去年3月，国资委下令要求除16家以房地产为主业的央企外，其他78家有房地产业务的央企，全部退出房地产行业。而此次国资委要求央企积极参建保障房，令业界一度担心一些被要求退出房地产业务的央企，借此次参建保障房的机会“曲线拿地”。国资委表示，《通知》中的“各中央企业”主要指16家以房地产为主业的央企。此外，一些工程、建材和钢铁企业，将为保障房建设项目提供相关服务。国资委在《通知》中点名要求参建保障房的央企包括勘察设计企业、房地产开发企业、工程建设企业、建材企业和矿区企业。

  除了16家房地产央企，另外五家“保留房地产业务但受到限制”的五家房地产央企也将参与保障房建设，分别是鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。国资委允许这五家央企保留房地产业务，但对其投资房地产设限——集团公司不能动用主营业务的大额资金从事房地产开发，也不允许集团公司对其房地产业务进行担保。上述五家企业占央企房地产业务总额的6%-7%，规模较大，并且做得比较规范。

  上述五家企业在保障房建设有先天优势，比如，神华集团和中煤集团的房地产业务主要是开发工矿区土地，外界不容易进入，这两家央企可以争取将本企业棚户区改造工作，纳入到当地保障房建设计划当中。当然，众央企参与到保障房建设中，此前已有基础。16家以房地产为主业的央企中，已经有11家企业参与了保障房建设，有的甚至将大部分精力投向保障房建设，是我国保障房建设的主力军。

  比如中冶集团就是保障性住房建设规模最大的央企，2010年，中冶集团的保障房项目共计24个，总投资257亿元，总建筑面积564万平方米，分布于天津、上海等城市。而国资委发布通知之前，许多央企已开始“闻风先动”。两会后，保利公司向有保利项目的城市政府发函，表示愿意参与保障房建设，目前已有一些地方政府给予回应。保利计划今年投资建设3至5个保障房项目。而中国建筑更是将保障房建设写入集团“十二五”规划中，力争保障性住房投资开发占到全国市场的3%。

  其实，保障房资金寻求途径确实有经验可循，如香港、新加坡公租房的建设，就是依靠信托、基金和保险行业的积极参与，通过长期投资来收回成本，并赚取利润，但是目前国内金融资本参与住房建设的例子很少，且政策也未完全放开。而眼前更具可行性的方式，则是通过土地捆绑出让来强制开发商参与建设保障房。

  今后凡是挂牌出让的商品住房用地项目，按照项目总建筑面积5%以上配建保障性住房，其中，配建廉租住房不小于2%、公共租赁房不小于3%。另外是提高土地出让金比例，例如广州已经提高到13%。根据相关的制度设计，商品房项目土地出让时，应在规划条件和土地出让条件中，明确保障性住房配建比例。

  对勘察设计企业、房地产开发企业、工程建设企业、建材企业、矿区企业等各个建设保障房环节的企业都提出了要求，其中，要求房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。而在这一通知出来之前，在今年“两会”后，保利地产就已经向有保利项目的城市政府发函，表示愿意参与保障房建设，目前已有一些地方政府给予回应，保利计划今年投资建设3至5个保障房项目。

  比如，五矿正在环渤海区域寻找合适的保障房项目，现正待集团投资委员会批准建设。至于此前未直接参与过保障房项目的央企，国资委表示，这部分央企本身就拥有大量的工业用地，保障房建设正好可以使得这些土地，获得新的利润增值渠道。从开发比例看，也不容小觑。目前，央企开发建设保障性住房面积约2300万平方米，占全国已建成的保障性住房面积的13%-15%。这一比例算是较高的。以土地面积计算，央企在商品房领域的市场份额仅为5%左右，但已承担了全国13%-15%的保障性住房开发建设任务。

  而此番楼市调控宏观背景下，国资委发文让央企参与保障房，被寄望于从建设资金上充盈“短缺”的保障房建设资金。据住建部资料，今年我国要兴建1000万套保障房，完成这一目标，约需投入1.3-1.4万亿元。其中，5000多亿元将由中央政府和地方各级政府筹集，剩下的8000亿元由企业、银行以及各种社会机构筹措。4月29日，财政部网站刊发消息，第二批中央补助保障性安居工程专项资金337亿元已经下拨，加上3月份第一批下拨的100亿元，目前已经累计下拨437亿元。但由于资金数额较大，落实资金仍是一大问题。国务院督察组近期发现，一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位。

  中冶在辽宁某市的保障房贷款投入后，政府迟迟不给公司建设款项。保障房建设确实一直存在着资金缺口，此次国资委鼓励央企积极参与保障房建设，同时也是贯彻中央的房地产市场调控精神。2010年，部分地方建设保障房不力，主管部门希望央企发挥自身的优势，大规模参与建设保障房建设。

  去年3月，针对央企拿地问题，国务院国资委曾下发通知，明确要求78户不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务。如今，国资委又将责令“退房”的央企重新请回来，并鼓励有条件央企积极参与保障房开发建设。这个态度转换，有其背景：房价下沉遥遥无期，保障房任务艰巨，2011-2012年一年间就得保证1000万套住房任务落实到位，央企挑起大梁践行社会责任理所当然，何况，央企作为直属国企，有先天性的资金和资源调配优势。当然，说吊起央企胃口的，是国企的社会责任意识，恐怕谁也不信。市场机制下，利润永远是内在驱动力，央企卯足马力跻身保障房建设大军，无非是瞄准了保障房建设背后的巨大收益。

  比如，建设保障房虽不能像开发商搞商品房那样暴利连绵，但保障房的建设链条仍和商品房沿袭一条路线，而且其施工建设远比商品房简单。勘察、开发、施工、建材等，无需勒紧裤腰带，只要拿捏得好，环环都能赚的盆满钵益。数据显示，保障房建设回款毛利率一般在5%-15%左右，经济适用房与两限房的平均利润率也在10%以上，不差钱的央企自然能轻松做到名利双收。而且，地方政府作为保障房建设的责任主体和间接受益主体，央企完成保障性住房的政治任务后，会得到地方政府的回馈，从而进一步增强地产央企在房地产开发和城市综合运营业务领域中获取土地的能力，可谓一箭三雕。

  这种天然优势，民营企业是无法也不愿与之抗衡的。一来，信贷收紧、地方融资平台清理与各地限购政策作用下，地方政府普遍“很差钱”，加上地方城投企业资金实力有限，保障房回款没有保障，而民营企业既没有国资委这样的大靠山保证回款，又得寄人篱下靠地方的行政审批吃饭。更重要的是，土地财政和房产经济仍然是地方所热衷的，保障房目前还不会是地方住房开发的绝对重点。将保障房重任委以央企，商品房则以民企主打，这种姿态是极其意味深长的，一来，财政负担得以减轻，还能获得国家财政支持；二来，作为利润大头的商品房开发仍能同民企自由发挥，维持高收益，何况公众对央企的关注度是远超民企的。央企有条件，地方也乐意，国资委鼓励，民营企业也更倾向于继续同地方政府坚守商品房这块肥肉，央企主演保障房建设自然顺风顺水。

  今年国务院下达了要开工建设1000万套保障房的军令状，其中湖南省今年需新增保障性安居工程44.72万套。而长沙市今年确定的目标是要解决37592户住房困难问题。其中，要通过新建、回购等方式筹建廉租房7288套，公共租赁住房8362套，新增经济适用住房5000套，新增发放廉租住房租赁补贴1000户。完成城市棚户区改造11000户，完成国有工矿棚户区改造4942户。

  “十二五”期间，我省保障性安居工程总投资约为1500亿元，其中，今年需投资400亿元，资金缺口巨大。而湖南省去年一年的财政收入才1863亿元，其中长沙去年地方财政收入才240亿。确实令人担忧的是，在企业参与积极性不高，而保障房任务巨大，资金又不足的情况下，如何保证完成任务呢？需要充分发挥政府融资平台的作用，引进金融资本、社会资金投资保障性安居工程建设。

  而原则性的路径，国资委也有倡导：“争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式”。下一步在开拓政府筹资渠道方面，国有资本收益，有望为保障房提供一定资金支持。当然，央企参与保障房建设中，国有资本收益并不能作为资金的全部来源，保障房建设所需大部分资金需要企业自行筹集。中冶正在计划与国家开发银行、中国人寿共同研究针对保障性住房的创新性融资方式。今年融资政策将更加倾向于保障性住房投资，并预计地方政府对保障性住房的金融支持将会加大。

  国资委在《通知》中要求，房地产开发类央企“要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会”，“将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来”。保障房建设的具体进度，要视金融政策和国家政策的落实情况而定。从贷款数据看，前景似乎是乐观的，保障性住房比之商品房，正获得更多的金融支持。4月28日，央行最新公布的数据也反映出了这一趋势。2011第一季度2.24万亿人民币。新增贷款中，房地产开发贷新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年回落6.5个百分点，其中保障性住房开发贷款新增 651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占到房地产开发贷的四成左右。