在广州，第一个政府与社会力量合作建设的保障房项目———金沙洲保障房项目和今年首个公共租赁住房项目———广州大学城教师公寓一期工程、共计8182套保障性住房于6月3日同时开工。6月3日，富力地产筹备已久的金沙洲保障房项目正式开工。

  而保利地产配套建设的保障房，也全部属于公租房，3万平方米约600套，建成后将直接交付给政府统一进行分配和管理。不过，截至目前，绝大部分保障房项目都处于前期施工阶段，预计今年投入使用的数量不大。有消息显示，7月份起，同德泽德花苑、芳和花园和金沙洲新社区等有2602套廉租房将开始摇珠分配，目前这些房源已经接受登记。另外，约4800套经适房也会于年底面市。按照计划，2012和2013年，才是广州保障房集中涌现的时刻。

  除了由政府主导建设，借力社会力量也是广州筹建保障房的重点工作。为引导开发商参与保障房，广州采取了“限地价、竞配套”的方式出让部分优质住宅地块。据悉，截至目前，共计安排此类地块0.63平方公里，预计可提供保障房7000套。日前，首个含有配建任务的住宅地块已由保利地产拍得，该项目位于荔湾区高尔夫球场、编号AF030448的地块，明确要求“中小套型比例不低于70%，竞得人须配建3万平方米的保障性住房”。

  为完成全年任务，广州今年将土地出让净收益用于保障房建设的比例从10%提高到13%，并将土地出让溢价部分按比例返还用于保障房建设，还试图通过允许企业(单位)自建保障房、在商品住宅项目中配建保障房、允许企业(单位)利用集体建设用地建设保障房等多种方式，希冀在年底交上答卷。

  2011年下半年，广州推出的保障房有7000多套。芳和花园、金沙洲新社区等在7月1日分配1947套廉租房；同德小区F区655套廉租房8月底前交付；广氮、珠吉项目10月底前预售，一次性推出4360多套；松洲项目426套经适房也将于11月公售。

  根据《广州市2011年住房保障工作方案》，保障房的规模为8.15万套：廉租房0.65万套、经适房0.8万套、公租房4.65万套、限价房0.23万套、拆迁安置房1.82万套，公租房占到57%。2011年广州保障房续建项目27个，总建筑面积515万平方米，约7万套。而列入今年第一批保障房建设的20个项目将全部在11月底前开工建设，其中，12个项目是今年新增的，建设面积为264.29万平方米，剩余8个项目为历年结转项目,建设面积为75.44万平方米。

  刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,据测算，今年广东省保障性安居工程总投资将达到600亿元左右，除了中央和省的专项补助资金外，市县政府要投入200亿元左右，还需社会投资400亿元。广州过去依靠财政资金及经济适用房销售资金回笼滚动的模式运作顺畅。但今年计划筹建的8.5万套保障房中，公共租赁房和廉租房将占到总量的60%以上，以前的筹资模式不再适应了。

  今年广州保障房建设任务很难完成,从建设规模上看,2011年广州市需要筹集建设保障性住房8.4949万套,到目前完成不到30%;从投资资金看,今年广州市保障房年度建设资金118亿元,80%的资金未到位;从土地供应上看,今年需要保障性住房建设用地尚有33公顷土地未落实,60%的土地供应没着落,说明广州保障房建设“大跃进”的做法不可取，应该量力而行，而不是喊口号建设，否则导致市场供求关系预期很难扭转。

  广东省住房城乡建设厅副厅长陈英松透露，为了解决保障房建设庞大的资金需求，广东鼓励各地成立“保障房建设公司”，并通过此公司向银行贷款等方式来解决资金问题。目前广州、深圳等保障房建设任务较重的市正在酝酿成立该类型公司。与广州通过政府建设融资平台不同的是，北京已经传出至少有500亿资金将进入保障房，其中包括大量险资。如果这些险资顺利投入北京的保障房建设，那么对于其他城市的保障房资金来源而言，无疑有多了一条渠道。

  根据公开数据，今年前4个月成交8宗，其中有7宗是底价成交。广州所有商住及商服用地总成交金额才34.7亿元，还没有达到计划目标的零头，仅为全年计划的5.4%。

  广州财政局公布的数据也显示，广州市第一季度的非税收入同比下降了22.28%，非税收入中最大的一部分是属于基金预算中的土地出让金。土地市场低迷，就像压在地方政府心头沉重的石头。而冷清的土地市场，使得广州土地储备充足。据广州市三旧改造办官员透露，单是目前三旧改造用地规模经省国土厅确认，就有494.1平方公里。

  广州财政局两会期间预计今年广州土地出让金收入达到646.5亿元，比上年增收190.8亿元。而截至目前，即便已成交金额加上土地推介会中已勾地块意向金额，也不足100亿元，仅为今年计划的15%。保障房建设的压力更是不容小觑。中央规定土地出让收入的70%都要用来建设保障房，地方政府建设保障房资金来源大部分还需依赖土地出让收入。

  今年广东省分配给广州的保障房建设任务为8.5万套，相当于1000多家房地产开发公司过去每年在广州市商品房市场的平均开发量，任务极为艰巨。据广州国土房管局负责人透露，预计可提供4.3万套保障房的第一批20个保障房建设项目也只是初步立项，广州保障房建设开工进程进展太慢。

  2011年6月8日，在广州史上最大规模土地推介会上，6月8日上午，广州举行2011年大型土地推介会。作为今年据传可达425亿卖地饕餮的前奏，12宗“勾地”地块全部被“相中”，意向地价金额高达86.5991亿元。，这12宗地将很快以招拍挂形式公开出让。 拟推“勾地”的12宗地全部被“相中”，“勾地”总面积近60万平方米，建筑面积近200万平方米。保利、富力、上海绿地等房企递交了意向书，意向地价金额高达86亿元。

  寸土寸金的广州CBD珠江新城两幅靓地，刚一亮相就受到开发商热捧。位于新城市中轴线上的B2-11地块被广州市盈基智业发展有限公司相中，报出的楼面地价高达9107元/平方米。而位于红线女艺术中心附近的D4-B2地块更是报出1.18万元/平方米的高价，这也是6日报出的地块最高单价。金沙洲这次推出的两宗住宅用地则先后被广州富力地产股份有限公司和广州市城市建设开发有限公司看中。这两宗地块位于金沙洲居住新城靠近佛山地界的B区。白云新城一宗商业金融业地块亦被开发商看中。

  上海绿地集团去年底在白云新城以20605元/平方米楼面地价刷新广州地价新纪录，此次再度出手，提交购地意向。

  香港南丰集团一举“勾”中火车南站由7宗地块组成的综合体项目，意向总价高达32.3亿元，成为昨日“勾出”地块中意向总价最高的项目。广州南站地区位于番禺区西部，处于广佛都市圈地理中心。南丰集团看中的这组土地总用地面积为11.29万平方米，总建筑面积为81万平方米，意向总价折合楼面地价为4000元/平方米。但南丰集团并没有选中南站地标建筑地块，该地将建350米高楼。

  南丰集团是过江猛龙，曾经创造出琶洲“地王”。2006年底，经过145轮举牌竞拍，南丰集团以7.4亿元高价夺下琶洲一幅商业地块，楼面地价高达10037元/平方米，比当时的珠江新城商业用地还贵一倍。

  根据广州市国土房管局制定的《2011年市辖十区出让普通商品住宅用地配建保障性住房的工作方案》，今年广州出让住宅用地将配建0.63平方公里保障房，占计划出让用地面积近两成，目前已经有14幅住宅用地拟安排配建保障房，主要在天河、番禺和花都。

  今年广州计划筹集各类保障房8.5万套，比“十一五”保障房建设总量还要多，相当于1000多家房地产开发公司过去每年在广州市商品房市场的平均开发量，广州2010年成交9万套，今年保障筹措8.5万套。

  根据广州国土房管局制定的计划，今年广州出让住宅用地将配建0.63平方公里保障房，占计划出让用地面积近两成。如果开发商不拿地，配建保障房也将无从说起。而在问责机制下，留给广州的时间已经不多。土地市场的冷清使得配建保障房计划举步维艰，广州不得不另想办法。

  已有公开消息称，广州市政府决定在6月底组建保障房融资平台。

  目前广州三旧改造用地规模经省国土厅确认，共有494.1平方公里。其中，旧城镇55.96平方公里，旧村庄266.48平方公里，旧厂房171.66平方公里。十大重点地区(含白云新城和白云新城北部延伸区，不含空港经济区)，共有“三旧”用地106.8平方公里，占广州“三旧”用地总面积的21.6%。其中旧村66.9平方公里；旧厂36.9平方公里；旧城2.0平方公里，改造潜力巨大。

  广州保障房工作将迎来一个爆发期。2011年7月1日，同德泽德花苑F区、芳和花园和金沙洲新社区等地的2602套廉租房将公开摇珠分配，广氮、珠吉、松洲项目等地约4800套经适房也将在今年10月份起开始入市。7月起，包括同德泽德花苑、芳和花园和金沙洲新社区等有2602套廉租房摇珠，目前这些房源已经接受登记。其中有655套房源的同德泽德花苑是广州最成熟的保障房楼盘之一。泽德花苑F区在今年8月底就能交付使用，也就是摇珠后不久后就能住上新家。而芳和花园、金沙洲新社区将分别推出1649套和288套廉租房，另外还有10套分散的房源。

  另外10月份起广州将推出近4800套经适房。其中天河区两大楼盘广氮项目和珠吉项目，将一口气推出4360多套经适房。广氮项目建设目前已经初具规模。该项目周边环境舒适、交通路网完善。在整个项目的相应配套完成后，广氮社区有望成为广州保障房建设的样板工程。而珠吉项目承接市区的各种便利，交通和生活配套更为完善。此外，11月份松洲经适房项目也将推出。这是广州首个由社会力量建设的项目，位于白云区增槎路以南、松洲街松南村以北地段。

  今年计划8.5万套保障性住房中，公共租赁房和廉租房将占到总量的60%以上，其中公共租赁房占总量的57%。广州的住房保障覆盖面将从低收入住房困难家庭扩展到城市“夹心阶层”、引进人才和外来服务人员。今年，广州还将向1454户符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴。届时，广州将在2011年底前全部解决住房调查在册77177户低收入家庭住房困难。

  障房用地方面，今年广州保障性住房土地所需的210公顷土地也已基本落实，其中约150公顷用地，已全部落实到具体项目，现正办理用地手续。广州还制定了《2011年市辖十区出让普通商品住宅用地配建保障性住房的工作方案》，共安排0.63平方公里用地配建保障性住房。广州市住房保障办表示，配建保障房的地块在招拍挂时会设定建设的前提条件，譬如商品房一期交付前，保障房部分也要保证交付使用，楼盘才可预售。

  刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,目前广州保障性住房很抑制广州房价,第一，保障房供应量占商品房的比例较小，难有实质性冲击。虽然广州提出今年建8.5万套保障房，但实际供应量占商品房的比例仍会低于10%。第二，从保障性住房的购买对象来看，适合购买条件的人收入水平低，买不起；而有经济条件又有购房需求的，买不到。从这一点看，保障房并不能减少商品房的需求。第三，建设资金难筹措。一方面，土地难出让，已成交的也几乎是以底价完成。虽然广州已经将土地出让金净收入中用于保障房建设的比例由10%提高至13%，但还是不能填补巨大的缺口。第四，广州市在保障房建设的进展上还是很缓慢，而且推出的保障性住房位置偏、配套设施不够完善。

  2010年5月11日，广州市国土房管局公布《广州市住房建设规(2010-2012)》(下称《规划》)，确定未来3年广州住房建设总量为2861万～3461万平方米，其中保障房面积高达611万平方米，约占总建设面积1/5。经适房、经济租赁房数量3万套。据测算，未来3年全市十区住房需求总量为2861万～3311万平方米。而《规划》确定的建设总量为2861万～3461万平方米。《规划》明确广州未来3年将建设商品住房建筑面积2250万～2850万平方米。

  保障房方面，未来3年，将建设保障房8.08万套、建筑面积611万平方米。其中廉租房3.66万套、建筑面积220万平方米；经适房、经济租赁住房3万套，建筑面积254万平方米；政府限价房1.42万套，建筑面积137万平方米。《规划》明确了未来3年的住房建设用地供应总量为1306～1506公顷。其中保障房用地306公顷，包括廉租房用地110公顷，经适房、经济租赁住房用地127公顷，政府限价房用地69公顷。商品住房用地1000～1200公顷。

  2011年3月10日，广州市国土房管局对外公布《广州市住房建设规划（2010~2012）》（下简称《规划》），以及指导近期供应的今年经营性用地供应计划。根据测算，未来3年全市十区住房需求总量为2861万～3311万平方米，《规划》确定的建设总量为2861万～3461万平方米，供需基本匹配，其中:建设保障性住房8.08万套、建筑面积611万平方米。

  包括廉租住房3.66万套、建筑面积220万平方米；经济适用住房、经济租赁住房3.0万套，建筑面积254万平方米；政府限价房1.42万套、建筑面积137万平方米。建设商品住房建筑面积2250万～2850万平方米。与之相应，住房建设用地供应总量为1306～1506公顷。其中，今年计划推出的限价房用地包括:番禺区南村镇地段（华南新城项目）和天河区广深铁路地段（棠东项目）。 

  从2010年9月开始，《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》已广泛征求大家意见。按该《办法》规定，家庭年人均可支配收入1.5万元以下的广州无房户，都有希望租到政府建设的公租房。而新就业职工、引进人才和优秀外来务工人员，不限户籍，只要是年人均可支配收入7万元以下的无房户，也都有可能租到社会力量建设的公租房广州首次公租房需求调查目前提供的数据反映,迄今仅约2万人申报想住公租房,与预计要建的约7万套公租房数量相差甚大,很多人更想买经适房。

  从今年开始，广州保障房的构成比例有大调整。今后广州的保障房构成中，60%将是公共租赁房，廉租房占到10%，二者构成的租赁型保障房比例合计70%，剩余的是经济适用房、拆迁安置房和限价房各占10%。这也就意味着，更多面向“夹心层”的公共租赁房将在未来几年入市供应。而公租房的租金为市场标准价的30%—80%，确保承租人的住房消费支出不超过其个人或家庭收入的30%。一是公租房在哪里？二是租金只是市场价的80%，吸引力不算太大。三是房子将来能否买？如果不能买， “为什么选择比较远、租金高，而放弃离单位更近的房子？”

  广州曾在2006年在全国率先推出限价房用地，但后来限价房的政策似乎总比市场节奏慢半拍，曾面临房价下跌后卖不出去的尴尬，也曾遭遇房价快速上涨而激发的新的限价房需求。今年将修订限价房管理办法，解决限价房与市场波动之间的矛盾。 土地供应结构特别向保障性住房、限价房和中小套型普通商品住房倾斜。

  2009年，广州市保障性住房建设驶入快车道，新开工建设保障性住房186.17万平方米、约2.8万套；2010年，广州市保障性住房建设创历史新高，新开工保障性住房300万平方米、约4万套；2011年，计划新开工建设及筹集8.5万套保障性住房，占全省总量的1/4强。2010年已确定了18个保障性住房开工建设项目，用地面积1.24平方公里，建筑面积300万平方米。2010年广州将供应限价房用地40万平方米以上，建成后可提供约1万套限价房。

  近年来，随着中国城镇化进程的加快，中国大多数城市的房价上涨很快，一些低收入群体很难靠自己的收入以市场价购买住房。为解决这一问题，中国加大了低于市场价出租或出售的住房建设力度，计划5年内建设3600万套保障性住房。保障房自去年（2010）年开始发力，由于数量高达3600万套（十二五期间），这还不包括2010年的580万套。因此，不少人以“时间紧、任务重、利润薄、监管松、质量差”名之,明显对保障房的前景并不看好。

  然而我却想问一个更加本质、深层次的问题：我们真的需要这么多保障房吗 ？没有其他的解决方案吗?事实上，1978～2009年的32年间，中国总计盖了11.5亿平方米的住宅，这些房子都到哪里去了？是相对平均的分散？还是绝对过度的集中？有待认真探究。地少人稠的中国为何容许“一家庭多套房”？显而易见的是，保障房遍地开花只解决“寡”（数量）的问题，但现在的病症是“不均”，纯粹增加供给非但不能根本解决问题，还衍生出许多新的困扰如。

  此外，在我看来保障房政策再不加以调整，势必陷入：盖不了(数量)、买不动（支付能力）、住不安（质量）、养不起（太偏）、卖不掉（需求不匹配）之“五不”窘境。首先是数量问题，4000万套以上的保障住房将在未来五年内完成，就算市场胃纳可以接受。其次是兴建的经费缺口。

  始自中央“十二五”期间投资4.8万亿元，建设3600万套保障房的计划。具体到2011年，各地要建设总计1000万套的保障房，预计投资在1.3万亿元~1.4万亿元左右。如此规模庞大的建设计划，自然会为房地产行业带来行业洗牌。在国家调控房价的背景中，保障性住房被置于越来越重要的位置，但由于地方政府资金紧缺，保障房建设一直是“雷声大、雨点小”，保障房行情小火一段，便偃旗息鼓。

  5月初，国资委发文包括保利地产等在内的16家房地产央企，要求企业积极参与保障房建设，这成为政府再次强力推进保障房建设的信号。6月21日和6月22日，相关保障房的政策更是接连推出。各地政府陆续接到发改委《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。资料显示，此次11个省市的首期地方债发行规模将达504亿元，主要投入保障房领域。与此同时，住建部公布了拟在今年9月推出全国保障房建设采购平台，以推进保障房项目顺利建设的消息。

  2010年11月审计报告显示，应当被用于保障性住房的资金，被地方大量截留用于他途。不仅如此，2011年1月10日，国土资源抽查的56个城市中，有11个城市2009年度保障性住房供地计划执行比例低于35%。据测算，今年开工建设1000万套保障房，共需投入资金约1.3万亿元，资金需求量之大前所未有。这差不多占到地方卖地收入的大部分，让地方一下子掏出这么大笔钱投入到保障房建设中，还有一定阻力。

  钱，是个大问题。1.3万亿的成本，8000多亿来自社会机构投入和企业；5000多亿来自中央和地方政府。地方的压力可想而知。其中，中央财政投入保障性安居工程的专项补助资金将超过1000亿元，支持力度进一步加大。即便如此，仍有约90%的资金需要地方政府解决。如此大的资金量，地方政府能否筹集到，以保证建设任务顺利完成？

  在资金缺乏等因素的影响下，政府能否做到保障房与商品房齐“给力”还有待观察。特别是近期各地保障性住房开工率不足及保障房与普通商品房“捆绑”，有可能“挤压”普通商品房供给，并提高普通商品房成本，这些因素加大了市场的担忧。

  中国国家统计局6月18日公布的数据显示，虽然房价环比持平或下降的城市数量有所增加，但大部分城市房价仍在上涨，并且许多城市的成交量开始明显放大。1至5月份的住宅销售面积同比增长8．5％，明显高出1至4月份5．8％的增速。

  中国国家统计局数据显示，５月份的住宅供给确实并不乐观。1至5月住宅投资增速３7．8％，相比1至4月增速下降0．8个百分点。1至5月的新商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速较1至5月均有不同程度的下降。

  在普通商品房依然面临上涨压力的情况下，保障性住房的建设同样存在不少“担忧”，及时有效地向市场推出更多的保障房成为各地政府亟待完成的工作。截至2011年5月底，在各地区、各部门的共同努力下，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房已开工340万套，占计划的34%。

  在任务量大幅增加的情况下，开工进度为历史同期最快。为保证完成开工1000万套的任务，2月下旬，国务院专门召开会议，住房和城乡建设部代表保障性安居工程协调小组与各省级人民政府签订了目标责任书。4月上中旬，国务院办公厅组织8个督查组对16个省市落实保障性安居工程建设进展情况进行了督促检查。

  近期中国多个省份公布的保障房开工进度显示，前5个月开工率约30％。中国住房和城乡建设部不得不表态，将全部开工的时间点由原来的10月底延迟到今年11月底。开工率不足既有各地供地计划推出较晚的原因，也有资金不足的原因。为按期完成保障性住房建设任务，各地普遍将商品住宅与保障性住房“捆绑”在一起。如山东省近期出台的政策提出，在新建商品住宅项目中按原则上不低于10％的比例配建保障性住房、公共租赁住房。广州、兰州、济南、南京等城市已开始尝试采用“限地价、竞配建保障房”的方式，来加强保障性住房建设。

  保障房大多数盖在郊区，房子盖好只是第一步，周边道路、交通、生活与商业配套必须紧跟其上，否则购买者的养房成本将高不可攀，问题是这些“造镇级”的花销，钱又从哪来？退一万步说，就算一切搞定、就绪，按各地经济适用房对需求者之财产与收入规定来看，无异“另类限购”--买得起的不符资格，符合资格的，以其支付能力还是买不起，更别提还存在房屋质量的信任危机，住得提心吊胆。

尤其透过目前一线城市所公布的今（2011）年保障房兴建量，及其去（2010）年商品住宅成交情况的比较，足可窥见其中隐忧：北京去年售出商品住宅11万套，今年保障房建设20万套；上海去年售出15万套，今年保障房建设22万套；广州去年成交9万套，今年保障筹措8.5万套；重庆更夸张，去年成交24万套，今年保障房建设50万套。

  换言之，在需求总量不变的情况下，即使所有房产消费全部指向保障房，仍存在明显的供过于求。基于上述考虑，完全不能排除俟楼市买气衰退，大量地段、环境、产品均存在一定瑕疵的保障房，势将面临“卖不掉”的滞销命运，进而使保障房问题变成“问题保障房”。

  其实要解决“住房难”问题，真的并不难，关键是中央与地方的决心与齐心，既要有节有度的推进保障房建设，也必须严打“两囤”--以重税逼出多占资源（囤房三套以上者。目前全国房屋闲置号称达一亿套），以重罚打击囤地（仅仅是上市房企囤地即达8亿㎡），如此方能从根子上调整供需结构及市场预期，否则保障房的“毒副作用”一旦发作，将更加难以收拾。