大兴楼市供需平稳，5月成交呈现明显回升态势

文/亚豪机构市场研究经理 董成竹

目前大兴在售项目较多，市场供应偏刚性需求

自08年以后，京南几个区域逐渐成为了楼市开发的新热点，尤其是09年北京市政府正式发布《《城南行动计划》之后，2900亿的投资计划，极大的刺激了京南几个区域的发展。而大兴区无疑成为了近一两年来最为活跃的区域。09年，大兴区域的在售项目屡屡引爆京城楼市，成为了关注的焦点，如保利茉莉公馆三期开盘、三期爆销，创造了逆市热销的奇迹。其他项目也是屡创佳绩。而据亚豪机构调查统计，目前大兴区在售的项目近30个，如一品嘉园、领海朗文世家、金地仰山、绿地中央广场.新里西斯来公馆等，从产品类型来看，在售项目多为满足刚性需求的普通住宅项目，别墅、洋房等低密度也占有一定的比例，此外，也有一些商住项目的产品。对此，笔者分析指出，大兴楼市近一两年的快速发展，得益于政府利好政策的刺激和引导。由于前几年该区域发展相对滞后，因此，形成了相对的“价格洼地”，而且该区域存在大量的可开发土地，因此，在政策引导之后，大批知名开发商纷纷入驻大兴，如保利、绿城、中建、金融街控股等等，正是在大量知名项目的带动下，大兴区域才爆发出了蓬勃的生机，市场供应相对充足；据亚豪机构统计，2011年5月份，大兴区新开盘项目为5个，如金地仰山、中建·国际港、鸿坤理想城、红木林、金融街·金色漫香郡，其中，中建·国际港、红木林两项目均是首次开盘的纯新盘项目，户型设计以一居、两居为主，均价在19000元/平米左右，总价水平多在100-150万之间，非常适合首次置业及改善性需求的客户。统计数据显示，5月份，大兴区新入市的这5个项目，供应套数为2183套，占当月总供应的比重达26.5%。由此可见，大兴区的供应量对于京城楼市的影响是比较大的。对此，笔者指出，虽然大兴区域存在着政策规划的利好，但在当前政策打压，市场需求被抑制的市场环境下，产品供应量的增加，势必会增加产品的销售难度，因此抓住时机，促进销售仍然是当务之急。

5月成交量涨幅明显但价格趋稳，凸显弱市环境下的需求特点

据亚豪机构统计数据显示，5月份（截止30日）大兴区商品住宅的成交套数为644套，成交面积为6.1万平米，成交均价为18331元/平米，环比上月同期，成交套数增加了45%，成交面积增加了37.2%，成交均价上涨了0.4%，而同比去年同期，成交量增加了30.1%、18.0%成交均价上涨了1.8%。从对比数据可以看出，无论是同比还是环比，5月份的成交量均出现了较为明显的增加，而房价水平无论是环比还是同比，均没有出现明显的上涨，

对此，笔者分析指出，当前大兴楼市成交量稳中有升，而成交均价却涨幅较小，主要有两方面原因，首先一方面，当前京城楼市调控力度有增无减，“一房一价”等严格的监管措施已经实施，金融信贷方面也是严格控制，开发商面临的资金压力不容小视。而面对这样的市场环境，有的开发商已经采取了“以价换量”的政策，例如，5月开盘的金地仰山项目，本期开盘均价为21000元/平米，比上期开盘均价下降了16%，价格回调的力度是比较大的。此外，鸿坤理想城、朗文世家等多项目均出现了价格回调的现象。

另外一方面，5月成交均价之所以没有出现明显的增长，与当前市场主流成交的产品外延有很大的关系，据亚豪机构调查了解，2011年开盘的项目中，位于五至六环区域的产品中，商住项目、别墅、洋房等低密度产品明显增加，如波普工社、金地仰山、绿地中央广场.新里西斯来公馆等，而位于六环外的价格相对较低的住宅产品也受到了市场的关注，由于地铁线路的规划开通，使得这类项目的交通便捷性进一步提高。这类产品也成为了工薪阶层的置业选择。低价位及高性价比无疑是赢得主流客户认同的要素，而开发商也无疑会认识到这样的市场现状，因此，才会出现成交量的增加及价格的相对稳定；据亚豪机构调查了解，购买大兴区产品的客户，虽然以大兴当地的客户居多，但也吸引了相当的市区购房者，尤其是在金融街及南城居住的市区客户。这种现象充分说明，当前大兴区产品仍然具有较高的竞争实力。同时，也充分说明，大兴区在新政利好的刺激下，区域的竞争实力及区域潜力真正逐步显现。

大兴楼市未来供应量将进一步增加， 调控压力下价格或将下行

大兴区当前成为了京城楼市的供应热点，未来该区域的供应量仍然较为充足，据亚豪机构调查统计，目前大兴区待售的新盘项目有近20个，其中有多个项目将会在下半年开盘销售，例如兴创屹墅、保利新茉莉公馆、旭辉御府等。从物业类型来看，以普通住宅项目居多，低密度项目次之。对此，笔者分析，大兴区待售项目比较充足，与09年、10年，该区域土地出让较多有一定的关系，据统计09年至2010年，大兴区出让的住宅用地达22宗，规划建筑面积达496.1万平米，供应体量较大。对此，笔者分析指出，大兴区域未来供应量会进一步增加，在目前的政策打压及市场需求低迷的环境下，大兴楼市的供需关系将发生明显的变化，供大于求现象的发生，势必会加剧销售的难度，如果出现集中供应的现象，那么较大的销售压力无疑会导致产品价格的明显回调。据亚豪机构调查统计，5月份，大兴区商品住宅的成交均价为18331元/平米，与今年2月份的成交均价相比已经下降了16.1%，因此，笔者预计，如果下半年供应量出现了较大的增长，那么该区域房价的下滑将是不可避免的。