乎是开发商看不懂后市而选择观望，购房者也在调控降价的预期中选择观望，从而造成了市场胶着。

在这个过程当中，开发商既不愿意降价销售，甚至都不愿意推盘。此外就是由于国家要求地方政府出台了房价控制目标，这也让各地方政府有意控制高价房入市，从而推高房价。

但是随着胶着期的延长，正如有评论指出的那样，最先受不了的可能是地方政府。原因很简单，当前的地方政府大多数是靠土地财政，一旦楼市胶着，其土地价格又居高不下，土地成交自然就少了下来，今年初以来多地出现的土地以挂牌价成交，甚至流拍即是如此。土地市场的冷清既有开发商看淡后市或者说看不明白后市的原因，同时也有地方政府看多后市而提高土地出让价的因素。因为一块还没出让的土地的钱也许早在很久以前就被列入了财政支出预算。

只不过，在当前楼市调控风声鹤唳的时候，最先放出可能放松调控的消息地方政府是海口。不管海口的解释多么能自圆其说，或者说其是否真的会马上放松限购其实并不重要，重要的是在现在楼市调控博弈进入深水区或者说楼市双方力量的僵持期，以地方政府为首的既得利益方已经开始出招了。

正如中央四月派往各地的督导组所称的那样，许多地方政府都认为本地房价不高，其实这个问题本来就是个伪命题，其就像问一个富豪的财富到底多不多一样。不管是地方政府还是富豪本人，其对自己有利的财富是永远也不会嫌多的，也不会主动承认自己的钱来路不明或者主动断掉自己利益的。

然而从近期中央高层，尤其是胡锦涛和温家宝的表态，媒体和一些分析人士又将其解读为中央调控是为了降房价，而且这一舆论又符合大多数普通人的期望。于是就出现了作为大多数普通人的群体和以地方政府为代表的一方的博弈，只是多年以来的楼市调控经验证明，几乎每次都是以后者大获全胜而结束。

只不过去年以来的楼市调控增加了保障房建设，而且不管是从上自中央高层的表态还是下自一些地方政府的作为，目前保障房建设的确是作为调控房地产，或者更准确地说是为了维护社会稳定的重要手段在抓。

只是，当前除了重庆的公租房略成规模之外，其他地方则还处于初始阶段。而且即使在中央下达了1000万套的保障房任务，也签订了军令状的背景下，许多地方政府对于保障房的建设模式大多依然是将保障房与商品房用地捆绑出让。这就造成了一个怪圈，本该由政府承担的责任则推到了开发商身上，而开发商作为经营主体，他是要盈利的，于是这就变相推高了房价。

此外，尽管今年以来不管是中央还是地方政府对于保障房都抓得很紧，但是作为建设保障房的资金和后期运营管理依然没有很清晰的思路和方案。即使地方政府把建设保障房的任务全部承担，比如重庆，但是由于地方政府的主要财政收入是来自土地财政，那么保障房建设支出的增加，则也要求卖地收入增加。

也就说，以土地财政为建设保障房主要资金的模式是以变相推高房价为代价的。而当前保障房面临的另一个难题则是其投入使用后的运营管理如何做到规范。

其次则是，如果利用银行贷款或者引入其他资本建设保障房则面临如何收回投资的问题，比如重庆目前对于公租房五年后到底如何卖，卖多少，至少现在还没有一个明确的文件作出明文规定，最多是散见于一些官员平时的表态。

然而更为重要的则是，不管是对于以前还是当前的楼市调控，不管是中央出台的调控文件还是各地出台的调控细则，几乎没有一个是明确了要让房价下降的，即使有一个北京也只是表述为“稳中有降”。于是市场上的很多人则将楼市调控的目标解读为是“控制房价上涨速度，而不是要房价下降”，但是作为普通百姓以及一些媒体则并不这么认为，尤其是去年以来的《人民日报》和新华社多次发文要求将楼市调控深化，并要让房价下降。然而最后的结果都是大失所望。

在被标榜为具有中国特色社会主义市场经济的市场中，尤其是像房地产这种一头牵着地方政府乃至地方政府命根子，另一头又系着广大百姓居住需求，甚至影响到社会稳定的市场更是显得畸形和怪胎。不可否认，从1998年房改以来，房地产对中国经济的发展做出了巨大贡献，但是它留下的后遗症从近年来也开始显现。不管是对高房价的调控还是保障房补课，都是弥补曾经的代价，而只是这一弥补过程什么时候能够结束，目前依然是未知数。