六月中以来，香港楼市转趋淡静，价格虽未见大幅回落，但成交量却少了四至五成。有评论说，这与政府打算复建居屋有关。

现实是政府还未正式公布会复建居屋，更没有说甚么时候可以推出，每年可推出多少个单位。因此，今次市场的反应只是心理上的，复建居屋的真正影响，还得待政府公布正式的计划后，才能予以恰当的评估。

今次市场反应这么强烈，主要是因为前一段时间楼市升得过急，自09年的低位至今，两年多的时间里，升幅已超过五成，市场本身就需找机会调整。在这种情况下，淡友自然乘机反攻，借复建居屋来作威胁，希望令楼市的升势从此逆转。

不过，复建居屋的威力是否真有这么大，我们可看看历史，自1978年开始建居屋以来，楼价可谓一直在上升，中途两次大型一点的调整，都不是由居屋引起的。82年的那次，是中英为香港前途谈判引起的，加上利率升至超过二十厘，楼价才从高位回落。97年的那次，是亚洲金融风暴引起的。当年，八万五只是一个方案，还未有机会落实。把97年的楼价回落，看成是建居屋造成的，似乎与事实不符。

居屋的服务对象，是在私人楼宇市场上买不起楼的人。他们原先就不是私人市场上的主要客源，即使他们被居屋抢走，也不至对私人市场造成太大的影响。

现时，市场上主要有两类客人：一类是换楼的用家，一类是物业投资者。他们大都已有楼，不符合申请居屋的资格。复建居屋与否，他们都只能留在私人市场。

过去，很多人都以为增推居屋有遏抑楼价的作用。但这完全视乎推出居屋的量有多少，以及视乎政府推出居屋的同时，有没有相应把私人市场的供应降低。如果整体的供应没有增加，就不可能单凭复建居屋把处于上升轨道的楼市逆转。

如果政府在复建居屋的同时，相应降低了对私人市场的土地供应，那复建居屋可能反会加快楼价的上升。

居屋的出现，会把市场划开成两大板块。收入高的在私人市场买楼，收入低的转向居屋市场买楼。其结果是私人市场不用去照顾收入低的顾客，价格反而因此可以订得更高。相反，若是私人市场也得照顾收入低的买家，只要政府推出的土地够多，地产商就得把楼卖给这批低收入的人，其订价也得相应订得低一些。

因此，私人市场照顾的范围愈大，其平均价会越低。若把私人市场缩小，改为大量兴建居屋，则私人市场的价格反会上升。在这种情况下，把居屋的价格与私人市场挂，只会令居屋的售价与私人市场的楼价一幷上升。